부산지방법원 2024타경5203. 부산 서구 부용동1가 신화킹덤 2층 201호, 전용면적 163.87㎡의 근린시설입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 킴스아동발달센터이고, 현황조사에는 주식회사 킴스발달전문기관 김민주가 보증금 40,000,000원·월차임 1,700,000원으로 신고되어 있습니다. 이 임차인의 신고일은 2023.04.24로, 말소기준인 2018.12.10 송남새마을금고 근저당보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
등기부 구조도 표면적으로는 단순합니다. 2018.12.10 설정된 송남새마을금고 근저당권 715,000,000원이 말소기준이며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 750,000,000원과 경매개시결정, 부산광역시 서구 및 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 근저당은 신화킹덤 101호·201호·301호를 묶은 공동담보이고, 세금 압류 중 당해세가 확인되면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5203 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 흑교로 113, 2층 201호 (부용동1가, 신화킹덤) |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 163.87㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 킴스아동발달센터 |
| 소유자 | 지경주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 233,240,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송남새마을금고 / 597,457,205원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 준공 / 규모 | 2018.11.05 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2018.12.05 국제자산신탁주식회사로 이전된 신탁등기는 2018.12.10 신탁재산 귀속으로 이미 말소되고 소유권은 지경주택주식회사에 돌아왔습니다. 같은 날 설정된 송남새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정 및 압류 3건은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인이 승계할 후순위 권리는 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 201호 임차인은 후순위, 호수 미상 신고는 보수적으로
| 점유자 / 호실 | 신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 101호 · 다른 호실 | 2020.07.02 | 5,000,000원 1,000,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 킴스발달전문기관 김민주 201호 · 대상 호실 | 2023.04.24 | 40,000,000원 1,700,000원 | 없음 말소기준 이후 | 미상 | 없음 |
| 기관 호수 미상 · 주거 | 미상 | 미상 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
대상 201호의 확인된 임차법인은 말소기준권리 이후 신고돼 자료상 대항력이 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조로 보이지 않습니다. 그러나 별도로 기재된 ‘기관’은 호수·신고일·보증금이 확인되지 않아 대상 201호와 무관하다고 단정할 수 없습니다. 이 항목은 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황조사 원본, 실제 호실 점유 상태를 대조해야 합니다.
③ 가격 검증 — 49%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 233,240,000원으로 감정가 476,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 금액은 크게 낮아졌지만, 신화킹덤의 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 건물 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 낙찰률은 0.0%로 기재돼 있어, 감정가 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 결론 내릴 근거가 부족합니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 163.87㎡ 규모의 근린시설이며 현재 아동발달센터로 이용되고 있습니다. 주거용 물건처럼 동일 평형 거래를 단순 대입하기 어렵고, 임대료, 공실 가능성, 업종 수요와 내부 인테리어 상태가 실제 가치에 직접 영향을 줍니다. 따라서 감정가의 49%는 가격 판단의 출발점일 뿐 시세 할인율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,065,360원 |
| 2. 근저당 · 송남새마을금고 | 715,000,000원 | 229,174,640원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 1,465,000,000원 | 1,235,825,360원 |
현재 최저가 233,240,000원을 전제로 한 추정입니다. 집행비용 4,065,360원을 제외한 229,174,640원이 송남새마을금고에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 부민동 소재 부민초등학교 북동측 인근이며, 간선도로변을 따라 각종 상가와 주상복합건물이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 도로. 서측 왕복 5차선 구덕로, 북측 왕복 5차선 흑교로, 동측 약 8m 도로와 접하는 3면 도로 조건입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물로 급·배수, 위생, 화재탐지·소화, 승강기와 기계식주차 설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다. 공시지가는 3,731,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 대상 2층은 킴스아동발달센터로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 근린시설·주상복합 건물이고 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 실거래 비교 금액이 없어 재매각 가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 미상 ‘기관’ 확인. 대상 201호와의 관련 여부, 실제 점유 공간, 신고일, 보증금과 계약 상대방을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 201호 임대차 원본. 주식회사 킴스발달전문기관 김민주의 보증금 40,000,000원·월차임 1,700,000원과 실제 점유 상태, 계약 종료 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 3건. 부산광역시 서구 압류 2건과 국 압류 1건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인해야 예상배당이 확정됩니다.
- 공동담보 배당. 송남새마을금고 근저당 715,000,000원은 101호·201호·301호 공동담보입니다. 각 호실의 매각 진행과 배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 비율 대신 인근 근린시설 매매사례, 현재 임대료 수준, 공실률과 내부시설 원상복구 비용을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 업종·시설 확인. 현재 아동발달센터로 사용 중이므로 인테리어, 소방·승강기·기계식주차 설비와 향후 사용 목적의 적합성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 세금 관련 문서를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 점유와 가격 근거
이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 확인된 201호 임차인도 후순위라 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 권리분석의 결론을 완전한 안전형으로 올리기에는 호수가 특정되지 않은 기관 점유와 당해세 가능성이 있는 압류 3건이 남아 있습니다.
가격도 같은 방식으로 보수적으로 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 없어 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 근린시설은 현재 임대수익, 공실 위험, 업종 수요와 시설 상태가 가격을 좌우합니다. 결론은 등기 권리는 조건부 합격, 점유와 세금은 확인 필요, 가격은 검증 보류. 원본에서 미상 점유가 대상 호실과 무관하고 세금 우선순위가 정리된 뒤에야 인수 0원을 확정하고 응찰가를 계산할 수 있습니다.
