142,541,000원
서울남부지방법원 2025타경12093. 영등포동7가 포레나영등포센트럴 상가동 지하1층 B48호로, 감정평가상 판매시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사청운개발이며 2023년11월6일 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년2월8일 설정된 이여옥의 근저당권 채권최고액 150,000,000원입니다. 같은 날 서판임 120,000,000원, 이승재 180,000,000원의 근저당권도 설정됐고, 현재 임의경매는 서판임이 신청했습니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 별도로 반드시 확인해야 할 권리가 있습니다. 매각물건명세서에는 별도등기와 관련된 대지권의 목적인 토지 을구 5번 구분지상권설정등기(2023.04.13.)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 적혀 있습니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 인수 0원’은 금액으로 계산된 인수채무가 0원이라는 뜻일 뿐, 존속하는 권리까지 없다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비48호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(판매시설) · 지하1층 B48호 · 판매시설로 이용 중 |
| 대상면적 | 47.3682㎡ |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하1층/지상2층 · 사용승인일 2020.10.29 |
| 소유자 | 주식회사청운개발 (2023.11.06 대물변제 · 2023.11.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 142,541,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서판임 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 구분지상권이 핵심
임차인 없음. 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 다만 이번 사건은 임차인보다 토지에 남는 권리가 핵심입니다. 2023.04.13 설정된 대지권 목적 토지의 을구 5번 구분지상권은 매각물건명세서상 매수인 인수입니다. 반면 2024.02.08 말소기준 근저당권 이후의 국민은행 가처분은 이미 말소됐고, 2025.09.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 32.77%까지 내려왔지만 ‘시세 15.9%’를 그대로 믿으면 안 된다
현재 최저가는 142,541,000원으로 감정가 435,000,000원의 32.77% 수준입니다. 포레나영등포센트럴의 최근 12개월 거래 평균은 896,666,666원이고, 최신 거래는 2026.08의 660,000,000원으로 집계돼 기계적인 비율상 현재 최저가는 최근 평균의 15.9%입니다.
하지만 이 비율을 곧바로 ‘시세 대비 84.1% 할인’처럼 해석해서는 안 됩니다. 경매 대상의 대상면적은 47.3682㎡인데, 비교 거래는 18.3㎡·29.89㎡·32.82㎡·59.9㎡·84.8㎡ 등으로 구성되어 있고 대상면적과 일치하지 않습니다. 무엇보다 본건은 감정평가상 판매시설입니다. 따라서 아래 실거래는 동일 단지 내 참고자료일 뿐, 이 상가 B48호의 직접 시세로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 29.89㎡ | 16 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 18.3㎡ | 23 | 191,000,000원 |
| 2026.05 | 32.82㎡ | 26 | 434,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 18 | 1,440,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 22 | 1,800,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 5 | 1,370,000,000원 |
| 2026.01 | 18.3㎡ | 28 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 32.82㎡ | 25 | 405,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 13 | 1,380,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 5 | 1,225,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 11 | 1,250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 896,666,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 142,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,795,574원 |
| 1. 근저당 · 이여옥 | 150,000,000원 | 139,745,426원 |
| 2. 근저당 · 서판임 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이승재 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권총액 450,000,000원 중 139,745,426원이 배당되고, 미배당은 310,254,574원입니다. 신청채권자 서판임의 청구액은 120,000,000원이지만 현재 회차 배당모형에서는 서판임 배당액이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 142,541,000원 | 139,745,426원 | 310,254,574원 |
| 6회 유찰 시 | 114,032,800원 | 111,636,341원 | 338,363,659원 |
| 7회 유찰 시 | 91,226,240원 | 89,184,168원 | 360,815,832원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 상가동 지하1층 B48호로 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다. 건물은 2020.10.29 사용승인을 받았습니다.
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 위치하며, 주위는 상업·업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 30미터, 남측 약 20미터, 동측 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역이며, 재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되고 철도 및 건축선과 관련된 제한이 표시돼 있습니다.
- 환금성. 현재 5회 유찰 상태이며, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.6회입니다. 판매시설이라는 용도와 반복 유찰을 함께 고려해 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권 목적 토지 을구 5번 구분지상권설정등기의 설정 목적·범위·존속 내용이 매수 후 사용과 처분에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- ‘인수 0원’ 오해 금지. 배당모형상 금액 인수는 0원이지만, 구분지상권이라는 존속 권리는 별개입니다.
- 상가 자체 시세 확인. 최근 실거래 12건 평균 896,666,666원과 최신 660,000,000원은 대상면적과 일치하지 않으므로 본건 상가의 직접 시세로 사용하지 마십시오.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 32.77%까지 내려왔습니다. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 지하 판매시설의 수요·권리 제약과 관련된 것인지 현장 확인이 필요합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 판매시설로 이용 중이므로 실제 영업·점유 상태와 내부 접근성, 상가동 동선 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 대지권 목적 토지 등기를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “32.77%”보다 중요한 것은 남는 권리다
감정가 435,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 142,541,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 메리트처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 단순한 ‘저가 상가’로 보면 안 됩니다. 임차인은 없고 배당상 금액 인수도 0원이지만, 토지 을구 5번 구분지상권이 그대로 매수인에게 인수됩니다.
또한 최근 실거래 평균 896,666,666원 대비 최저가 비율 15.9%는 대상면적이 맞지 않는 거래표본을 이용한 값이므로 가격 가점의 근거가 되기 어렵습니다. 이미 5회 유찰됐고, 단지 경매 통계도 평균 4.6회 유찰인 만큼 환금성 역시 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 가격만 보면 매력적이지만 권리와 환금성을 확인하기 전에는 확신하기 어려운 C등급 물건입니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 싸졌나’가 아니라 ‘인수하는 구분지상권을 감수하고도 살 만한가’입니다.
