서울남부지방법원 2025타경12093. 포레나영등포센트럴 상가동 지하 1층 비61호로, 감정평가서상 판매시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 주식회사청운개발이며 2023년 11월 6일 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 2월 8일 같은 접수번호로 이여옥 150,000,000원, 서판임 120,000,000원, 이승재 180,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 그중 이여옥 근저당권이 말소기준권리로 선언돼 있습니다.
등기부상 2024년 국민은행의 가처분은 2025년 7월 21일 해제로 이미 말소됐고, 2025년 9월 15일 서판임의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 별도로 2023년 4월 13일 설정된 대지권 목적 토지 을구 5번 구분지상권은 매수인이 그대로 인수한다는 명시가 있어 이 권리가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비61호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 판매시설 · 지하1층 |
| 소유자 | 주식회사청운개발 (2023.11.06. 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 131,072,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 서판임 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수
임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 미배당 보증금 인수는 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 별도등기와 관련된 대지권의 목적인 토지 을구 5번 구분지상권설정등기(2023.04.13.)를 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 금전채무와 별개인 이 존속권리가 낙찰 후 이용·처분에 어떤 영향을 주는지가 핵심 확인사항입니다.
② 가격 비교 — 33% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 131,072,000원으로 감정가 400,000,000원의 32.77%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 대상은 지하 1층 판매시설이고, 제공된 포레나영등포센트럴 실거래 12건은 면적이 18.3㎡부터 84.8㎡까지 섞여 있으며 본건 목표 면적 43.6087㎡와도 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.89㎡ | 16 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 18.3㎡ | 23 | 191,000,000원 |
| 2026.05 | 32.82㎡ | 26 | 434,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 18 | 1,440,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 22 | 1,800,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 5 | 1,370,000,000원 |
| 2026.01 | 18.3㎡ | 28 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 896,666,666원 |
최근 12개월 평균은 896,666,666원, 최신 거래는 2026년 8월 660,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 14.6%입니다. 그러나 이 수치만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 본건은 지하 판매시설인데 비교 거래는 면적과 층이 크게 다르고 본건 면적과도 매칭되지 않기 때문입니다. 따라서 “최근 평균의 14.6%이므로 싸다”라는 결론은 부적절하며, 본건과 같은 용도·위치의 상가 거래나 임대수익 자료가 확인되지 않는 이상 할인율은 참고치에 그칩니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,072,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,635,008원 |
| 1. 근저당 · 이여옥 | 150,000,000원 | 128,436,992원 |
| 2. 근저당 · 서판임 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이승재 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 450,000,000원 중 예상 배당은 128,436,992원이고, 미배당은 321,563,008원입니다. 매수인이 금전으로 인수하는 채권액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 금전배당과 별개로 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다.
④ 회차별 배당 — 더 내려가도 인수권리는 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 131,072,000원 | 128,436,992원 | 321,563,008원 |
| 6회 유찰 시 | 104,857,600원 | 102,589,594원 | 347,410,406원 |
| 7회 유찰 시 | 83,886,080원 | 81,976,131원 | 368,023,869원 |
6회 유찰 시 최저가는 104,857,600원, 7회 유찰 시 83,886,080원까지 내려갑니다. 하지만 어느 회차에서도 임차보증금 등 금전 인수액은 0원인 반면, 구분지상권설정등기의 존속·인수 문제는 낙찰가가 낮아진다고 사라지지 않습니다. 가격 하락과 권리 위험을 분리해서 봐야 하는 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 비61호는 판매시설로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 상가 성격의 집합건물로 봐야 합니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동7가, 지하철 5호선 영등포시장역 북동측에 위치하며 주변은 상업·업무시설, 아파트, 오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하1층·지상2층 건물이며 사용승인일은 2020.10.29.입니다. 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 남측 약 20m, 동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·재정비촉진지구·과밀억제권역이며 철도 저촉, 건축선 저촉 등의 토지이용 제한이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 지하 1층 판매시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 단지 실거래는 존재하지만 본건과 면적·층·용도가 직접 매칭되지 않아 주거 실거래 평균을 곧바로 본건 시세로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권 목적 토지 을구 5번 구분지상권설정등기의 존속기간·범위·내용과 본건 이용에 미치는 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
- 감정가 33% 착시 경계. 131,072,000원이 감정가의 32.77%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 본건과 동일하거나 유사한 지하 판매시설 거래·임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 단순 시장 부진인지, 판매시설의 수요 문제인지, 인수권리 때문인지 현장과 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가서상 판매시설 이용 중이므로 실제 영업·공실·출입동선·가시성 등 지하 상가의 이용조건을 직접 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 3건은 비23호·비48호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 변동 가능성을 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘남는 권리’가 먼저다
이 물건은 감정가 400,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 131,072,000원까지 낮아졌습니다. 근저당권과 경매개시결정은 소멸하고 임차인도 없어 금전 인수액은 0원입니다. 그러나 그 깔끔함을 뒤집는 한 줄이 있습니다. 토지 을구 5번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수한다는 명시입니다.
게다가 대상은 아파트가 아니라 지하 판매시설이고, 단지 실거래 자료는 본건과 면적·층·용도가 직접 일치하지 않습니다. 따라서 최근 실거래 평균 대비 최저가가 14.6%에 불과하다는 숫자를 “시세 대비 85% 할인”처럼 해석해서는 안 됩니다. 5회 유찰·지하 판매시설·존속 구분지상권이 동시에 있는 만큼, 이 사건의 결론은 “싸 보여서 입찰”이 아니라 구분지상권 원문과 실제 상가 가치가 확인될 때만 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
