의정부지방법원 2025타경72120. 남양주시 다산동 다산진건블루웨일지식산업센터2차 7층 에프716호, 사건상 용도는 근린시설입니다. 등기상 소유자는 임재우이고, 2020.11.10. 농협은행주식회사 근저당권 406,800,000원이 말소기준권리입니다. 2024.08.07. 설정된 주식회사대한투자대부 근저당 75,000,000원과 2025.08.04. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
등기 구조만 보면 기준권리는 선명합니다. 그러나 이 사건의 실제 확인 포인트는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 여러 법인·개인의 점유 또는 임차 관련 기재가 있고, 일부는 보증금과 전입신고일이 확인되지 않습니다. 특히 임재우는 등기부상 소유자와 같은 이름으로 기재돼 있어 관계인 또는 가장임차인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72120 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6144-1 다산진건블루웨일지식산업센터2차 7층 에프716호 |
| 물건종류 / 층 | 근린시설 · 지상10층, 지하3층 중 7층 에프716호 |
| 소유자 | 임재우 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2020.11.10. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 406,800,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다
2020.11.10. 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2024.08.07. 설정된 주식회사대한투자대부 근저당권과 2025.08.04. 현재 경매의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.14.에도 주식회사대한투자대부가 임의경매를 신청한 기록이 있으나 2024.11.26. 취하돼 2024.11.27. 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 대항력 없음 4건, 판정 미상 4건
| 점유·임차 기재 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 차혜진 | 2023.02.24 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 키스코 주식회사 정원욱 | 2023.01.17 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 에스씨지 정원준 | 2024.05.03 | 미상 | 50,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 엠피엠플러스 임재우 | 2024.08.19 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주식회사 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 엠피엠플 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 임재우 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 키스코 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
차혜진·키스코 주식회사 정원욱·주식회사 에스씨지 정원준·주식회사 엠피엠플러스 임재우는 신고일이 모두 2020.11.10. 말소기준권리보다 뒤이므로 기재상 대항력 없음입니다. 반면 주식회사·엠피엠플·임재우·키스코로 적힌 4건은 신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,712,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 406,800,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대한투자대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 208,000,000원 가정에서 채권총액은 481,800,000원, 채권자 예상배당 합계는 204,288,000원이며 277,512,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
1회 유찰 시 매각가 가정은 166,400,000원, 2회 유찰 시에는 133,120,000원입니다. 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 이는 위의 대항력 판정 미상 기재가 별도로 확인돼야 한다는 점과 구분해서 봐야 합니다.
④ 이용상태·입지 메모 (감정요항·매각물건명세서 기준)
- 사건상 용도. 근린시설입니다. 토지는 공장(아파트형 공장·지식산업센터), 근린생활시설, 기숙사 건부지로 이용 중입니다.
- 현황 확인. 매각물건명세서 비고에는 7층 에프716호를 주식회사 엠피엠플러스 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 감정 기재. 이용상태 항목에는 방3·주방/식당·욕실 겸 화장실2·거실·드레스룸·다목적실·실외기실·대피공간·발코니·현관 등 아파트 형태의 이용상태가 기재돼 있어 실제 F716호 현황을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 남양주 관내 및 구리·서울·의정부 방면 접근이 무난하며, 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 다산역이 있습니다.
- 주위환경. 남양주다산초등학교 서측 인근으로 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하고 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 도로. 서측 폭 약 20미터, 남동측 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,954,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 사용승인. 건물사용승인일은 2020.09.11.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 4건 확인. 주식회사·엠피엠플·임재우·키스코 기재의 신고일, 보증금, 실제 점유자를 원본 명세서와 현황으로 확인해야 합니다.
- 대항력 없음 4건도 실점유 확인. 차혜진·키스코 주식회사 정원욱·주식회사 에스씨지 정원준·주식회사 엠피엠플러스 임재우는 말소기준 이후 신고라 대항력은 없지만 실제 명도 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 소유자와 동일 인명 확인. 임재우 기재가 소유자 본인의 점유인지 별도 임대차인지 확인해야 합니다.
- F716호 실제 이용상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 매각물건명세서에는 사무실 이용이 기재돼 있으므로 현장 사용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 자료가 없어 신건 208,000,000원과 1회 유찰 166,400,000원, 2회 유찰 133,120,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유관계는 확인 전”
말소기준권리는 2020.11.10. 농협은행 근저당으로 명확하고, 이후 설정된 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 점만 보면 등기 권리관계는 복잡하지 않습니다. 하지만 이 사건은 점유·임차 기재 8건이 있고, 그중 4건은 신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 배당 시나리오상 인수 0원이라는 숫자만으로 안전형으로 단정하기보다, 미상 점유자들의 실제 관계를 확인한 뒤 실질 인수액을 확정해야 합니다. 또 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 208,000,000원의 가격 메리트 역시 별도 시세조사 없이는 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
