수원지방법원 2025타경600. 시흥시 장현동 아띠프라자 2층 204호입니다. 등기부는 집합건물로 작성되어 있고 사건상 용도는 대지, 감정평가상 204호를 포함한 대상 호실은 공부상 일반음식점이나 현황은 공실입니다. 현재 소유자 이충모는 2024.07.26 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 448,600,000원입니다. 같은 날 서울우유협동조합 명의 채권최고액 1,044,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후 2024.10.30 이창배 근저당권 150,000,000원, 2025.06.11 서울우유협동조합의 임의경매개시결정, 2025.06.18 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 모두 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 현황이 공실이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경600 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층204호 |
| 등기 / 이용상태 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 일반철골구조, 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층 / 지상5층 · 사용승인일 2023.06.29 |
| 소유자 | 이충모 (2024.07.26 소유권이전 · 거래가액 448,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 175,420,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울우유협동조합 / 855,480,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.08.01 국민은행 근저당권 8,040,000,000원과 2023.08.21 경동종합건설 주식회사 가압류 825,776,360원은 각각 2024.07.26과 2024.07.25 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2024.07.26 접수된 서울우유협동조합 근저당권 1,044,000,000원입니다. 이 근저당은 아띠프라자 205호·206호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 일반음식점이나 감정평가 당시 현황이 공실이라고 되어 있습니다. 따라서 등기상 인수할 임차보증금은 확인되지 않지만, 실제 점유 여부는 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
② 가격과 회차 — 2회 유찰, 감정가 49%
감정가는 358,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 175,420,000원입니다. 현재 회차는 데이터상 감정가 49% 구간입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 122,793,999원, 4회 유찰 시에는 85,955,799원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 175,420,000원 | 172,164,120원 | 1,021,835,880원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 122,793,999원 | 120,274,883원 | 1,073,725,117원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 85,955,799원 | 84,008,595원 | 1,109,991,405원 |
낙찰가가 내려갈수록 선순위·후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 입찰 판단은 채권자 미회수 규모보다 실제 호실의 활용 가능성·공실 상태·관리비와 같은 물건 자체의 상태를 중심으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,255,880원 |
| 2. 근저당 · 서울우유협동조합 | 1,044,000,000원 | 172,164,120원 |
| 3. 근저당 · 이창배 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 175,420,000원 가정 시 집행비용 3,255,880원을 제외한 172,164,120원이 서울우유협동조합 근저당권에 배당되고, 이창배 근저당권과 소유자 잔여액은 0원입니다. 채권최고액 기준 총 미배당은 1,021,835,880원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 현황·관리 — 공실과 관리비를 확인
현황은 감정평가 당시 공실이므로 사용 중인 임차인의 영업권이나 명도 문제를 전제로 볼 자료는 없습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있으므로, 공실이 현재까지 유지되는지와 출입·점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 시흥시청 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설·업무시설·공공시설·다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수도권 전철 서해선 시흥시청역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 공부상 일반음식점이나 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 급배수·위생·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 23m 내외, 남측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 967.0㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다.
- 계획. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2023.06.29이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.07.26 서울우유협동조합 근저당권이 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 공동담보 확인. 서울우유협동조합 근저당권과 이창배 근저당권은 아띠프라자 205호·206호도 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 실제 점유 확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현재 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2024.08.~2025.05. 관리비 1,207,720원 미납 이력이 있으므로 현재 연체액과 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 용도·활용 확인. 공부상 일반음식점인 호실의 실제 사용 가능 상태와 필요한 설비·영업 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획과 입찰 후 이용 계획의 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실 상가의 활용성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 서울우유협동조합 근저당권 이후의 이창배 근저당권·경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 358,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 175,420,000원, 감정가 49%까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
다만 이 물건은 공부상 일반음식점이면서 감정평가 당시 공실이고, 임대관계는 미상입니다. 여기에 관리비 1,207,720원 미납 이력까지 있습니다. 따라서 권리는 합격이지만 가격만 보고 들어갈 물건은 아닙니다. 현재의 공실 상태, 실제 점유, 관리비, 상가 활용 가능성을 확인한 뒤 최저가 175,420,000원을 감당할 만한 물건인지 판단하는 것이 핵심입니다.
