울산지방법원 2025타경11956. 울산 울주군 온양읍 대안리 더블리안 6층 601호 아파트입니다. 소유자 곽한일은 2016년 6월 매매를 원인으로 거래가액 207,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 금정농업협동조합이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 2016.06.17 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 후순위 권리의 인수 문제는 단순합니다. 그러나 점유 관계는 별개입니다. 매각물건명세서에는 박혜림이 주거 임차인으로 나타나지만 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 미상 보증금까지 확인되기 전에는 실질취득비용 역시 확정값으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11956 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 416-6 더블리안주상복합주건물제1동 6층 601호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교면적 70.3911㎡ |
| 소유자 | 곽한일 · 2016.06.17 소유권이전 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 119,700,000원 (1회 유찰) |
| 사건상 청구금액 | 409,898,349원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차인은 확인 필요
말소기준은 2016.06.17 금정농업협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.08.08 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 말소기준일 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다. 2024년 이후 설정된 늘푸른사상새마을금고·부산제일새마을금고· 사상냉정새마을금고의 가압류, 기장군 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — “대항력 가능·미상”이 핵심
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 박혜림의 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제권·최종 인수금액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입신고일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜림 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장도 하락했다
더블리안의 비교 거래는 총 6건이며, 최근 12개월 평균은 158,333,333원, 최신 거래는 2024.10의 150,000,000원입니다. 현재 최저매각가 119,700,000원은 최근 12개월 평균의 75.6% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 69.27㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 71.33㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2024.02 | 70.27㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.09 | 71.33㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2022.08 | 70.27㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 71.33㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 158,333,333원 |
여기서 전체 거래 평균 168,333,333원만 기준으로 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다. 최근 구간 평균은 158,333,333원으로 낮아졌고, 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -11.2%입니다. 즉 현재 최저가는 최근 기준보다 낮지만, 시장 자체도 하락한 흐름입니다. 최신 거래가 2024.10이라는 점까지 감안하면 입찰 시점의 실제 가격 확인은 별도로 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,475,800원 |
| 2. 근저당 · 금정농업협동조합 | 168,000,000원 | 117,224,200원 |
| 3. 가압류 · 늘푸른사상새마을금고 | 667,541,691원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산제일새마을금고 | 379,190,894원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 사상냉정새마을금고 | 144,289,266원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 금정 농업협동조합 | 409,898,349원 | 0원 |
| 7. 부산제일새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
119,700,000원 가정에서는 집행비용 2,475,800원 후 말소기준 근저당에 117,224,200원이 배당되고, 후순위 채권과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당액은 1,651,696,000원입니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 임차인의 보증금·전입관계가 확인되지 않은 점은 별도 위험입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차인 확인은 그대로 필요
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 정량 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 119,700,000원 | 117,224,200원 | 1,651,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 83,790,000원 | 81,881,780원 | 1,687,038,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 58,653,000원 | 57,197,246원 | 1,711,722,954원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 83,790,000원, 58,653,000원으로 내려갑니다. 하지만 박혜림의 대항력과 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 가격이 낮아진다는 이유만으로 총 취득비용도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 임차인이 대항요건을 갖춘 것으로 확인되고 배당되지 않는 보증금이 존재한다면 그 부분은 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 아파트입니다. 더블리안은 총 20세대이며 사용승인일은 2016.04.15입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타이며 토지면적은 1,129.7㎡입니다. 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 온천원보호지구·도시지역·가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 공시지가. 975,300원/㎡입니다.
- 거래 표본. 비교 가능한 거래는 6건이며 거래가는 150,000,000원~180,000,000원입니다. 최근12개월 평균은 158,333,333원, 최근 추세는 -11.2%입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박혜림 전입일 확인. 2016.06.17 말소기준권리와의 선후를 확인하기 전에는 대항력 유무를 확정하지 마세요.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 현재 표시된 정량 인수 0원만으로 실질취득비용을 확정하면 안 됩니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 최근12개월 평균 158,333,333원 대비 최저가가 75.6%이지만 가격 추세가 -11.2%입니다. 전체 평균 168,333,333원만으로 할인 매력을 과대평가하지 마세요.
- 등기부 변동 확인. 말소기준 근저당은 2025.08.08 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 입찰 직전 현재 권리관계를 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 검토 가능, 권리는 확인 전 보류”
현재 최저가는 119,700,000원으로 최근 12개월 평균 158,333,333원의 75.6%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 1회 유찰의 효과가 분명합니다. 하지만 최근 가격 흐름은 -11.2%이고, 무엇보다 주거 임차인 박혜림의 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다.
등기부상 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 소멸한다는 사실과 임차인의 대항력 문제는 별개입니다. 따라서 이 사건을 “인수 0원인 깨끗한 물건”으로 확정하기는 이릅니다. 가격은 최근 거래지표보다 낮아졌지만, 임차인 보증금과 대항력 확인이 끝나기 전까지는 실질취득액도 확정되지 않습니다. 이 물건의 승부처는 추가 할인보다 먼저, 박혜림의 전입과 보증금 확인입니다.
