서울남부지방법원 2025타경661. 영등포구 양평동1가 메타벨리 제5층 제502호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 김지영이며 2024.02.08. 거래가액 291,585,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 896,400,000원이고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 주식회사 마블렌트카와 김민준이 확인됩니다. 각각 전입일은 2024.06.26.과 2024.07.04.로 모두 말소기준권리인 2024.02.08.보다 뒤입니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리되며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경661 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동1가 182 메타벨리 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 공장(지식산업센터) · 지상15층 건물 내 제5층 |
| 소유자 | 김지영 · 2024.02.08. 소유권이전 · 거래가액 291,585,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 152,576,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권액 | 765,413,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.02.08. 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 896,400,000원이며 제501호·제503호와 공동담보가 설정돼 있습니다. 2025.08.29. 임의경매개시결정, 2025.10.14. 영등포세무서장 관련 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2023.10.31. 무궁화신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 마블렌트카 | 29.06제곱미터 | 2024.06.26 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
| 김민준 | 13.86제곱미터 | 2024.07.04 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 51.2%까지 내려온 3회 유찰
감정가는 298,000,000원, 현재 최저매각가는 152,576,000원입니다. 세 차례 유찰되면서 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 122,060,800원(40.96%), 5회 유찰 시 97,648,640원(32.77%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,064원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 896,400,000원 | 149,639,936원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 896,400,000원 중 149,639,936원만 배당되는 시나리오로 미배당액은 746,760,064원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층이며 사용승인일은 2023.07.05.입니다.
- 입지. 양평역 남동측 인근이며 주변은 오피스텔·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 양평역(지하철 5호선), 근거리에 영등포구청역(지하철 2·5호선)이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 토지면적 510.5㎡, 공시지가 9,113,000원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 주식회사 마블렌트카와 김민준의 실제 점유범위, 계약 존속 여부, 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 대항력 기준일. 두 전입일은 2024.06.26.·2024.07.04.로 말소기준권리 2024.02.08.보다 뒤입니다. 등기부와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 메타벨리 제501호와 제503호도 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 전체 진행 상황을 함께 확인하세요.
- 3회 유찰 원인. 현재 최저가가 감정가 51.2%까지 내려온 이유를 단순 할인으로 보지 말고, 지식산업센터의 실수요·공실·임대조건·환금성을 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표는 입찰 전 다시 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2024.02.08. 국민은행 근저당이고, 두 임차인은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 경매개시결정과 압류 역시 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 298,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 152,576,000원까지 내려왔지만, 대상은 공장으로 이용되는 지식산업센터입니다. 주거용 아파트처럼 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하기 어렵고, 3회 유찰 자체도 환금성과 시장 수요를 확인하라는 신호입니다. 권리는 비교적 안전하지만, 가격은 실거래·임대수익·공실 위험을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다.
