수원지방법원 2025타경889. 시흥시 장현동 ‘아띠프라자’ 2층 201호의 근린시설 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고 공실입니다. 소유자 문석원은 2024.05.31. 거래가액 489,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 하나은행 근저당이 현재 권리분석의 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 감정가 410,000,000원의 70%인 287,000,000원입니다. 한 차례 유찰되며 숫자상 123,000,000원이 낮아졌지만, 이 자료에는 해당 근린시설의 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”와 “시장가격보다 싸다”는 전혀 다른 판단입니다. 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 별도의 상가 시세 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경889 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층 201호 · 경기도 시흥시 시청로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 문석원 (2024.05.31. 소유권이전 · 거래가액 489,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 287,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 710,691,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 이 호실은 근린생활시설 공실로 조사됐고 임대관계는 미상입니다. 등기상 말소기준은 2024.05.31. 하나은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 장익성 근저당과 국·시흥시·국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가와 ‘시세 할인’은 다르다
이 물건은 감정가 410,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가가 287,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 근린생활시설의 최근 12개월 평균, 최신 실거래 등 직접 비교할 시장가격 자료가 제시되어 있지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 287,000,000원 | 587,818,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 200,900,000원 | 672,712,600원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 140,630,000원 | 732,138,820원 |
유찰이 추가될수록 낙찰가 가정은 287,000,000원 → 200,900,000원 → 140,630,000원으로 낮아지지만, 그만큼 채권자 미배당은 587,818,000원 → 672,712,600원 → 732,138,820원으로 증가합니다. 이 미배당액은 곧바로 매수인이 인수한다는 의미가 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,818,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 840,000,000원 | 282,182,000원 |
| 3. 근저당 · 장익성 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 287,000,000원 가정 시 집행비용 4,818,000원을 제외한 282,182,000원이 하나은행에 배당되고, 장익성 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당은 587,818,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남측 도로월편의 ‘아띠프라자’ 내에 위치하며, 인근은 관공서·근린생활시설·아파트단지·업무시설·야산 등으로 구성됩니다.
- 교통. 39번국도 서측 인근이며 건물까지 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 있고 북동측 인근에 시흥시청역(서해선)이 위치합니다.
- 도로. 북측 약 20m, 남측 약 12m, 동측 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다. 토지면적은 967.0㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 현재 이용상태가 근린생활시설 공실이므로 실제 환금성은 해당 호실의 상권·임대수요와 공실 해소 여부에 좌우됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세를 별도로 대조. 현재 자료에는 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 감정가 70%라는 이유만으로 저가매수라고 단정하지 마세요.
- 공실 상태 재확인. 감정평가 당시 근린생활시설 공실로 조사됐습니다. 현장 방문으로 현재 점유·영업 여부가 달라지지 않았는지 확인할 필요가 있습니다.
- 임대수익성 확인. 임대관계가 미상인 만큼 주변 근린시설의 실제 임대료와 공실기간을 확인해 낙찰가 상한을 정하는 것이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 국·시흥시 압류가 있으므로 당해세 여부와 금액을 매각 전 확인해야 예상배당과 절차상 변수를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 말소기준 이후 권리 재대조. 하나은행 근저당 이후 장익성 근저당·압류·경매개시결정은 매각 소멸로 표시되어 있으나 입찰 직전 최신 등기부를 다시 확인하세요.
- 공용관리비 확인. 상가 공실의 경우 관리비 체납 여부가 실질 비용에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 근린시설 경매의 승부처는 권리보다 가격과 공실 해소 가능성에 있습니다. 현재 287,000,000원은 감정가의 70%이지만, 이를 비교할 최근 실거래 시세가 없기 때문에 “싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 감정평가 당시 공실이라는 점까지 감안하면, 권리는 통과하되 가격 판단은 현장 시세와 임대수요를 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
