울산지방법원 2025타경11956. 울산 울주군 온양읍 대안리의 더블리안 1동 3층 303호, 아파트입니다. 현 소유자 곽한일은 2016년 7월 12일 매매를 원인으로 거래가액 255,000,000원에 취득했고, 같은 해 8월 11일 금정농업협동조합 앞으로 채권최고액 177,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조보다 더 중요한 판단 포인트는 가격과 환금성입니다. 감정가 208,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 101,920,000원, 감정가의 49%입니다. 최근 12개월 실거래 평균 158,333,333원과 최신 거래 150,000,000원보다 낮지만, 최근 거래군은 과거 거래군보다 11.2% 낮아진 흐름입니다. 따라서 과거 전체 평균 168,333,333원보다는 최근 거래와 하락 추세를 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 416-6 더블리안주상복합주건물제1동 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 71.0803㎡ |
| 소유자 | 곽한일 (2016.07.12. 매매, 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 101,920,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 409,898,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인한 매수인 인수액은 없습니다. 말소기준은 2016.08.11. 금정농업협동조합 근저당권이며, 2024년 이후의 가압류와 압류, 2025년의 경매개시결정은 모두 후순위입니다. 2025.08.08.에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 권리의 순위 기준일 자체는 2016.08.11.입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 최근 흐름은 하락
더블리안 전용 약 69.27~71.33㎡ 실거래 6건입니다. 전체 평균은 168,333,333원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 158,333,333원, 최신 거래 150,000,000원, 그리고 최근 거래군이 과거보다 -11.2% 낮다는 추세를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 69.27㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 71.33㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2024.02 | 70.27㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.09 | 71.33㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2022.08 | 70.27㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 71.33㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 158,333,333원 |
현재 최저가 101,920,000원은 최근 12개월 평균의 64.4%이며, 최신 거래 150,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 감정가 시점보다 상당한 할인 구간에 진입한 것은 맞습니다. 다만 최신 거래가 2024.10이고, 최근 거래군 자체가 과거보다 11.2% 하락했습니다. 그러므로 전체 평균 대비 할인율만 보고 시세 차익을 확정적으로 계산하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,226,880원 |
| 1. 근저당 · 금정농업협동조합 | 177,600,000원 | 99,693,120원 |
| 2. 가압류 · 늘푸른사상새마을금고 | 667,541,691원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산제일새마을금고 | 379,190,894원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 사상냉정새마을금고 | 144,289,266원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 금정농업협동조합 | 409,898,349원 | 0원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 부산제일새마을금고 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,226,880원을 제외한 99,693,120원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 총 채권 부족액은 1,678,827,080원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 물건 용도는 아파트이며, 더블리안은 2016.04.15. 사용승인된 20세대 단지입니다.
- 토지. 대지 면적은 1,129.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타이며 평지·가로장방 형태입니다.
- 도로. 소로각지이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·온천원보호지구·가축사육제한구역에 포함되며, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 975,300원/㎡입니다.
- 환금성. 20세대 소규모이고 확인된 실거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 158,333,333원이며 최근 가격 추세는 -11.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 실거래 평균 168,333,333원보다 최근 12개월 평균 158,333,333원과 최신 거래 150,000,000원을 중심으로 응찰가를 산정하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 11.2% 낮습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 과거 고가 거래까지 회복한다고 가정하지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 20세대 단지는 매수자 풀이 제한될 수 있으므로, 낙찰 이후 재매각 기간과 가격 여유를 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 배당 부족과 인수를 구분. 후순위 채권 미배당액이 크지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족 자체를 매수인 승계채무로 오인하지 마세요.
- 권리 변동 재확인. 말소기준 근저당은 2025.08.08. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표 밖 비용은 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 환금성은 보수적으로”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2016.08.11. 금정농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 101,920,000원은 최근 12개월 실거래 평균 158,333,333원의 64.4%, 최신 거래 150,000,000원보다도 낮아 가격 간격은 분명히 벌어져 있습니다.
다만 가격 데이터가 보여주는 방향도 함께 봐야 합니다. 최근 거래군은 과거보다 11.2% 하락했고, 단지는 20세대에 불과합니다. 따라서 이 사건은 “권리 위험 때문에 피해야 할 물건”이라기보다, 충분히 할인된 가격을 소규모 단지의 환금성까지 감안해 어디까지 인정할 것인가가 승부처입니다. 권리는 통과, 가격은 유리한 구간, 최종 판단은 보수적인 매도가격 설정이 좌우합니다.
