부산지방법원 2024타경5203. 부산 서구 부용동1가 신화킹덤 1층 101호 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2018년 12월 신탁등기가 말소되어 지경주택주식회사로 소유권이 돌아온 뒤, 같은 날 송남새마을금고가 채권최고액 715,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 붙은 주택도시보증공사 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 263,000,000원의 49%인 128,870,000원입니다. 그러나 신화킹덤의 최근 실거래액과 최근 낙찰액은 확인되지 않고, 제공된 단지 경매 통계의 매각률도 0.0%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 등기상 인수 위험이 아니라 실제 영업·주거 점유 상태, 임대수익, 관리 상태와 환금성을 현장에서 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5203 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 흑교로 113, 1층 101호 (부용동1가, 신화킹덤) |
| 물건종류 / 구조 | 근린시설 · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 1층 101호 |
| 감정 이용상태 | 1층 신화부동산 |
| 소유자 | 지경주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 128,870,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송남새마을금고 / 597,457,205원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.10. 송남새마을금고 근저당권 · 채권최고액 715,000,000원 |
| 공동담보 | 신화킹덤 2층 201호·3층 301호 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2018년 12월 5일 설정된 국제자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 2018년 12월 10일 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 송남새마을금고 근저당이 말소기준이므로, 2024년 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정, 2025년 국민건강보험공단 및 국의 압류는 낙찰로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 본건 점유자는 대항력 없음
| 호실 / 점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 101호(본건) 김경미 | 주거 | 2020.07.02 | 5,000,000원 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
| 201호(별도 호실) 주식회사 킴스발달전문기관 김민주 | 확인 필요 | 2023.04.24 | 40,000,000원 1,700,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 아님 |
본건 101호의 김경미는 2020년 7월 2일 전입해 말소기준일인 2018년 12월 10일보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금 5,000,000원과 월세 1,000,000원이 조사됐으나, 확정일자와 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다. 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 현황조사에는 101호가 주거 사용으로 기재된 반면, 감정 이용상태에는 신화부동산으로 기재돼 있습니다. 임대차의 실제 당사자, 영업 여부, 주거 사용 여부와 점유 범위를 현장에서 확인해야 명도 비용과 기간을 판단할 수 있습니다. 201호 임차 내역은 본건 101호와 다른 호실의 조사 내용이므로 본건 인수액에 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%라도 ‘저렴’ 단정은 금지
현재 최저가는 128,870,000원으로 감정가 263,000,000원의 49%입니다. 그러나 신화킹덤의 최근 실거래액, 최근 낙찰액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 제공된 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 근린시설은 실제 임대료, 공실 가능성, 업종 제한, 내부 상태와 상권에 따라 가치 편차가 크고, 본건은 이용상태마저 조사자료 사이에 차이가 있습니다. 실거래와 임대수익을 확인하기 전까지는 128,870,000원이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,604,180원 |
| 2. 근저당 · 송남새마을금고 | 715,000,000원 | 126,265,820원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,465,000,000원 중 126,265,820원이 배당되고, 예상 미배당액은 1,338,734,180원입니다. 미배당 채권은 매수인에게 인수되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 128,870,000원 | 126,265,820원 | 1,338,734,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 90,209,000원 | 88,185,238원 | 1,376,814,762원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 63,146,299원 | 61,609,666원 | 1,403,390,334원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 부민동 부민초등학교 북동측 인근의 간선도로변 상가지대로, 각종 상가와 주상복합건물이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 서측 왕복 5차선 구덕로, 북측 왕복 5차선 흑교로, 동측 약 8m 도로와 접하는 3면 도로 조건입니다.
- 건물. 2018.11.05. 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물이며 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기와 기계식주차 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역과 대로3류 접함 조건이 있습니다.
- 토지. 건물 부지는 320.1㎡, 공시지가는 ㎡당 3,731,000원이며 상업기타 용도로 이용되는 평지입니다.
- 환금성. 신화킹덤은 12세대 규모이고 최근 낙찰 자료가 없으며 제공된 경매 통계상 매각률이 0.0%여서, 가격보다 실제 수익성과 재매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 실제 점유 확인. 김경미의 현재 점유 여부와 임대차계약 원본, 보증금·월세 지급 관계, 사업자등록 및 전입 상태를 대조하세요.
- 이용상태 불일치 확인. 감정평가의 신화부동산과 현황조사의 주거 사용 중 어느 상태가 현재 사실인지 내부 확인이 필요합니다.
- 임대수익 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 1층 근린시설의 보증금·월세, 공실 기간과 관리비를 조사해 수익가치를 산정하세요.
- 공동담보 확인. 201호·301호의 경매 진행과 배당 여부, 송남새마을금고의 실제 채권잔액을 원본 서류로 확인하세요.
- 명도 비용 반영. 대항력은 없지만 점유자가 존재하므로 인도명령, 영업시설 철거, 이사·퇴거 협의에 필요한 기간과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 세금·관리비 확인. 압류권자와 관리주체를 통해 체납세금, 공용부분 관리비와 기계식주차 이용 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 미확인”
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 송남새마을금고 근저당 이후의 가압류·압류는 소멸하고, 본건 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다. 권리분석만 보면 비교적 단순한 소멸형 근린시설입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래와 낙찰 자료가 없고, 단지 경매 통계상 매각률은 0.0%입니다. 더구나 101호의 사용 상태가 신화부동산과 주거로 다르게 조사됐습니다. 권리는 합격, 가격·점유·환금성은 보류. 현장 확인과 임대수익 검증 없이 할인율만 보고 응찰해서는 안 되는 사건입니다.
