의정부지방법원 2025타경72120. 경기도 남양주시 다산동 다산진건블루웨일지식산업센터2차 7층 에프717호 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 208,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 임재우이며, 2020년 농협은행 근저당과 2024년 대한투자대부 근저당이 설정되어 있습니다. 현재 경매는 후순위 근저당권자인 대한투자대부의 신청으로 진행되는 구조입니다.
등기상 권리 흐름은 비교적 분명합니다. 다만 근저당이 소멸한다는 사실과 모든 점유 문제가 해결된다는 것은 별개의 문제입니다. 일부 점유자의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있지만, 키스코라는 별도 점유 기재는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 실제 동일 점유자의 중복 기재인지, 별개의 권리관계인지도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72120 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6144-1 다산진건블루웨일지식산업센터2차 7층 에프717호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산중앙로19번길 25-23 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 지식산업센터 내 에프717호 |
| 현재 이용상태 | 아티스트 스튜디오 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 10층, 지하 3층 중 7층 · 2020.09.11 사용승인 |
| 소유자 | 임재우 (2020.11.10 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 대한투자대부 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.10 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 406,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 미상 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.11.10 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 406,800,000원이며, 같은 건물 에프716호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이보다 뒤에 설정된 대한투자대부 근저당권 75,000,000원과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
2024년에 대한투자대부가 신청했던 종전 임의경매는 취하되어 관련 경매개시결정등기가 이미 말소되었습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.08.04 개시된 2025타경72120입니다.
② 점유·임차인 분석 — 키스코 미상 기재가 핵심
현황조사와 매각물건명세서에 점유 관련 기재가 5건 있습니다. 이 가운데 전입일이 확인된 4건은 모두 말소기준일인 2020.11.10 이후의 전입으로, 기재상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다.
하지만 키스코는 별도로 주거 점유가 기재되어 있으면서 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 키스코 주식회사 정원욱의 점유와 동일한 관계인지도 확정할 수 없으므로, 이를 기계적으로 합쳐 실제 임차인 수를 확정하거나 대항력이 없다고 처리해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 차혜진 | 2023.02.24 | 20,000,000원 500,000원/월 |
없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
| 키스코 주식회사 정원욱 | 2023.01.17 | 10,000,000원 1,000,000원/월 |
없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
| 주식회사 에스씨지 정원준 | 2024.05.03 | 보증금 미상 50,000원/월 |
없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
| 주식회사 엠피엠플러스 임재우 | 2024.08.19 | 10,000,000원 1,000,000원/월 |
없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
| 키스코 주거 점유 기재 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
점유 관련 기재 5건은 실제 서로 다른 임차인 5명이 확정되었다는 의미가 아닙니다. 키스코 관련 기재의 동일인·동일 임대차 여부를 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 및 배당 여부를 확정하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전 메리트 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 208,000,000원입니다. 그러나 이 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
더욱이 해당 물건은 아파트가 아닌 근린시설로 분류되어 있습니다. 실제 이용상태는 아티스트 스튜디오 사무실로 기재되어 있으므로, 동일 건물 내 적절한 비교대상과 용도를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,712,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 406,800,000원 | 204,288,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대한투자대부 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 208,000,000원을 전제로 집행비용 3,712,000원을 제외하면 농협은행에 204,288,000원이 배당되는 계산입니다. 후순위 대한투자대부에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.
두 근저당권의 채권최고액 합계는 481,800,000원이고 예상배당 합계는 204,288,000원입니다. 따라서 채권최고액 기준 예상 미배당액은 277,512,000원입니다. 이는 근저당권 채권의 배당 부족액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
채권최고액 기준 예상배당이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 키스코의 미상 권리관계도 확정적으로 반영된 결과가 아닙니다. 공동담보의 실제 채권잔액과 다른 담보물의 배당 관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당액의 변화
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 208,000,000원 | 204,288,000원 | 277,512,000원 | 가정상 0원* |
| 1회 유찰 (80%) | 166,400,000원 | 163,270,400원 | 318,529,600원 | 가정상 0원* |
| 2회 유찰 (64%) | 133,120,000원 | 130,456,320원 | 351,343,680원 | 가정상 0원* |
* 시나리오상 인수액 0원은 확인되지 않은 키스코의 대항력·보증금과 별도 우선채권을 확정 반영한 금액이 아닙니다. 미상 권리관계가 확인되면 인수액과 실질취득비용을 재산정해야 합니다.
