창원지방법원 2025타경483. 등기상 소유자는 지오오디개발주식회사이고, 말소기준권리는 2019.02.21. 설정된 진례농업협동조합 근저당권 372,000,000원입니다. 이후 국·김해시의 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자는 김해뉴스(주) 대표자:박태후로 확인되지만 전입신고일이 2020.10.15.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가는 1,542,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 755,580,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경483 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 1층130호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일반음식점이나 현황 사무실(상호 ‘동부경남 대표신문 김해뉴스’)로 이용중 |
| 소유자 | 지오오디개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,542,000,000원 / 755,580,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,442,539,338원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 대 · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로한면 · 6,761㎡ · 공시지가 1,836,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.02.21. 진례농업협동조합 근저당권입니다. 2023.12.05. 국의 압류, 2024.07.10. 김해시 압류, 2025.06.04. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2018년 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2019.02.18. 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 대항력은 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김해뉴스(주) 대표자:박태후 | 기타란 참조 | 2020.10.15 | 3,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고는 말소기준권리인 2019.02.21.보다 늦은 2020.10.15.입니다. 따라서 현황조사상 점유자는 대항력이 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 점유자는 1명으로 봅니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 755,580,000원으로 감정가 1,542,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 물건의 최근 12개월 평균·최신 실거래·최근 가격 추세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 755,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,955,800원 |
| 1. 근저당 · 진례농업협동조합 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 373,624,200원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 372,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 373,624,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 진영읍 여래리 소재 진영굿프라임시티오피스텔 1층에 위치하며, 부근은 근린생활시설·대단위아파트단지·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 현황 이용. 공부상 일반음식점이나 현황은 사무실(상호 ‘동부경남 대표신문 김해뉴스’)로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층으로, 급·배수설비·위생설비·승강기설비·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(진영2지구)이며, 중로1류와 소로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 주변 동일·유사 상가 및 사무실의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 실제 매각 대상과 각 호실의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 구획. 내부 벽체 구분 없이 이용중이므로 현황 경계·출입구·설비 공유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 2025년 6월까지 130호 6,448,580원, 131호 6,448,860원, 132호 6,453,150원 미납이 조사됐습니다. 관리주체에 현재 잔액과 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 김해뉴스(주)가 점유하고 있으므로 대항력 유무와 별개로 인도·명도 절차를 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 별도 검증”
권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2019.02.21. 진례농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 점유자의 전입신고는 2020.10.15.로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 755,580,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않고, 2회 유찰·일괄매각·내부 벽체 구분 없이 이용·관리비 미납이라는 실사 항목이 남아 있기 때문입니다. 이 물건은 권리보다 가격 검증과 현장 확인이 성패를 가르는 유형입니다.
