부산지방법원 2024타경5203. 부산 서구 부용동1가 신화킹덤 2층 201호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 2층 킴스아동발달센터로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2018.12.10. 설정된 송남새마을금고 근저당권 715,000,000원입니다. 그 뒤 2024년 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 2025년 부산광역시 서구 및 국의 압류가 이어졌고 이들은 모두 말소기준보다 뒤이므로 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사에는 201호 점유자로 주식회사 킴스발달전문기관 김민주가 확인되고, 별도로 부위가 특정되지 않은 ‘기관’ 점유 기록도 있습니다. 201호 점유자는 2023.04.24. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 정리되어 있지만, ‘기관’은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5203 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 흑교로 113, 2층201호 (부용동1가, 신화킹덤) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트조 15층 건물 중 2층 · 킴스아동발달센터 |
| 소유자 | 지경주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 163,268,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송남새마을금고 / 597,457,205원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.10. 송남새마을금고 근저당권 · 채권최고액 715,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
2018.12.05. 국제자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 2018.12.10. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 송남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2024.05.27. 주택도시보증공사 가압류 750,000,000원, 2024.12.27. 경매개시결정, 2025년의 지방자치단체·국 압류 3건은 모두 그 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 201호는 비대항력, 미상 점유 1건은 확인 필요
| 점유·임차인 | 부위 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 | 101호 | 2020.07.02 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 킴스발달전문기관 김민주 | 201호 | 2023.04.24 | 40,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기관 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
101호 김경미와 201호 주식회사 킴스발달전문기관 김민주는 모두 전입일이 말소기준권리 2018.12.10.보다 늦어 조사상 대항력 없음으로 정리됩니다. 특히 본건 201호의 보증금은 40,000,000원, 월세는 1,700,000원입니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 ‘기관’은 주거 용도로만 확인되고 전입일·보증금이 확인되지 않으므로, 이 기록에 대해서는 대항력 유무와 인수 가능성을 확정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 할인율만으로 시세 메리트 판단 금지
감정가는 476,000,000원, 현재 최저매각가는 163,268,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰된 결과 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건에서 확인되는 단지 정보는 12세대·2018.11.05. 사용승인과 경매 평균 유찰 2.7회 수준입니다. 비교 가능한 실거래 가격을 기준으로 한 시세 검증 없이 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,268,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,085,752원 |
| 1. 근저당 · 송남새마을금고 | 715,000,000원 | 160,182,248원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 163,268,000원에서는 집행비용을 제외한 160,182,248원이 송남새마을금고에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 추정됩니다. 총 채권액 1,465,000,000원 대비 미배당액은 1,304,817,752원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 부민동 소재 부민초등학교 북동측 인근으로, 주변은 간선도로변 상가지대이며 각종 상가와 주상복합건물이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복 5차선 구덕로, 북측 왕복 5차선 흑교로, 동측 약 8m 도로와 접하는 3면 접도 구조입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 320.1㎡, 공시지가 3,731,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 평지입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정 당시 1층은 신화부동산, 2층은 킴스아동발달센터, 3층은 공실로 판단됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘기관’으로 표시된 점유 기록의 실제 부위, 점유개시 시점, 보증금, 전입 또는 사업자등록 관계를 확인해야 합니다.
- 201호 임차관계 확인. 주식회사 킴스발달전문기관 김민주의 보증금 40,000,000원·월세 1,700,000원 계약 상태와 명도 가능성을 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 부산광역시 서구 및 국의 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당과 인수 위험을 판단할 수 있습니다.
- 근린시설 수익성 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 임대료 수준, 공실 가능성, 관리비, 업종 수요를 기준으로 적정 입찰가를 계산해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 114,287,600원, 5회 유찰 시 80,001,320원으로 낮아지지만 채권자 미배당은 더 커집니다. 가격 하락만으로 권리·점유 리스크가 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 미상 점유와 환금성을 먼저 본다
이 물건의 등기상 구조는 단순합니다. 2018.12.10. 송남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산도 매수인 인수액 0원으로 잡힙니다. 그러나 본건 201호 외에 전입일·보증금·부위가 확인되지 않은 ‘기관’ 점유 기록이 있어 인수 위험을 0원으로 확정하기에는 이릅니다. 또한 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 근린시설이므로 할인율만으로 가격 우위를 말할 수도 없습니다. 등기 권리는 비교적 명확, 점유와 가격 검증은 보류. 이 사건의 핵심은 낙찰가보다 먼저 미상 점유자의 권원과 상가의 실제 환금성을 확인하는 것입니다.
