창원지방법원 2025타경483. 김해시 진영읍 여래리의 진영굿프라임시티오피스텔 1층 125호 외 8개호가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태상 기호 1~5는 일반음식점이나 현황 김해뉴스 사무실, 기호 6~8은 일반음식점이나 현황 굿프라임 분양홍보관 사무실, 기호 9도 현황 사무실로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 내부 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
등기상 말소기준은 2019.02.21 설정된 진례농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 528,000,000원이고, 그 뒤에 국·김해시·양산시 압류와 현재 경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조로 분류돼 있습니다. 실제 점유 임차인은 1명이고 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경483 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 1층 125호 外 8개호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 진영굿프라임시티오피스텔 1층 · 감정 이용상태상 일반음식점이나 현황 사무실 이용 |
| 소유자 | 지오오디개발주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,928,000,000원 / 1,434,720,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 청구금액 | 3,442,539,338원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.21 진례농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 528,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2018.04.17 아시아신탁주식회사로 신탁됐던 등기는 2019.02.18 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 다음 날인 2019.02.21 진례농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 국세 압류, 김해시 압류, 양산시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김해뉴스(주) 대표자:박태후 | 기타란 참조 | 2020.10.15 | 3,000 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2020.10.15는 말소기준인 2019.02.21보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 때문에 낙찰자가 별도의 금액을 승계하는 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 1,434,720,000원으로, 감정가 2,928,000,000원의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,004,303,999원, 4회 유찰 시 703,012,799원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,434,720,000원 | 528,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,004,303,999원 | 528,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 703,012,799원 | 528,000,000원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 유찰률과 시세 할인율은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 49%니까 싸다”라는 결론은 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,434,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 16,747,200원 |
| 2. 근저당 · 진례농업협동조합 | 528,000,000원 | 528,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 889,972,800원 |
현재 배당 시나리오는 진례농업협동조합 근저당 채권최고액 528,000,000원을 전액 배당하고 소유자 잔여금 889,972,800원이 발생하는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
경매 청구금액은 3,442,539,338원이지만, 제시된 배당 시나리오에서는 이 부동산의 진례농업협동조합 근저당 채권최고액 528,000,000원을 배당 기준으로 잡고 있으며, 신청채권은 충족되지 않는 것으로 표시돼 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·현장 체크
- 이용상태. 기호 1~5는 일반음식점이나 현황 ‘동부경남 대표신문 김해뉴스’ 사무실, 기호 6~8은 일반음식점이나 현황 ‘굿프라임 분양홍보관’ 사무실, 기호 9는 일반음식점이나 현황 사무실로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 1층 125호 외 8개호가 함께 평가됐고, 매각물건명세서에는 내부 벽체 구분 없이 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 입지. 부근은 근린생활시설, 대단위아파트단지, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 진입도로상태와 주차장시설도 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 내 1층이며 급·배수, 위생, 승강기, 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 주상용 건부지이며, 토지면적은 6,761.0㎡, 공시지가는 1,836,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(진영2지구)·택지개발지구이며 중로1류와 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 현재 최저가가 감정가 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 비교 가능한 최근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 1층 125호 외 8개호의 매각 범위와 각 호실의 등기·현황·사용상태를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
- 내부 벽체 상태 확인. 내부 벽체 구분 없이 이용 중이므로 개별 호실의 실제 경계와 사용 방식, 향후 분리 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김해뉴스(주)는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·김해시·양산시 압류 3건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해 실제 배당과 잔여금 변동 가능성을 점검하세요.
- 관리비 확인. 125호부터 129호까지 현황조사된 미납 관리비가 있으므로 관리주체에 최신 금액과 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 관련 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현장은 별개다
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2019.02.21 진례농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별도입니다. 감정가 2,928,000,000원에서 2회 유찰돼 1,434,720,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 이 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 여기에 9개호 일괄매각, 내부 벽체 구분 없는 이용상태, 관리비 미납, 세금 압류의 배당 변수가 겹칩니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 현장확인은 필수”입니다.
