창원지방법원 2025타경483. 김해시 진영읍 여래리 969-1 ‘진영굿프라임시티오피스텔’ 1층134호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정 이용상태는 일반음식점이나 현황은 사무실로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 지오오디개발주식회사이며, 권리분석의 기준점은 2019.02.21 설정된 진례농업협동조합의 채권최고액 372,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 국가 압류·김해시 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 514,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 251,860,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%지만, 이 물건과 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 할인율을 곧바로 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다. 상업·사무실 이용 물건은 실제 임대수익, 공실 가능성, 관리비와 개별 호실 상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경483 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 여래리 969-1 진영굿프라임시티오피스텔 1층134호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 진영읍 본산로 15-17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 일반음식점이나 현황 사무실로 이용 중 |
| 소유자 | 지오오디개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 251,860,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진례농업협동조합 / 3,442,539,338원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.21 진례농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 372,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2019.02.21 진례농업협동조합 근저당권입니다. 이를 기준으로 2023.12.05 국가 압류, 2024.07.10 김해시 압류, 2025.06.04 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2018년 아시아신탁주식회사 앞으로의 신탁등기는 2019.02.18 이미 말소됐고, 2023년 개시된 종전 임의경매도 2025.04.04 취하돼 등기가 말소된 상태입니다.
② 점유관계 — 실제 점유 1건, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김해뉴스(주) 대표자:박태후 | 기타란 참조 | 2020.10.15 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명(법인 점유 1건)입니다. 전입신고일은 2020.10.15로, 말소기준권리인 2019.02.21 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 봅니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 251,860,000원으로 감정가 514,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 176,302,000원, 그 다음은 123,411,399원입니다. 그러나 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,326,040원 |
| 1. 근저당 · 진례농업협동조합 | 372,000,000원 | 247,533,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 372,000,000원 중 247,533,960원이 배당되고 124,466,040원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진영굿프라임시티오피스텔 주변은 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 일반음식점이나 현황은 사무실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 주상용 건부지이며, 진입도로와 주차장 시설은 보통 수준입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(진영2지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,836,000원/㎡입니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 상업시설의 실제 거래가격과 임대료를 별도로 확인하세요.
- 점유자 확인. 김해뉴스(주) 대표자 박태후의 점유관계와 실제 인도 시점, 영업·사무실 사용 상태를 현장에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2025년 6월까지 6,384,329원의 관리비가 미납된 것으로 조사됐으므로 관리사무소에서 현재 금액과 정산 범위를 확인하세요.
- 근저당 미배당. 현재 회차에서도 진례농업협동조합 근저당 채권최고액 전액이 배당되지 않지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현재 이용상태. 공부상 일반음식점과 현황 사무실 이용을 대조하고, 실제 내부 상태와 향후 사용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보류
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 진례농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 번 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트가 크다고 결론내리기는 어렵습니다. 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 현황이 사무실인 상업용 호실이며 6,384,329원의 미납관리비도 조사됐습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 운영성은 추가 확인이 핵심입니다.
