서울남부지방법원 2025타경661. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제5층 제501호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 2023.07.05 사용승인된 지하 1층·지상 15층 건물에 속합니다. 현 소유자 김지영은 2024.02.08 거래가액 291,585,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 896,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 확인되는 임차인은 주식회사 마블렌트카와 김민준 두 명입니다. 전입일은 각각 2024.06.26, 2024.07.04로 모두 말소기준일인 2024.02.08보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 판정되어 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경661 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제501호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김지영 · 2024.02.08 소유권이전 · 거래가액 291,585,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 152,576,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 765,413,288원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.08 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 896,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.08 국민은행 근저당권입니다. 2025.08.29 임의경매개시결정과 2025.10.14 영등포세무서장 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로, 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당 자체 역시 매각으로 소멸하는 권리이며, 현재 회차의 부족배당액은 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 마블렌트카 | 29.06㎡ | 2024.06.26 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 김민준 | 13.86㎡ | 2024.07.04 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 제공된 권리분석 기준으로는 대항력 없는 임차인이며 보증금 합계 40,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 매수인 승계 여부와는 별개로 현재 계산된 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 152,576,000원으로 감정가 298,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지는 이 데이터만으로 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,936,064원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 896,400,000원 | 149,639,936원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 896,400,000원 중 149,639,936원이 배당되고, 746,760,064원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 감정평가 기준 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 양평역 남동측 인근으로, 주위에 오피스텔·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 양평역, 근거리에 지하철 2·5호선 영등포구청역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층, 사용승인일 2023.07.05이며 승강기·급배수·위생설비·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 대상 건물 남서측으로 폭 약 30미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 공장용지, 토지면적 510.5㎡이며 공시지가는 9,113,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고 건축선 저촉이 표시되어 있습니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 현재 자료에는 비교 실거래가 없어 152,576,000원이 시세 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 동일 건물 및 인근 지식산업센터 거래사례를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 주식회사 마블렌트카와 김민준이 점유 중인 것으로 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 과정과 점유현황은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 임대조건 확인. 보증금은 각각 10,000,000원·30,000,000원, 월차임은 각각 1,000,000원입니다. 실제 계약관계와 현재 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 메타벨리 제5층 제502호·제503호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 배당 영향을 원본 서류로 재확인하는 것이 안전합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.02.08 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 압류도 매각으로 소멸하며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 감정가 298,000,000원에서 3회 유찰되어 152,576,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 이 가격이 시장보다 낮다는 근거는 없습니다. 게다가 이용상태가 공장(지식산업센터)인 만큼 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 실제 매매·임대수요를 확인해야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
