대전지방법원 2025타경611. 천안시 동남구 신방동 886-1 지하층 비101호를 포함한 일괄매각 사건으로, 감정평가 이용상태상 기호(1,2,3)는 운동시설(헬스장·더블엑스짐)으로 사용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 “일괄매각”, “통합하여 하나의 헬스장으로 사용 중”이라고 적혀 있습니다. 따라서 이 물건을 주거용 집합건물처럼 접근하면 안 되고, 실제 사용범위와 일괄매각 대상 전체의 연결관계를 함께 보는 것이 중요합니다.
권리의 기준점은 2020.06.17 설정된 천안서부새마을금고 근저당권 1,320,000,000원입니다. 이후 2024.06.07 국 명의 근저당권 600,000,000원, 2025.07.09 임의경매개시결정, 2025.12.10 국 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기준 근저당권은 2025.12.30 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경611 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-1 지하층 비101호 · 도로명 충청남도 천안시 동남구 서부대로 270 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 운동시설(헬스장/더블엑스짐) · 일괄매각, 통합하여 하나의 헬스장으로 사용 중 |
| 소유자 | 주식회사학산 |
| 감정가 / 최저가 | 2,297,000,000원 / 787,871,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,606,123,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 천안신용협동조합 근저당권 715,000,000원과 홈플러스주식회사 전세권 800,000,000원은 이미 등기부상 말소된 과거 권리입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.06.17 천안서부새마을금고 근저당권이고, 그 뒤의 국 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 787,871,000원으로 감정가 2,297,000,000원의 34% 회차입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하거나 ‘저렴하다’고 결론내리는 것은 피해야 합니다.
오히려 3회 유찰이라는 결과 자체가 응찰자가 감정가와 초기 최저가를 받아들이지 않았다는 시장 신호입니다. 여기에 지하층, 운동시설, 일괄매각, 임대관계 미상이라는 특성이 겹치므로 일반 주거용 부동산보다 매수층과 재매각 경로가 제한될 가능성을 염두에 둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 787,871,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,278,710원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 천안서부새마을금고 | 1,320,000,000원 | 777,592,290원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 국 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,920,000,000원 중 예상 배당액은 777,592,290원이며, 미배당액은 1,142,407,710원입니다. 배당 부족분은 존재하지만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 787,871,000원 | 777,592,290원 | 1,142,407,710원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 551,509,700원 | 543,594,603원 | 1,376,405,397원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 386,056,790원 | 379,851,995원 | 1,540,148,005원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권 청구액 1,606,123,320원을 모두 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 신청채권자 배당액은 543,594,603원, 379,851,995원으로 감소합니다. 다만 이 배당 부족이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제시된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일괄매각 대상 가운데 기호(1,2,3)는 운동시설(헬스장·더블엑스짐), 기호(4)는 소매점(아이스크림 할인점), 기호(5)는 업무용 회의실(MG새마을금고 천안서부)로 이용 중입니다.
- 입지. 천안신용초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·업무시설·근린생활시설이 형성된 주상복합 지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권 내 시내버스 정류장과 지하철 1호선 쌍용역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 2011.12.13이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·시스템에어컨· 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 제2종일반주거지역이며 서측으로 폭 약 35미터 대로, 그 밖에 폭 약 8미터 도로와 접합니다. 공시지가는 2,967,000원/㎡, 토지면적은 1,601.8㎡로 제시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 지하층 운동시설 중심의 일괄매각이라는 특성상 아파트 같은 표준화된 주거상품보다 수요층이 제한될 수 있어, 재매각 가능성과 임대수익 구조를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 비고상 일괄매각이며 여러 기호가 통합되어 하나의 헬스장으로 사용 중입니다. 각 호실의 경계·출입구·설비 연결과 실제 사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역만으로 명도를 단정하지 말고, 현재 헬스장 운영주체와 실제 점유권원·인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 시설물 소유관계. 헬스장 내부 인테리어·운동기구·시스템에어컨 등 시설물이 부동산에 포함되는지, 별도 소유물인지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 34%라는 숫자만으로 저평가라고 판단하지 말고, 동일 상권의 지하 운동시설·상업용 집합건물 임대료와 매매사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 천안서부새마을금고에서 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기돼 있으므로 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국 명의 압류와 근저당권이 존재하므로 실제 교부청구·당해세 여부와 배당요구 내역을 매각기일 전에 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘용도와 환금성’
이 사건의 등기 권리만 놓고 보면 결론은 비교적 선명합니다. 2020.06.17 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이것만으로 입찰 매력이 높다고 볼 수는 없습니다. 감정가 2,297,000,000원에서 3회 유찰돼 787,871,000원까지 내려왔다는 사실, 지하층 운동시설을 중심으로 여러 물건을 일괄매각한다는 사실, 그리고 임대관계가 미상이라는 점이 동시에 존재합니다. 실거래 비교자료도 없으므로 권리는 통과하더라도 가격은 현장 수익성과 환금성을 확인하기 전까지 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
