서울남부지방법원 2025타경661. 영등포구 양평동1가 메타벨리 5층 503호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김지영은 2024.02.08 소유권이전 등기를 마쳤고 거래가액은 291,165,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 896,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 권리분석의 핵심은 임차인 두 명입니다. 주식회사 마블렌트카는 2024.06.26, 김민준은 2024.07.04 신고됐는데, 모두 말소기준인 2024.02.08보다 뒤입니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 판정되어 보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 보증금 합계는 40,000,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경661 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 김지영 · 거래가액 291,165,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 152,576,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 765,413,288원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.08 국민은행 근저당 · 채권최고액 896,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 두 임차인 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 마블렌트카 | 29.06제곱미터 | 2024.06.26 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민준 | 13.86제곱미터 | 2024.07.04 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 점유자의 신고일은 모두 말소기준 근저당 설정일보다 늦으므로 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 점유 자체는 존재하므로 낙찰 이후 인도·명도 절차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 152,576,000원으로 감정가 298,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰이라는 낙폭은 크지만, 이 물건은 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
현재 권리 구조에서는 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액은 최저매각가와 같은 152,576,000원입니다. 그러나 이 금액이 실제 시장가격보다 낮다는 근거까지 확인되는 것은 아닙니다. 따라서 “감정가의 절반 수준이니 싸다”는 결론은 금지하고, 공장·지식산업센터라는 용도와 3회 유찰 이력을 함께 반영해 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,064원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 896,400,000원 | 149,639,936원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 2,936,064원을 제외한 149,639,936원이 국민은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 근저당 기준 미배당액은 746,760,064원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지도 지목이 공장용지입니다.
- 입지. 양평역 남동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 양평역(지하철 5호선), 근거리에 영등포구청역(지하철 2·5호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2023.07.05입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지규제. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되고 건축선 저촉 사항이 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 9,113,000원/㎡이며 토지면적은 510.5㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 확인. 주식회사 마블렌트카와 김민준 모두 말소기준권리 이후 신고로 대항력이 없습니다.
- 점유 인도. 보증금 승계는 없지만 현재 점유자가 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 제501호·제502호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 등기와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 지식산업센터 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 이력. 이미 3회 유찰된 물건입니다. 현재 회차 152,576,000원, 4회 유찰 시 122,060,800원, 5회 유찰 시 97,648,640원의 시나리오를 구분해 자금계획을 세울 필요가 있습니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별개다”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.02.08 국민은행 근저당이고, 두 임차인은 모두 그 이후 신고되어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 낙찰자가 보증금을 떠안을 위험은 확인되지 않습니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건입니다. 따라서 현재 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가하기보다는 환금성과 실제 거래·임대 수준을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 출구전략은 보수적으로 접근할 사건입니다.
