수원지방법원 2025타경600. 시흥시 장현동 아띠프라자 2층 205호입니다. 등기상 소유자는 이충모이며, 2024.07.26. 거래가액 656,200,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 서울우유협동조합의 채권최고액 1,044,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 2024.10.30. 이창배의 채권최고액 150,000,000원 근저당, 2025.06.11. 서울우유협동조합의 임의경매개시결정, 2025.06.18. 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들은 말소기준권리 이후 권리로 모두 매각으로 소멸합니다. 등기부상 앞선 경동종합건설 가압류와 국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2024.07.26. 서울우유협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 이창배 근저당, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증이 먼저

감정가는 492,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 241,080,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 한 차례 더 유찰되면 168,756,000원, 4회 유찰 시에는 118,129,199원으로 내려갑니다.

그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거가 없습니다. 특히 현황이 공실인 일반음식점 용도라면 실제 임대 가능성·임대료·공실기간·상권 수요가 가격을 크게 좌우할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 241,080,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액은 1,194,000,000원, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 236,904,880원이며 미배당액은 957,095,120원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 조세·우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 공실·관리비 — 현장 확인이 중요한 이유

매각물건명세서 비고에 따르면 공부상 일반음식점이지만 감정평가 당시에는 공실 상태였습니다. 또한 2024.08.~2025.05. 관리비 1,656,370원이 미납된 상태로 기재돼 있습니다.

관리비는 매수신청일 현재까지 변동될 수 있으므로 실제 연체 현황은 관리주체를 통해 확인해야 합니다. 특히 공실 상가에서는 관리비 누적과 임대까지의 추가 보유기간이 실질 취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 시흥시청 남측 인근으로 근린생활시설·업무시설·공공시설·다가구주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서해선 시흥시청역이 위치해 대중교통 상황은 보통입니다.
• 현황. 공부상 일반음식점이나 감정 당시 공실 상태입니다.
• 건물. 일반철골구조·철골콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하1층 / 지상5층이며 사용승인일은 2023.06.29입니다.
• 설비. 급배수설비·위생설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 23m 내외, 남측 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 967.0㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세부터 확인. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 말고 같은 건물·인근 상가의 실제 매매 사례를 확인하세요.
• 임대수익 검증. 공실인 일반음식점이므로 실제 보증금·월세·관리비·공실기간을 조사해 수익가치를 계산해야 합니다.
• 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문과 사업자등록·점유관계 확인이 필요합니다.
• 관리비 확인. 2024.08.~2025.05. 미납 관리비 1,656,370원이 기재돼 있으므로 현재 연체액을 관리주체에 다시 확인하세요.
• 공동담보 확인. 서울우유협동조합과 이창배 근저당은 아띠프라자 204호·206호도 공동담보로 기재돼 있습니다.
• 배당 부족 인지. 현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 957,095,120원입니다. 미배당 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않으며, 제공된 시나리오상 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 공실 상가의 실제 가치

권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.26. 서울우유협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 이 사건의 승부처는 권리보다 가격과 공실입니다. 감정가 492,000,000원에서 2회 유찰돼 241,080,000원까지 내려왔어도, 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문에 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 공부상 일반음식점·현황 공실·임대관계 미상이라는 조건까지 고려하면, 권리는 확인 가능하지만 가격은 현장·임대수익·실거래 검증 전까지 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.