71,687,000원
대전지방법원 2025타경611. 천안시 동남구 신방동 886-1 지하층 비103호 집합건물입니다. 소유자는 주식회사학산이고, 등기상 소유권보존은 2011.12.19입니다. 감정평가상 해당 건물군은 지하층과 1층으로 구성되며 운동시설·소매점·업무용 등으로 이용되고 있습니다. 이 사건은 감정가 209,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 71,687,000원까지 내려온 상태입니다.
그러나 이 물건은 “3회 유찰이라 싸다”는 식으로 접근하면 위험합니다. 말소기준은 2023.12.11 설정된 국의 근저당권 600,000,000원인데, 그보다 앞선 2017.02.13 전세권 10,000,000원이 존재합니다. 등기 권리판정은 이 전세권을 말소기준 이전 → 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 2023.02.27 변경등기로 존속기간은 2023.02.24부터 2026.02.23까지로 변경돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경611 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 886-1 지하층비103호 · 도로명 충청남도 천안시 동남구 서부대로 270 |
| 물건종류 | 집합건물(기타) · 지하층 비103호 |
| 소유자 | 주식회사학산 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 71,687,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안서부새마을금고 / 1,606,123,320원 |
| 말소기준 | 2023.12.11 을구 5번 근저당권 · 국 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
말소기준권리는 2023.12.11 국의 근저당권입니다. 따라서 그 뒤의 2025.01.16 국 근저당권 565,065,540원, 2025.07.09 임의경매개시결정, 2025.12.10 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반대로 2017.02.13 천안서부새마을금고 전세권 10,000,000원은 말소기준보다 앞섭니다.
전세권 변경등기에는 존속기간이 2023.02.24부터 2026.02.23까지로 적혀 있습니다. 매각기일 2026.09.09은 그 이후이지만, 존속기간이 지났다는 사실만으로 등기상 권리가 자동으로 말소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 제공된 등기 권리판정 자체가 여전히 매수인 인수로 표시하고 있기 때문입니다.
임차·점유 현황
| 점유 표기 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현황조사 | 주거 | 2025.11.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 주거 점유 1건이 확인되며 전입일은 2025.11.19입니다. 말소기준인 2023.12.11보다 늦으므로 이 전입만을 기준으로 한 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 이 점유자는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 일반 점유 조사 건입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰 자체는 ‘시세 메리트’가 아니다
현재 최저가 71,687,000원은 감정가 209,000,000원의 34.3%까지 내려온 가격입니다. 다음 회차 시나리오는 50,180,900원, 그 다음은 35,126,630원으로 낮아집니다. 하지만 이 물건은 실질 권리비용부터 확정해야 하므로, 최저가 숫자만 보고 가격 메리트를 평가해선 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 71,687,000원 | 69,996,634원 | 1,105,068,906원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 50,180,900원 | 48,877,644원 | 1,126,187,896원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 35,126,630원 | 34,094,351원 | 1,140,971,189원 | 0원 |
감정가 대비 할인폭은 매우 크지만, 감정가가 곧 시장가라는 뜻은 아닙니다. 특히 용도가 일반 아파트가 아니라 기타 집합건물이고 지하층 물건이므로, 실제 환금성과 임대수요를 별도로 확인하지 않은 채 “감정가의 34.3%니까 싸다”고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,366원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 천안서부새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 을구 3-3번 전세권 변경 | - | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 국 | 600,000,000원 | 59,996,634원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 국 | 565,065,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시나리오상 채권총액은 1,175,065,540원, 채권 배당액은 69,996,634원, 미배당은 1,105,068,906원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 1,690,366원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신용초등학교 북서측 인근으로 아파트 단지와 업무시설, 각종 근린생활시설이 혼재한 주상복합 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 도보권에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 쌍용역이 있어 대중교통 편의는 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가 대상 건물군은 운동시설(헬스장·더블엑스짐), 소매점(아이스크림 할인점), 업무용 회의실(MG새마을금고 천안서부) 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕이며 사용승인일은 2011.12.13입니다. 위생·급배수, 화재탐지·소화전, 승강기, 시스템에어컨, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 35미터 대로와 접하고 북측·동측으로 폭 약 8미터 도로와 접하는 구간이 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,967,000원/㎡, 토지면적은 1,601.8㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 지하층의 기타 집합건물이라는 성격상 일반 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제로 접근하기 어렵습니다. 실제 용도와 독립 사용성, 임대수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2017.02.13 전세권 10,000,000원이 실제로 낙찰자에게 존속하는지, 배당요구로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기부를 직접 대조해야 합니다.
- 보수적 자금계획. 확인 전에는 현재 최저가 71,687,000원에 전세금 10,000,000원을 더한 81,687,000원을 실질취득 기준으로 보는 것이 안전합니다.
- 주거 점유 확인. 2025.11.19 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가 대상에는 운동시설·소매점·업무용 이용이 혼재합니다. 비103호의 현황, 출입구, 전용 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 착시 경계. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 시장가보다 저렴하다고 판단하지 말고, 지하층 기타 집합건물의 실제 거래·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 대규모 미배당. 현재 회차 미배당이 1,105,068,906원에 달하고 신청채권도 1,606,123,320원입니다. 권리자들의 배당·말소 관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·점유명도. 지하 상업·업무계열 집합건물은 공용관리비와 점유관계가 복잡할 수 있으므로 관리주체와 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “34.3%보다 먼저 볼 것은 1,000만원 전세권”
감정가 209,000,000원이 3회 유찰돼 71,687,000원까지 내려온 모습만 보면 가격이 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 2017.02.13 선순위 전세권 10,000,000원의 처리입니다. 등기 권리판정은 인수라고 표시하는 반면 매각물건명세서는 인수권리 없음으로 기재하고, 배당 시나리오는 다시 이 전세권에 10,000,000원을 배당합니다.
이 불일치를 해소하기 전에는 현재 최저가만을 실질취득가로 보지 않는 것이 안전합니다. 보수적으로는 81,687,000원을 기준으로 자금을 잡고, 전세권이 실제 소멸한다는 원본 근거가 확인될 때 10,000,000원을 제외해야 합니다. 여기에 지하층 기타 집합건물이라는 환금성 문제와 3회 유찰, 주거 점유 1건까지 겹칩니다. 가격 숫자만 보면 싸 보이지만, 권리 확인 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