현재 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 신청채권자 대한투자대부의 예상배당은 0원으로 제시되어 있습니다. 농협은행의 선순위 채권최고액이 매각가보다 크기 때문입니다. 다만 배당표는 채권최고액 기준 추정으로, 실제 채권잔액과 공동담보 관계에 따른 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 다산동 소재 남양주다산초등학교 서측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하고 각급 학교, 생활편익시설 및 공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하며 남양주 관내 각 방향과 구리·서울·의정부 등으로 접근이 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 다산역이 소재합니다.
- 건물. 2020.09.11 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 10층·지하 3층 건물입니다. 급배수·위생설비·화재탐지·옥내소화전·도시가스·난방·승강기·지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 20m, 남동측 폭 약 15m 포장도로의 각지에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공택지지구)이며, 과밀억제권역 및 공공주택지구 등에 포함됩니다. 상대보호구역과 배출시설설치제한지역 관련 사항도 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 3,954,000원/㎡이며 전체 토지면적은 8,056.5㎡입니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되었고 위반건축물 여부는 해당 사항이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이용상태의 상충 기재는 별도 원본 확인이 필요합니다.
- 환금성. 개별 근린시설 호실의 최근 실거래와 임대수익 자료가 확인되지 않았습니다. 실제 사무실 이용의 적법성, 점유 상태, 관리비와 동일 용도 매매사례를 확인하기 전에는 환금성이나 적정가치를 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 키스코 점유 확인. 전입일·점유 개시일·보증금·계약 당사자·실제 이용상태를 확인하고, 키스코 주식회사 정원욱과 별도 키스코 기재가 동일한 임대차인지 대조해야 합니다.
- 대항력 및 배당관계. 키스코의 권리 발생 시점, 유효한 대항력 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해 매수인 인수 위험을 재평가해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 주식회사 에스씨지 정원준 및 키스코의 보증금을 확인해야 합니다. 일부 보증금만 합산해 전체 임차보증금이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 용도 원본 대조. 사건상 근린시설, 매각물건명세서상 아티스트 스튜디오 사무실, 감정요항표상 아파트 이용상태 기재가 서로 일치하는지 확인해야 합니다. 건축물대장과 해당 호실의 현장 상태도 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 및 대한투자대부 근저당에 기재된 에프716호 등 공동담보의 실제 채권잔액과 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 근린시설로서 비교 가능한 최근 거래, 최신 거래가격, 실제 임대수익과 공실·관리비 수준을 확보한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 166,400,000원 및 133,120,000원은 가정된 회차별 가격입니다. 해당 가격이 실제 시세보다 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유 관계와 인도 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 등을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.01 매각기일의 변경·취하·정지 여부와 최종 매각물건명세서, 현황조사서 및 등기부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — 말소기준은 명확하지만 인수와 가격은 아직 확정할 수 없다
이 물건의 등기상 권리 흐름은 분명합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 대한투자대부 근저당도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 가정에서 산출된 277,512,000원의 채권 미배당액은 매수인 인수채무가 아닙니다.
하지만 점유관계까지 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 전입일이 확인된 점유자 4건은 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 별도 키스코 점유는 대항력·보증금·동일 임대차 여부가 미상입니다. 이 부분을 확정하기 전에는 실질 인수액도 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 감정가 208,000,000원이 적정한지 검증할 최근 실거래 자료가 없습니다. 근린시설이라는 사건상 용도와 감정요항표의 아파트 이용상태 기재가 상충하므로 실제 용도 확인도 선행되어야 합니다.
결론은 등기상 근저당 소멸 구조는 확인되지만, 미상 점유·용도 불일치·시세 부재 때문에 가격과 최종 인수위험 판단은 보류한다는 것입니다. 유찰 여부만으로 판단하지 말고 키스코 권리관계, 건축물 용도 및 비교 가능한 실거래를 확인한 뒤 실질취득비용을 산정해야 합니다.
