서울남부지방법원 2025타경12093. 포레나영등포센트럴 상가동 지하1층 B23호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사청운개발이고, 감정가 350,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 114,688,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 매수인이 인수하는 권리가 존재한다는 점입니다.
말소기준권리는 2024.02.08. 접수된 이여옥의 근저당권입니다. 같은 날 같은 접수번호로 서판임·이승재의 근저당권도 설정돼 있고, 이들 담보권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인은 임차권등기 자체는 2024.05.31.이지만, 등기 내용에는 임대차계약일 2023.05.01. 및 2023.12.05., 점유개시일 2023.05.02., 사업자등록신청일 2023.05.08., 확정일자 2023.05.09.가 기재돼 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차인을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12093 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비23호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 판매시설로 이용 중 |
| 대상면적 | 38.1812㎡ |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하1층/지상2층 · 사용승인 2020.10.29. |
| 소유자 | 주식회사청운개발 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 114,688,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 인수사항은 별도
등기상 2023.11.17. 주식회사다인디앤씨파트너스 근저당권 1,200,000,000원이 설정됐지만 2023.12.01. 말소됐습니다. 현재 매각의 기준이 되는 권리는 2024.02.08. 이여옥의 근저당권 150,000,000원입니다. 같은 접수번호로 서판임 120,000,000원, 이승재 180,000,000원의 근저당권이 함께 설정돼 있으며 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 미배당 잔액을 매수인이 승계
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 기준일 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사한국시장경영원 | 건물의 전부 | 10,000,000원 | 점유 2023.05.02. 사업자등록 2023.05.08. 확정일자 2023.05.09. 임차권등기 2024.05.31. | 대항력 있음 확정일자 있음 보증기관 승계 없음 |
임차권등기에는 임대차계약일이 2023.05.01. 및 2023.12.05.로 기재돼 있고, 월 차임은 800,000원입니다. 사업자등록신청일 2023.05.08.과 확정일자 2023.05.09.는 2024.02.08. 말소기준보다 앞섭니다. 무엇보다 매각물건명세서가 해당 임차인을 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시했으므로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못한 잔액은 낙찰자 부담으로 봐야 합니다.
③ 가격 비교 — 32.77% 할인만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저가 114,688,000원은 감정가 350,000,000원의 32.77%입니다. 다만 대상은 지하1층 판매시설이고, 제공된 최근 거래 자료는 대상면적 38.1812㎡와 면적 매칭이 되지 않은 표본입니다. 따라서 아래 거래가격을 근거로 이 상가가 시세보다 싸다고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.89㎡ | 16 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 18.3㎡ | 23 | 191,000,000원 |
| 2026.05 | 32.82㎡ | 26 | 434,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 18 | 1,440,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 22 | 1,800,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 5 | 1,370,000,000원 |
| 2026.01 | 18.3㎡ | 28 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 13 | 1,380,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 5 | 1,225,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 11 | 1,250,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 896,666,666원 |
최신 거래는 2026.08. 29.89㎡·16층의 660,000,000원이고 최근 12건 평균은 896,666,666원입니다. 하지만 대상은 지하 판매시설이고 표본은 대상면적과 일치하지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 12.8%라는 수치만으로 “시세의 12.8%에 사는 초저가 물건”으로 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 적정성은 동일 상가동·동일 지하 판매시설의 실제 임대료와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,632원 |
| 2. 근저당권 · 이여옥 | 150,000,000원 | 112,282,368원 |
| 3. 근저당권 · 서판임 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 이승재 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정상 담보권 채권액 합계 450,000,000원 중 112,282,368원이 배당되고, 미배당액은 337,717,632원입니다. 위 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금은 실제 배당액을 확인한 뒤 미변제 잔액을 매수인 인수액에 더해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 담보권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 · 감정가 32.77% | 114,688,000원 | 112,282,368원 | 337,717,632원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26.21% | 91,750,400원 | 89,698,893원 | 360,301,107원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 20.97% | 73,400,320원 | 71,679,114원 | 378,320,886원 |
최저가가 더 내려갈수록 매각대금 자체는 낮아지지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액만큼 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 다음 회차 최저가만 비교하지 말고 ‘낙찰가 + 임차보증금 미배당액’으로 총 취득부담을 계산해야 합니다. 구분지상권 인수는 유찰 횟수와 무관하게 별도로 확인할 사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동7가, 지하철 5호선 영등포시장역 북동측에 위치합니다. 주위는 상업·업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중이며, 본건 건물에는 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 남측 약 20m, 동측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역이며 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 8,534,000원/㎡입니다.
- 환금성. 대상은 지하1층 판매시설이고 현재 사건은 5회 유찰됐으며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.6회입니다. 동일 용도·동일 층 상가 거래가 확인 전까지 높은 할인율을 곧바로 가격 메리트로 보기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 실제 배당액 확인. 주식회사한국시장경영원의 보증금 10,000,000원 중 얼마가 배당되는지 확인하고, 미변제 잔액을 응찰가에 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 5번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 인수되므로 존속기간·범위·내용을 원등기로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 대상 분리. 제공된 최근 거래는 대상면적과 매칭되지 않습니다. 지하1층 판매시설 B23호와 직접 비교할 수 있는 상가 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 이유 확인. 현재 최저가는 감정가의 32.77%지만 평균 유찰 횟수도 4.6회입니다. 현장 공실, 상권, 임대수요, 관리비와 영업가시성 등 가격 외 사유를 점검해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구종기 관련 서류와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지 별도등기를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 32.77%”보다 중요한 두 가지
이 사건은 최저가가 114,688,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 있어 보입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 먼저 ① 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계, ② 말소되지 않는 구분지상권을 봐야 합니다. 임차보증금이 전액 미배당된다면 금전상 실질취득 상단은 124,688,000원이 되고, 구분지상권은 별도의 비금전적 부담으로 남습니다.
여기에 대상은 지하 판매시설이고 이미 5회 유찰됐으며, 제공된 최근 거래 표본은 대상 면적과 매칭되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 32.77%니까 싸다”는 결론은 보류가 맞습니다. 이 물건은 낙찰가보다 임차보증금 실제 배당액, 구분지상권의 내용, 지하 판매시설의 현장 임대수익과 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
