서울남부지방법원 2025타경12093. 포레나영등포센트럴 제상가동 지하1층 비61호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 400,000,000원인데 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,858,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 26.2% 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 매각 후에도 남는 권리입니다.
등기부상 말소기준권리는 2024.02.08. 설정된 이여옥의 근저당권입니다. 같은 날 설정된 서판임·이승재의 근저당권과 2025.09.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.27. 국민은행 가처분은 2025.07.22. 이미 말소됐습니다. 다만 매각물건명세서에는 별도등기와 관련된 대지권의 목적인 토지 을구 5번 구분지상권설정등기 (2023.04.13.)가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12093 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비61호 |
| 용도 / 이용상태 | 판매시설 · 지하1층 |
| 소유자 | 주식회사청운개발 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 104,858,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 서판임 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수
임차인 없음. 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2024.02.08. 이여옥 근저당권이며, 같은 날 설정된 서판임·이승재 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2023.04.13. 설정된 토지 을구 5번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수하므로, ‘등기부상 담보권이 지워진다’는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.
② 가격 비교 — 12.9%라는 숫자를 그대로 믿기 어려운 이유
제시된 포레나영등포센트럴 거래 표본은 최근 12건 평균 811,250,000원, 최신 거래는 2026.08. 200,000,000원입니다. 현재 최저가 104,858,000원은 최근 12개월 평균의 12.9%로 계산됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 19.31㎡ | 23 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 29.89㎡ | 16 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 18.3㎡ | 23 | 191,000,000원 |
| 2026.05 | 32.82㎡ | 26 | 434,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 18 | 1,440,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 22 | 1,800,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 5 | 1,370,000,000원 |
| 2026.01 | 18.3㎡ | 28 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 13 | 1,380,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 11 | 1,250,000,000원 |
| 평균 | 43.6087㎡ | 12건 | 811,250,000원 |
문제는 이 표본이 대상 물건과 면적이 직접 매칭되지 않는다는 점입니다. 대상은 지하1층 판매시설인데 표본은 면적과 층이 크게 섞여 있습니다. 따라서 최저가가 최근 평균의 12.9%라는 계산만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내리기 어렵습니다. 오히려 6회 유찰이라는 결과 자체가 이 물건의 권리·용도·환금성을 시장이 보수적으로 평가해 왔음을 보여주는 중요한 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,858,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,012원 |
| 1. 근저당 · 이여옥 | 150,000,000원 | 102,589,988원 |
| 2. 근저당 · 서판임 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이승재 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 450,000,000원 중 예상 배당은 102,589,988원이고, 미배당은 347,410,012원입니다. 신청채권자 서판임의 청구액 120,000,000원은 현재 회차 배당상 0원으로 추정됩니다. 배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 별도로 토지 을구 5번 구분지상권은 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 5호선 영등포시장역 북동측에 위치하며, 주위는 상업·업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 이용상태. 지하1층 판매시설로 이용 중입니다. 사용승인일은 2020.10.29.입니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 남측 약 20미터, 동측 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·재정비촉진지구·과밀억제권역이며 철도 저촉, 건축선 저촉 등이 확인됩니다.
- 환금성. 지하 판매시설이고 이미 6회 유찰된 만큼 거래 표본의 높은 평균가격을 그대로 적용하기보다 실제 상가 수요와 권리 제약을 별도로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 5번 구분지상권의 존속기간·범위·사용제한·대가 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 할인율 착시 경계. 최저가 104,858,000원은 감정가의 26.2%지만, 반복 유찰과 인수권리가 함께 존재합니다.
- 비교사례 직접성 점검. 최근 거래 12건 평균 811,250,000원은 대상 면적과 직접 매칭되지 않으므로 그대로 시세로 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 비금전적 권리인 구분지상권은 별도로 인수됩니다.
- 다음 회차 시나리오. 7회 유찰 시 83,886,400원, 8회 유찰 시 67,109,120원으로 내려가지만 구분지상권 인수 문제는 가격 하락으로 사라지지 않습니다.
- 현장 확인. 지하 판매시설의 실제 영업상태, 접근성, 공실 여부와 관리상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “26% 할인”보다 “무엇을 인수하는가”
이 사건은 감정가 400,000,000원에서 최저매각가 104,858,000원까지 내려온 6회 유찰 물건입니다. 그러나 반복 유찰 자체가 이미 시장의 경계 신호입니다. 임차인은 없고 담보권 대부분은 소멸하지만, 토지 을구 5번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 게다가 지하 판매시설이고, 제시된 최근 거래 표본은 대상 면적과 직접 매칭되지 않습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 ‘감정가 대비 몇 %인가’가 아니라 인수권리의 실질 내용 → 상가 환금성 → 실제 비교 가능한 거래가격 → 응찰가 순서가 되어야 합니다.
