울산지방법원 2025타경11956. 울산 울주군 온양읍 대안리 더블리안주상복합주건물 제1동 5층 504호 아파트입니다. 소유자 곽한일은 2016년 5월 23일 매매를 원인으로 거래가액 201,000,000원에 취득했고, 2016년 5월 31일 부산은행 근저당권 154,000,000원이 설정됐습니다. 이 부산은행 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격만 보면 할인 폭은 큽니다. 감정가 169,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 82,810,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 158,333,333원과 최신 거래 150,000,000원보다 현저히 낮습니다. 다만 최근 거래구간은 이전 구간 대비 -11.2%의 하락 추세이고, 무엇보다 임차인 김민지의 권리 순서가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “싸게 보이는 가격”보다 임차보증금 인수 가능성을 먼저 닫는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준은 2016.05.31 부산은행 근저당권 154,000,000원입니다. 이후 2024년부터 설정된 늘푸른사상새마을금고·부산제일새마을금고·사상냉정새마을금고의 가압류, 기장군 압류, 2025년 강제경매개시결정과 2026년 한국주택금융공사 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 배당요구는 했지만 선순위 여부가 핵심

보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인 인수가 0원이 되는 것은 아니며, 선순위 대항력이 존재하고 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못한다면 미배당 부분이 매수인에게 남을 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 시장도 하락 추세

더블리안 비교면적대 실거래는 총 6건이며, 전체 평균은 168,333,333원입니다. 그러나 가격 판단에는 과거 거래 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 158,333,333원, 최신 거래는 2024.10의 150,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 11.2% 하락했습니다.

현재 최저가 82,810,000원은 최근 12개월 평균의 52.3%입니다. 가격만 놓으면 큰 폭의 할인입니다. 하지만 이 할인율은 김민지 임차인의 인수 가능액이 0원으로 확정될 때만 실질적인 매입가격 메리트로 이어집니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가와 시세 차이만으로 수익성을 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)

채권 총액 1,754,920,200원 가운데 예상배당은 80,919,420원, 미배당은 1,674,000,780원입니다. 이 계산에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됐지만, 임차인 김민지의 보증금·선순위 여부가 확정되지 않았으므로 최종 인수액 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 임차 리스크는 사라지지 않는다

유찰이 더 진행되면 입찰가격은 57,967,000원, 40,576,900원까지 내려갑니다. 그러나 선순위 대항력 임차인이 존재한다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 늘어날 수 있으므로 최저가 하락 자체가 실질취득가 하락을 보장하지 않습니다. 이 사건에서는 보증금이 확인되지 않아 그 효과를 숫자로 확정할 수 없습니다.

⑥ 토지·규제 및 환금성 메모

• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 도시지역에 포함됩니다.
• 토지. 지목 대 · 토지면적 1,129.7㎡ · 평지 · 가로장방 · 소로각지입니다.
• 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
• 규제. 온천원보호지구·가축사육제한구역에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
• 공시지가. 975,300원/㎡입니다.
• 거래 표본. 더블리안은 20세대이며 확인된 비교면적대 실거래는 6건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김민지 전입신고일 확인. 2016.05.31 말소기준보다 앞서는지가 대항력 판단의 첫 번째 기준입니다.
• 보증금 확인. 현재 보증금이 확인되지 않아 미배당액과 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
• 확정일자 확인. 우선변제 여부도 현재 확정되지 않았습니다.
• 배당요구 확인. 김민지는 2025.08.20 배당요구를 했지만, 배당요구만으로 대항력·승계 문제가 자동 소멸하지는 않습니다.
• 최근 가격 흐름 반영. 최근 12개월 평균 158,333,333원, 최신 거래 150,000,000원, 추세 -11.2%를 기준으로 보수적으로 판단해야 합니다.
• 등기 재확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.16 기준이며, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 싸 보이지만, 실질취득가는 아직 열려 있다”

현재 최저가 82,810,000원은 최근 12개월 평균 158,333,333원의 52.3%로 숫자만 보면 상당한 할인입니다. 말소기준 이후의 등기상 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건에는 임차인 김민지가 있고, 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 ‘없음’이 아니라 가능·미상, 매수인 인수액도 ‘확정 0원’이 아니라 배당 계산상 0원·실제는 확인 필요입니다.

최근 시세가 하락 추세(-11.2%)라는 점과 두 차례 유찰됐다는 사실까지 겹칩니다. 가격 할인 자체는 분명하지만, 임차인 권리를 닫지 않은 상태에서 82,810,000원을 실질취득가로 놓고 수익률을 계산하는 것은 위험합니다. 권리 확인 전까지는 C등급 — 가격보다 임차보증금 확인이 먼저인 사건으로 보는 것이 맞습니다.