91,750,000원
서울남부지방법원 2025타경12093. 포레나영등포센트럴 상가동 지하1층 B23호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사청운개발이고, 2023.11.06. 대물변제를 원인으로 2023.11.14. 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2024.02.08. 설정된 을구 3번 근저당권입니다.
표면 가격만 보면 감정가 350,000,000원에서 최저가 91,750,000원까지 크게 내려왔습니다. 하지만 가격 할인과 권리 안전은 별개입니다. 이 사건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 말소되지 않는 구분지상권이 함께 확인되므로, 낙찰대금 91,750,000원만을 실질취득가로 보고 “감정가 대비 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비23호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 판매시설 |
| 기준 면적 | 38.1812㎡ |
| 소유자 | 주식회사청운개발 (2023.11.06. 대물변제, 2023.11.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 91,750,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 2020.10.29 |
① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 볼 것은 ‘인수’
말소기준은 2024.02.08. 설정된 근저당권입니다. 같은 접수번호로 이여옥 150,000,000원, 서판임 120,000,000원, 이승재 180,000,000원의 근저당권이 설정돼 있고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸 예정입니다. 2024.03.27. 국민은행 가처분은 2025.07.21. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있는 상가임차권
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 사업자등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사한국시장경영원 | 건물의 전부 | 10,000,000원 | 2023.05.08 | 2023.05.09 | 대항력 有 | 확정일자 有 | 미배당 잔액 인수 |
임차권등기는 2024.05.31. 접수됐지만, 등기 내용에 기재된 점유개시일은 2023.05.02, 사업자등록 신청일은 2023.05.08, 확정일자는 2023.05.09로 말소기준 근저당권 설정일 2024.02.08.보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시하고 있습니다.
따라서 이 사건에서는 배당표의 단순 산출 결과만으로 “임차인 인수액 0원”이라고 단정할 수 없습니다. 실제 배당에서 보증금 10,000,000원이 전액 변제되는지 확인해야 하며, 변제되지 않는 부분은 낙찰자가 승계합니다.
③ 가격 비교 — 91,750,000원이 싸다는 결론은 아직 이르다
포레나영등포센트럴의 최근 12개월 거래 평균은 811,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 200,000,000원으로 집계돼 있습니다. 그러나 본건 기준 면적은 38.1812㎡이고, 거래 표본은 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 91,750,000원이 최근12개월 평균의 11.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 19.31㎡ | 23 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 29.89㎡ | 16 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 18.3㎡ | 23 | 191,000,000원 |
| 2026.05 | 32.82㎡ | 26 | 434,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 18 | 1,440,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 22 | 1,800,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 5 | 1,370,000,000원 |
| 2026.01 | 18.3㎡ | 28 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 13 | 1,380,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 11 | 1,250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 면적 미일치 | 12건 | 811,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 91,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,051,500원 |
| 1. 근저당권 · 이여옥 | 150,000,000원 | 89,698,500원 |
| 2. 근저당권 · 서판임 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 이승재 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 450,000,000원 중 예상 배당액은 89,698,500원이고, 미배당액은 360,301,500원입니다. 다만 위 배당 산출에는 임차인 배당 여부가 별도로 반영돼 있지 않아, 매각물건명세서에 명시된 보증금 미변제 잔액 인수 가능성을 제거하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 91,750,000원 | 89,698,500원 | 360,301,500원 |
| 7회 유찰 시 | 73,400,000원 | 71,678,800원 | 378,321,200원 |
| 8회 유찰 시 | 58,720,000원 | 57,263,040원 | 392,736,960원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 신청채권자 서판임의 청구액은 120,000,000원이지만 현재 회차 예상배당은 0원으로 산출돼 있습니다. 이 구조 역시 권리관계가 단순한 저가 매물과는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 판매시설로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 5호선 영등포시장역 북동측에 위치하고, 주위는 상업·업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 영등포시장역이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하1층/지상2층 건물이며 사용승인일은 2020.10.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 남측 약 20미터, 동측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 환금성 신호. 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.4회이며, 본건도 현재 6회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 주식회사한국시장경영원의 10,000,000원 보증금이 실제 배당에서 얼마가 변제되는지 확인해야 합니다. 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 구분지상권 원문 확인. 대지권 목적 토지 을구 5번 구분지상권이 말소되지 않고 인수되므로 설정 목적·범위·존속 조건을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 시세 판단 금지. 최근12개월 거래 평균 811,250,000원은 본건과 면적이 일치하지 않는 표본이므로 직접 비교 근거로 삼기 어렵습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 감정가의 26.21%까지 내려온 배경을 권리관계·지하층 판매시설의 환금성까지 함께 점검해야 합니다.
- 임차 범위 확인. 임차권 등기 범위는 건물의 전부로 기재돼 있습니다. 실제 점유·영업상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·토지 등기부를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “26% 낙찰가”보다 중요한 두 가지 인수
이 물건의 숫자만 보면 감정가 350,000,000원에서 91,750,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 첫째, 대항 가능한 임차인의 10,000,000원 보증금 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수할 수 있고, 둘째, 토지 을구 5번 구분지상권이 매각으로 말소되지 않습니다.
또한 참고 실거래는 본건 면적과 일치하지 않아 91,750,000원이 실제 상가 시세 대비 얼마나 싼지 확정할 수 없습니다. 이미 6회 유찰된 지하1층 판매시설이라는 점까지 고려하면, 입찰가보다 먼저 임차보증금의 실제 배당액과 구분지상권의 내용을 확정하는 것이 우선인 사건입니다.
