수원지방법원 2025타경53140. 시흥시 배곧동 서영베니스스퀘어 1층 C-44호입니다. 감정가 880,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 616,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사리치컴퍼니이고, 2022.07.18. 설정된 남양농업협동조합 근저당의 채권최고액은 4,080,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정평가 당시 이용상태는 공실로 조사됐습니다. 현황조사에는 주식회사 엔젤컨설팅(대표자 노금자)이 A19호에 보증금 5,000,000원, 월차임 1,500,000원으로 기재돼 있으나, 전입일 2022.12.08.은 말소기준권리인 2022.07.18.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 해당 임차관계로 낙찰자가 승계할 보증금은 계산상 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53140 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 204 서영베니스스퀘어 1층 C-44호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설·판매시설·업무시설·운동시설 등 건물 내 호실 · 감정평가시 공실 |
| 소유자 | 주식회사리치컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 880,000,000원 / 616,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 3,194,362,315원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 2022.07.18. 근저당이 기준
핵심은 2022.07.18. 남양농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 우리은행 240,000,000원, 농협은행 180,000,000원 근저당과 각종 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 남양농업협동조합의 근저당은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 2025.09.18. 현재 사건의 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엔젤컨설팅 (대표자 노금자) | A19호 | 2022.12.08 | 5,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 확정일자·배당요구 확인 없음 | 0원 |
전입신고일 2022.12.08.은 말소기준권리 2022.07.18. 이후입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 616,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,560,000원 |
| 1. 근저당 · 남양농업협동조합 | 4,080,000,000원 | 607,440,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 249,944,943원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 297,761,051원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 300,462,575원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 271,342,500원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 616,000,000원 가정 시 총 채권액 5,818,511,069원 중 607,440,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 5,211,071,069원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당분이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 616,000,000원 | 607,440,000원 | 5,211,071,069원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 431,200,000원 | 424,488,000원 | 5,394,023,069원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 301,840,000원 | 296,814,240원 | 5,521,696,829원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가격과 선순위 채권 배당액은 함께 줄지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 미배당 증가가 낙찰자의 추가 인수로 연결되는 구조는 아닙니다. 다만 이 표는 채권관계와 인수 여부를 보여주는 것으로, 현재 데이터에는 실거래 시세가 없어 616,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧라온초등학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층~지상8층 건물이며 사용승인일은 2017.12.15.입니다.
- 이용. 감정평가시 기호 1~3은 모두 공실로 조사됐습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,682,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 20m, 남서측·남동측 약 15m 포장도로에 접하고, 토지는 정방형 평지입니다.
- 시설. 위생·급배수설비, 승강기설비, 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 호실 대조. 현황조사상 임차인은 A19호로 기재돼 있으므로, 입찰 대상 C-44호와의 실제 점유 관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 세목·법정기일·당해세 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공실 여부 확인. 감정평가시 공실이었으나 현재 상태는 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
- 상가 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 인수 가능 범위를 관리사무소에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 616,000,000원이 적정한지 인근 동일 건물·유사 상가의 실거래·임대료·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.18. 남양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인 역시 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 현재 매각가 616,000,000원을 넣어도 선순위 근저당에서 배당재원이 사실상 소진되고, 총 채권 미배당은 5,211,071,069원에 이릅니다. 이는 낙찰자의 인수 위험이라기보다 채무자의 채권관계가 매우 무거운 사건이라는 뜻입니다. 더 중요한 점은 현재 자료에 실거래 시세가 없다는 것입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장 시세·임대수익 확인 후 결정이 이 사건의 핵심입니다.
