수원지방법원 2025타경889. 시흥시 장현동 아띠프라자 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 소유자 문석원은 2024.05.17. 매매를 원인으로 2024.05.31. 소유권을 이전받았고 거래가액은 432,900,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 경매에서의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 장익성의 근저당권, 국의 압류, 시흥시 압류와 하나은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 국민은행 근저당과 론포인트 근저당은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 임차인은 없어 보증금 승계나 대항력 판단은 발생하지 않으며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경889 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시청로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 문석원 · 2024.05.17. 매매 · 거래가액 432,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 253,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 710,691,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 핵심은 2024.05.31. 설정된 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 201호·202호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 그 뒤 설정된 장익성 근저당 30,000,000원, 국·시흥시의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%
감정가는 362,000,000원, 현재 최저매각가는 253,400,000원으로 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 177,380,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 124,165,999원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 감정평가 당시 공실입니다. 따라서 감정가에서 30% 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다는 실제 임대 가능성, 공실 지속 여부, 상가 수요와 환금성을 확인하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,347,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 840,000,000원 | 249,052,400원 |
| 3. 근저당 · 장익성 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 870,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 249,052,400원, 미배당은 620,947,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남측 도로월편 아띠프라자 내에 위치하며, 인근에는 관공서·근린생활시설·아파트단지·업무시설·야산 등이 혼재합니다.
- 교통. 39번국도 서측 인근으로 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 시흥시청역(서해선)이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중이며 공실입니다.
- 도로. 북측 폭 20미터, 남측 폭 12미터, 동측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 967.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 공실 확인. 감정평가 당시 공실이므로 현장 방문을 통해 현재도 공실인지, 내부 상태와 사용 가능 상태가 어떤지 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 재확인하는 편이 안전합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당 840,000,000원은 아띠프라자 201호·202호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당과 채권관계는 공동담보 구조까지 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 관련 확인. 국과 시흥시 압류가 존재하므로 매각물건명세서와 관련 원본에서 조세채권의 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 검토. 현재 최저가는 253,400,000원이고 추가 유찰 시 177,380,000원·124,165,999원 시나리오가 있습니다. 근린시설의 공실·수익성을 반영해 응찰 상한을 따로 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 공실 상가는 가격 검증이 핵심
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2024.05.31. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 362,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 253,400,000원까지 내려왔습니다.
그러나 물건의 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 상태는 공실입니다. 따라서 이번 물건은 “권리가 복잡한가”보다 “공실 근린시설을 253,400,000원에 취득했을 때 임대와 환금성이 성립하는가”가 핵심입니다. 권리는 정리형, 투자 판단은 현장·수익성 확인형. 현재 회차에서 가장 중요한 결론입니다.
