수원지방법원 2025타경53140. 배곧동 서영베니스스퀘어 1층 A-19호입니다. 감정평가 당시 이용상태는 공실로 조사됐고, 현황조사에는 주식회사 엔젤컨설팅이 보증금 5,000,000원·월차임 1,500,000원으로 확인됩니다. 전입신고일은 2022.12.08로, 말소기준권리인 2022.07.18 남양농업협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
등기부는 권리 수가 많아 복잡해 보입니다. 하지만 기준은 명확합니다. 2022.07.18 설정된 남양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 우리은행·농협은행 근저당과 다수 가압류·압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 근저당은 2025.06.26 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53140 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층 A-19호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 1층 A-19호 · 공실 |
| 소유자 | 주식회사리치컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 840,000,000원 / 588,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,194,362,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 복잡하지만 기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.07.18 남양농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 4,080,000,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 240,000,000원 근저당, 농협은행 180,000,000원 근저당, 서울보증보험·중소기업은행·중소벤처기업진흥공단·경기신용보증재단의 가압류와 시흥시·부천시·국·국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엔젤컨설팅 (대표자 노금자) | A19호 | 2022.12.08 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 임차인입니다. 전입일 2022.12.08은 말소기준권리 2022.07.18보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 30% 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 840,000,000원, 현재 최저매각가는 588,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 금액 자체는 252,000,000원 낮아졌습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 최저가 588,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 588,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,280,000원 |
| 1. 근저당 · 남양농업협동조합 | 4,080,000,000원 | 579,720,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 249,944,943원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 297,761,051원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 300,462,575원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 271,342,500원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,818,511,069원에 대해 현재 회차 예상 채권배당은 579,720,000원, 미배당은 5,238,791,069원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 588,000,000원 | 579,720,000원 | 5,238,791,069원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 411,600,000원 | 405,084,000원 | 5,413,427,069원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 288,120,000원 | 283,286,320원 | 5,535,224,749원 | 0원 |
유찰이 계속돼도 현재 확인된 권리구조에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 이 사건에서 낙찰가 하락은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 구조와 다릅니다. 가격이 내려가면 실질취득액도 낙찰가와 함께 내려갑니다. 다만 그 가격이 시장가 대비 어느 수준인지는 별도의 시세 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 배곧라온초등학교 남서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·아파트·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상8층 건물의 1층 A-19호이며 사용승인일은 2017.12.15입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 정방형 평지이며 근린생활시설·판매시설·업무시설·운동시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 20m 내외, 남서측·남동측 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 공시지가. 2,682,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 840,000,000원에서 588,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 호실의 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이었지만 현황조사에는 주식회사 엔젤컨설팅이 확인됩니다. 입찰 직전 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임대조건 확인. 확인된 임차조건은 보증금 5,000,000원, 월차임 1,500,000원입니다. 현재 임대차 존속 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.07.18 말소기준 근저당, 2025.06.26 확정채권양도, 2025.09.18 현재 경매개시결정의 연결관계를 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 등기 건수만 보면 복잡하지만, 매수인 기준 핵심은 단순합니다. 2022.07.18 근저당이 말소기준이고 확인된 임차인의 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 588,000,000원이지만, 이를 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건을 “감정가보다 30% 싸다”는 이유로만 접근하기보다는 1층 A-19호의 실제 임대수익과 공실 가능성, 동일 건물·인근 유사 물건의 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다. 권리는 비교적 명확, 가격은 검증 필요. 이 사건의 핵심은 그 구분입니다.
