수원지방법원 2025타경53140. 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층 C-36호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사리치컴퍼니이고, 핵심 권리는 2022.07.18 설정된 남양농업협동조합 채권최고액 4,080,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 설정된 우리은행·농협은행 근저당, 각종 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.07.23에는 위 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.09.19 현재 사건의 임의경매개시결정도 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 등기하고 있습니다. 감정가는 550,000,000원, 현재 최저가는 385,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 시세 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에 이 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53140 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층 C-36호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 61 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 주식회사리치컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 550,000,000원 / 385,000,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구금액 | 3,194,362,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준권리 | 2022.07.18 남양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,080,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2022.07.18 남양농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 2022.09.01 우리은행 근저당권 240,000,000원, 2022.09.29 농협은행 근저당권 180,000,000원, 압류·가압류 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 확인 — A19호 기재와 C-36호를 구분해야 한다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엔젤컨설팅 (대표자 노금자) | A19호 | 2022.12.08 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 주식회사 엔젤컨설팅이 A19호를 점유하는 것으로 기재돼 있고, 전입일은 2022.12.08로 말소기준권리인 2022.07.18보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 1,500,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 기재된 임차인은 1명입니다.
다만 본건 주소는 C-36호이고 현황조사 기재 점유부분은 A19호로 서로 다릅니다. 따라서 이 자료만으로 엔젤컨설팅을 C-36호 점유자로 단정할 수 없습니다. 감정평가에서는 기호(1~3)를 모두 공실로 조사했으며, 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않는다
감정가 550,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 385,000,000원입니다. 감정가 대비 165,000,000원 낮아진 가격이지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래가가 확인되지 않아 385,000,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다.
특히 감정평가상 이 건물은 근린생활시설·판매시설·업무시설·운동시설 등이 있는 상업용 건부지에 위치하고, 본건을 포함한 조사 대상은 공실로 확인됐습니다. 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 자료가 없으므로, ‘감정가 70%’라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,190,000원 |
| 2. 근저당 · 남양농업협동조합 | 4,080,000,000원 | 378,810,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 249,944,943원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 297,761,051원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 300,462,575원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 271,342,500원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 경기신용보증재단 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 385,000,000원 가정 시 집행비용 6,190,000원을 제외한 378,810,000원이 1순위 근저당에 배당되고, 채권총액 5,818,511,069원 중 5,439,701,069원이 미배당으로 남습니다. 2025.07.23 1번 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 385,000,000원 | 378,810,000원 | 5,439,701,069원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 269,500,000원 | 264,927,000원 | 5,553,584,069원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 188,650,000원 | 185,208,900원 | 5,633,302,169원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 진행되더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄어들수록 채권자 미배당액은 5,439,701,069원에서 5,553,584,069원, 5,633,302,169원으로 증가합니다. 미배당 채권 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 배곧라온초등학교 남서측 인근으로, 주위에 근린생활시설·아파트·학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 기호(1~3)는 모두 공실로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층~지상 8층 건물이며 사용승인일은 2017.12.15입니다. 위생·급배수, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 정방형 평지의 상업용 토지이고 북서측 약 20m, 남서측·남동측 약 15m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 2,682,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실거래 가격 자료가 없어 현재 최저가 385,000,000원의 시장 적정성을 수치로 검증하기 어렵습니다. 공실 상업시설이라는 점과 함께 별도 가격 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.07.18 남양농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.07.23 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실과 현재 경매신청 관계를 확인해야 합니다.
- 호실 점유 확인. 현황조사 임차인은 A19호로 기재돼 있으나 본건은 C-36호입니다. 현장과 현황조사 원본에서 C-36호의 실제 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 동일 건물 또는 유사 상업시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 공실이었으므로 현재도 동일한지, 점포 내부 상태와 실제 사용 가능 상태가 유지되는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.07.18 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. A19호에 기재된 임차인 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 현재 최저가 385,000,000원이 좋은 가격이라는 결론은 나오지 않습니다. 감정가 550,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 감정평가 당시 공실인 집합건물(기타)이고 주변은 근린생활·판매·업무·운동시설 등이 혼재하는 상업지역입니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능하지만 가격은 아직 검증이 필요한 사건입니다. 핵심은 최저가 비율이 아니라 C-36호의 실제 점유 상태와 시장에서의 거래·임대 가능성을 확인하는 데 있습니다.
