대전지방법원 2025타경611. 천안시 동남구 신방동 886-1, 서부대로 270의 1층 102호입니다. 사건상 용도 표기는 ‘기타’이고, 감정 이용상태에서는 해당 1층 호실이 소매점(아이스크림 할인점)으로 이용 중인 것으로 나타납니다. 감정가는 522,000,000원이었지만 세 차례 유찰되며 현재 최저매각가는 179,046,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건에는 별도의 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
권리 측면에서는 매각물건명세서에 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재되어 있고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유자·임대차관계 확인 없이 명도 부담까지 없다고 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경611 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-1 1층 102호 · 도로명 충청남도 천안시 동남구 서부대로 270 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 소매점(아이스크림 할인점) |
| 소유자 | 주식회사학산 |
| 감정가 / 최저가 | 522,000,000원 / 179,046,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 채권자 | 천안서부새마을금고 |
| 청구액 | 1,606,123,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2011.12.13 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
등기 흐름을 보면 2011년 소유권보존 이후 천안신용협동조합 근저당, 김영환 전세권 등이 설정됐지만 이 권리들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2020년에는 천안서부새마을금고 근저당권이 설정됐고, 2025.07.09 천안서부새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 사건의 계산상 말소기준은 2025.07.09 임의경매개시결정이며, 이후 2025.12.10 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 179,046,000원으로 감정가 522,000,000원 대비 34%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 125,332,199원(감정가 24%), 5회 유찰 시는 87,732,539원(감정가 17%)으로 제시돼 있습니다. 유찰이 거듭될수록 최저가는 크게 낮아지지만, 이 사건에는 동일 호실·유사용도의 실거래 시세 자료가 없으므로 179,046,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 179,046,000원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 125,332,199원 | 24% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 87,732,539원 | 17% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 179,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,306,644원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 175,739,356원 |
현재 회차 배당 계산상 채권자 배당액은 0원, 부족액도 0원으로 산정되며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 175,739,356원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 천안신용초등학교 북서측 인근으로, 아파트 단지와 업무시설·각종 근린생활시설이 섞인 주상복합 지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 쌍용역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 이용상태. 해당 1층 호실은 소매점, 상호명은 아이스크림 할인점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물로 사용승인일은 2011.12.13이며 승강기·시스템에어컨·지하주차장·소화전 등의 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 35m 대로와 북측·동측 약 8m 도로에 접하는 입지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 상대보호구역·가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 2,967,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 영업자·점유자와 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 상권 시세 확인. 감정가 34%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 신방동 서부대로 일대 1층 상가의 실거래·매매호가·임대료를 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 사건상 용도가 기타이고 실제 이용은 소매점입니다. 아파트보다 수요층이 좁을 수 있으므로 재매각 기간과 공실 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격 외에도 점유, 영업상태, 관리비, 상권 경쟁력, 건물 내 동선 등이 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없지만 등기부·현황조사·매각물건명세서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 시장가
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 522,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 179,046,000원, 즉 감정가의 34%까지 내려왔다는 점입니다. 권리 계산상 매수인 인수액은 0원이고 명세서에도 명시 인수권리·법정지상권은 없습니다. 하지만 감정요항상 임대관계가 미상이고 실거래 시세가 없어, 현재 가격이 시장가보다 싼지 확인할 직접 근거는 부족합니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 점유는 현장 확인이 핵심입니다. 3회 유찰이라는 사실 자체가 가격 메리트의 증명이 아니라, 왜 세 번이나 시장에서 선택받지 못했는지를 확인해야 하는 신호입니다.
