서울남부지방법원 2025타경12093. 포레나영등포센트럴 상가동 지하 1층 B48호로, 감정평가상 판매시설입니다. 현재 소유자는 주식회사청운개발이고, 2023.11.14 대물변제를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2024.02.08 설정된 이여옥의 근저당권 150,000,000원입니다. 같은 접수번호로 서판임 120,000,000원, 이승재 180,000,000원의 근저당권도 설정돼 있으며, 자료상 이들 근저당권과 2025.09.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부에 드러난 근저당권이 아니라 매각물건명세서가 별도로 명시한 인수권리입니다. 대지권의 목적인 토지 을구 5번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 예상배당표의 금전 인수액이 0원이라고 해서 “인수할 권리가 없다”고 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12093 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 제상가동 제지하1층 제비48호 |
| 용도 / 이용상태 | 집합건물 · 판매시설 |
| 소유자 | 주식회사청운개발 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 114,033,000원 (6회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 서판임 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 사용승인일 | 2020.10.29 |
① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 구분지상권은 별도 인수
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·미배당 인수 문제는 자료상 발생하지 않습니다. 2022년 주식회사 한화의 가압류와 이에 기한 2023년 강제경매개시결정은 이미 말소됐고, 2024년 국민은행 가처분 역시 2025.07.22 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심 담보권은 2024.02.08 근저당권들입니다.
② 가격·실거래 비교 — 숫자는 크게 싸 보이지만 직접 비교는 제한적
최저매각가 114,033,000원은 감정가 435,000,000원의 26.21% 수준입니다. 제공된 실거래 통계에서는 최근 12개월 평균이 811,250,000원, 최신 거래가 200,000,000원으로 집계되어 최저가가 최근 평균의 14.1%로 표시됩니다.
다만 이 실거래 표본은 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 조회 대상면적은 47.3682㎡인데, 최근 거래에는 18.3㎡·19.31㎡·29.89㎡·32.82㎡·59.9㎡·84.8㎡가 섞여 있고 본건은 감정평가상 판매시설입니다. 따라서 811,250,000원 평균이나 200,000,000원 최신 거래를 본건 상가의 직접 시세로 단정할 수 없습니다. “시세 대비 14.1%이니 싸다”는 결론도 이 자료만으로는 성립하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 19.31㎡ | 23 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 29.89㎡ | 16 | 660,000,000원 |
| 2026.06 | 18.3㎡ | 23 | 191,000,000원 |
| 2026.05 | 32.82㎡ | 26 | 434,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 18 | 1,440,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 22 | 1,800,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 811,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 114,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,396,462원 |
| 1. 근저당 · 이여옥 | 150,000,000원 | 111,636,538원 |
| 2. 근저당 · 서판임 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이승재 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 450,000,000원이고, 현재 최저가 가정에서 담보권자 배당액은 111,636,538원, 미배당은 338,363,462원입니다. 신청채권자 서판임의 예상배당은 0원입니다. 금전상 매수인 인수액은 0원이지만, 별도 명시된 구분지상권 인수는 별도로 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 구분지상권은 그대로
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 담보권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 114,033,000원 | 26.21% | 338,363,462원 |
| 7회 유찰 시 | 91,226,400원 | 20.97% | 360,815,675원 |
| 8회 유찰 시 | 72,981,120원 | 16.78% | 378,732,540원 |
유찰이 이어지면 매각대금과 담보권 배당액은 줄지만, 자료에 명시된 구분지상권 인수 조건은 가격 하락과 별개의 권리 문제입니다. 따라서 최저가가 더 낮아진다고 권리위험이 자동으로 해소되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 판매시설로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 상가동 지하 1층 물건입니다.
- 입지. 영등포시장역 북동측에 위치하고, 주위는 상업·업무시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 30m, 남측 약 20m, 동측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·재정비촉진지구에 해당하며 철도 및 건축선 저촉 사항이 표시돼 있습니다.
- 환금성. 현재 물건은 6회 유찰됐고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.4회입니다. 판매시설의 개별 상권·동선·점포 위치를 별도로 확인할 필요가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지 을구 5번 구분지상권의 범위·존속기간·지료·행사내용을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 26.21%까지 떨어졌지만, 실거래 표본은 본건 상가와 면적·용도가 일치하지 않습니다.
- 현장 동선 확인. 지하 1층 판매시설인 만큼 외부 노출, 출입구·승강기 접근, 유효 유동인구를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 같은 상가동 B23호·B61호와 공동담보 관계가 표시돼 있어 배당관계 원문 대조가 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 예상배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 토지 등기부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “26% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리
감정가 435,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 114,033,000원까지 내려오면 숫자만으로는 강한 할인으로 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 인수되는 구분지상권을 먼저 해석해야 하는 물건입니다. 임차인 보증금 인수는 없고 근저당권도 매각으로 소멸하지만, 토지 을구 5번 구분지상권은 말소되지 않습니다.
또한 제공된 실거래는 본건 판매시설과 면적이 맞지 않아 811,250,000원 평균이나 200,000,000원 최신 거래를 곧바로 본건의 시세로 사용할 수 없습니다. 6회 유찰·판매시설·직접 비교 가능한 시세 부족·구분지상권 인수가 동시에 존재하므로, 낮은 최저가만을 근거로 가격 가점을 주기 어려운 사건입니다.
