수원지방법원 2025타경600. 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층 206호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 이 호실은 공부상 일반음식점이나 감정평가 당시 공실 상태였습니다. 소유자 이충모는 2024.06.28. 매매를 원인으로 거래가액 697,400,000원에 소유권을 취득했고, 2024.07.26. 서울우유협동조합 앞으로 채권최고액 1,044,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.10.30. 이창배의 채권최고액 150,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025.06.11. 서울우유협동조합의 임의경매개시결정, 2025.06.18. 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유·사용관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경600 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층206호 · 도로명 경기도 시흥시 시청로 37 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 | 일반철골구조·철골콘크리트구조·(철근)콘크리트지붕 · 지하1층 / 지상5층 · 사용승인일 2023.06.29. |
| 소유자 | 이충모 · 2024.06.28. 매매 · 거래가액 697,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 493,000,000원 / 241,570,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울우유협동조합 / 855,480,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03. |
| 관리비 | 2024.08.~2025.05. 미납 1,661,300원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.08.01. 설정됐던 국민은행 채권최고액 8,040,000,000원 근저당은 2024.07.26. 일부포기로 말소됐고, 경동종합건설의 가압류 825,776,360원도 2024.07.25. 일부해제로 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.07.26. 서울우유협동조합 근저당입니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 493,000,000원, 현재 최저매각가는 241,570,000원으로 정확히 감정가의 49%입니다. 2회 유찰 뒤 현재 회차에 도달했습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 별도의 인수금액을 더하지 않은 권리상 실질취득 기준액도 241,570,000원입니다.
다만 이 사건에서 확인되는 거래가액은 소유권 취득 당시의 2024.06.28. 거래가액 697,400,000원입니다. 이 한 건은 현재 시점의 최근 시장 평균이나 최신 거래 흐름을 보여주는 자료가 아니므로, 이를 근거로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 일반음식점이면서 감정평가 당시 공실 상태였고 이미 2회 유찰된 만큼, 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 치환하는 것은 위험합니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2024.06.28. 거래가액 | 697,400,000원 | 현 소유자 취득 당시 등기 거래가액 |
| 감정가 | 493,000,000원 | 경매 감정 기준금액 |
| 현재 최저가 | 241,570,000원 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 169,099,000원 | 감정가 34% 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 118,369,299원 | 감정가 24% 시나리오 |
③ 예상배당표 (매각가 241,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,181,980원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 1,044,000,000원 | 237,388,020원 |
| 2. 근저당 · 이창배 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,194,000,000원이고, 현재 최저가 시나리오의 채권자 배당액은 237,388,020원, 미배당액은 956,611,980원입니다. 서울우유협동조합의 경매 청구금액은 855,480,000원이며 현재 회차의 예상배당만으로 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 시흥시청 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·업무시설·공공시설·다가구주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수도권 전철 서해선 시흥시청역이 위치하며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공부상 일반음식점이나 감정평가 당시 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 지하1층·지상5층 건물로 사용승인일은 2023.06.29.이며, 급배수·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 23m 내외, 남측 약 12m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 967.0㎡, 공시지가 1,977,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 준주거지역과 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 최저가 241,570,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 공실 일반음식점의 현재 거래 가능한 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가 당시 공실이었지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 시점의 실제 점유 상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비 확인. 2024.08.~2025.05.까지 1,661,300원이 미납된 상태로 기재되어 있습니다. 매수신청일 현재의 연체 현황은 해당 관리주체에 확인해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 이창배 근저당 150,000,000원, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액은 956,611,980원이지만, 배당 부족액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 감정평가 내용 및 입찰 시점의 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 대상”
이 사건은 권리만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.07.26. 서울우유협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 이창배 근저당·경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 최종 판단의 중심은 권리보다 공실 일반음식점의 시장성입니다. 감정가 493,000,000원에서 2회 유찰돼 241,570,000원, 즉 49%까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 현재 시세와 비교할 최근 시장 기준이 확인되지 않은 상태에서 그 할인율 자체를 “싼 가격”으로 평가할 수는 없습니다. 여기에 감정평가 당시 공실, 임대관계 미상, 관리비 1,661,300원 미납 이력까지 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 시세 확인 전 보류. 이 물건의 핵심은 그 구분입니다.
