수원지방법원 2025타경889. 시흥시 장현동 아띠프라자 2층 202호 근린시설입니다. 등기 흐름의 핵심은 현재 소유자 문석원이 2024.05.31. 거래가액 420,300,000원에 소유권을 취득하면서 같은 날 주식회사하나은행에 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정한 부분입니다. 이 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 장익성의 근저당권과 국·시흥시의 압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.06.13. 설정됐던 주식회사론포인트 근저당은 2024.07.08. 이미 말소됐고, 그보다 앞선 국민은행 근저당과 경동종합건설 가압류 역시 현재 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경889 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 문석원 · 2024.05.31. 소유권이전 · 거래가액 420,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 710,691,378원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기 발급 | 2026.08.26 · 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 기준점은 2024.05.31. 접수된 주식회사하나은행 근저당권 840,000,000원입니다. 이 근저당은 아띠프라자 2층 201호와 203호에도 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 남아 있는 장익성 근저당과 압류 등은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 246,400,000원으로 감정가 352,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 2회 유찰 시 172,480,000원, 3회 유찰 시 120,735,999원입니다.
다만 이 물건은 실거래 시세를 직접 비교할 기준이 잡히지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단할 근거는 없습니다. 근린시설은 실제 임대료·공실 지속기간·상권 수요가 가격 판단의 핵심이므로 입찰가 결정 전에 별도 검증이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 627,849,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 172,480,000원 | 169,265,280원 | 700,734,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 120,735,999원 | 118,245,695원 | 751,754,305원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 840,000,000원 | 242,150,400원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 장익성 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 246,400,000원 가정 시 집행비용 4,249,600원을 제외한 242,150,400원이 하나은행 근저당에 배당되고, 장익성 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남측 도로 맞은편의 아띠프라자에 위치하며 인근은 관공서·근린생활시설·아파트단지·업무시설·야산 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 39번국도 서측 인근이며 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 북동측 인근에 시흥시청역(서해선)이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가시 근린생활시설로 이용 중이며 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층에 위치하며 공용위생·급배수·엘리베이터·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 폭 20미터, 남측 폭 12미터, 동측 폭 6미터 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 967.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 1,977,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유자와 임대차 존재 여부를 다시 확인합니다.
- 상권·임대수요 확인. 근린시설은 주거용과 달리 실제 임대료·공실기간·업종 수요가 가치에 직접 영향을 주므로 현장 상권을 확인합니다.
- 감정가 할인율만 믿지 않기. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 실거래 시세와 임대수익 검증 없이 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 아띠프라자 2층 201호·203호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 경매·배당 진행을 함께 확인합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국과 시흥시의 압류가 존재하므로 실제 배당에서 조세채권의 우선순위와 금액을 원본으로 대조합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.31. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 남아 있는 장익성 근저당과 국·시흥시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 246,400,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 근린시설의 실거래 시세와 실제 임대수익을 대조하지 않고 할인율만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 게다가 감정평가시 공실이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 임대수요는 확인 후 결정입니다.
