부산지방법원 2024타경5203. 부산 서구 부용동1가 신화킹덤 3층 301호에 관한 임의경매입니다. 건물은 철근콘크리트조 15층 규모의 주상복합건물로, 본건의 감정상 이용상태는 3층 공실 추정입니다. 1층은 신화부동산, 2층은 킴스아동발달센터로 파악됩니다. 말소기준권리는 2018년 송남새마을금고 근저당권이고, 2024년 주택도시보증공사 가압류 및 이후 압류·경매개시결정이 이어진 구조입니다.

표면적으로는 권리보다 가격이 눈에 들어옵니다. 최초 감정가가 381,000,000원인데 현재 최저매각가는 130,683,000원입니다. 하지만 근린시설의 가치는 실제 임대수익, 공실 해소 가능성, 관리비, 전용면적, 층별 접근성, 재매각 가능성에 크게 영향을 받습니다. 특히 이 사건은 매각물건명세서에 공용부분 관리비 미납 신고가 명시돼 있어 등기상 인수액 0원만으로 취득 부담을 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 송남새마을금고

권리분석의 기준점은 2018.12.10. 설정된 송남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 715,000,000원이며, 채무자는 김경란입니다. 근저당권 설정 당시 신화킹덤 101호와 201호가 공동담보로 기재돼 있습니다.

그보다 앞선 국제자산신탁주식회사의 소유권이전 신탁은 2018.12.10. 말소됐고, 소유권은 지경주택주식회사에 귀속된 것으로 등기돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 임의경매개시결정, 부산광역시 서구와 국가의 압류가 순차적으로 발생했습니다.

② 임차인·점유 분석 — 301호와 다른 호실을 혼동하면 안 된다

현황조사에서 확인되는 실제 임차인 관련 기록은 2건입니다. 그러나 각각 101호와 201호에 관한 것으로, 이번 분석 대상인 301호의 임차인으로 취급해서는 안 됩니다. 감정평가상 301호는 공실로 판단됩니다.

실제 임차인 관련 기록 2건(101호·201호). 두 임차인 모두 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분석돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 301호에 관한 임차인 기록은 확인되지 않으며 감정상 공실로 판단됩니다.

101호 김경미의 보증금은 5,000,000원, 월세는 1,000,000원입니다. 201호 주식회사 킴스발달전문기관 김민주의 보증금은 40,000,000원, 월세는 1,700,000원입니다. 두 임차인의 전입일은 모두 2018.12.10. 말소기준권리보다 늦습니다.

그러나 이 보증금들을 301호 매수인이 인수할 금액으로 합산해서는 안 됩니다. 다른 호실에 관한 점유 기록이므로 해당 호실들의 별도 매각 여부와 권리관계를 구분해야 합니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 및 해당 권리의 요건을 추가 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다

현재 최저매각가는 130,683,000원으로 감정가 381,000,000원 대비 34.3%입니다. 세 차례 유찰을 거쳤지만, 이 사실만으로 현재 가격이 시장가치보다 낮다고 결론 내릴 수는 없습니다.

동 건물 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.7회이며, 매각 성과도 제한적으로 나타납니다. 이러한 수치는 참고할 수 있지만, 표본 규모와 개별 물건의 차이를 고려해야 하므로 301호의 적정 낙찰가를 직접 결정하는 기준이 될 수는 없습니다.

특히 1층과 2층은 감정상 영업 또는 이용 중인 공간으로 파악되지만, 3층은 공실로 판단됩니다. 상층부 근린시설은 층별 유동인구, 접근성, 업종 수요에 따라 임대료와 공실 기간이 달라질 수 있습니다. 현재 최저가를 실질취득액의 출발점으로 보되, 공용부분 체납 관리비 등 별도 부담이 확정되면 이를 추가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,683,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 채권액은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 산정한 값이며 실제 채무잔액과는 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 세금 압류의 실제 우선순위와 공동담보 배당관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,629,562원을 제외한 128,053,438원이 송남새마을금고에 배당되는 시나리오입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액 및 청구금액 기준의 전체 미배당액은 1,336,946,562원으로 계산됩니다. 다만 이 금액이 실제 확정된 채무 부족액이라는 뜻은 아닙니다. 근저당 채권최고액, 공동담보 배당 및 실제 채무잔액을 확인해야 합니다. 또한 채권자에게 배당되지 않는 금액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 배당과 인수 시나리오

유찰이 추가되면 매각가는 낮아지고 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 현재 분석된 말소기준 이후의 권리들은 매각으로 소멸하므로, 표에 제시된 각 시나리오의 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

이 사건에서 중요한 별도 부담은 공용부분 관리비 체납 가능성입니다. 매각가가 낮아지더라도 공용부분 관리비 등 실제 인수해야 할 별도 비용이 확인되면 그만큼 취득 부담이 늘어납니다. 이를 확인하지 않은 상태에서는 최저매각가만으로 확정 실질취득액을 계산할 수 없습니다.

⑥ 핵심 위험 — 공용부분 관리비 미납 신고

이 문구는 단순한 참고사항으로 넘기기 어렵습니다. 집합건물에서 종전 소유자나 점유자의 체납 관리비 가운데 공용부분 관리비는 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다.

다만 관리비 전체가 언제나 매수인의 책임이 되는 것은 아닙니다. 공용부분 관리비와 전용부분 관리비, 연체료 등을 구분해야 하고 실제 승계 범위는 관련 법률 및 판례와 구체적 사실관계에 따라 달라집니다.

이 사건은 김경미가 101호 임차인으로 기재돼 있으므로 신고인과 실제 체납 호실의 관계도 확인해야 합니다. 301호에 귀속되는 체납액인지, 다른 호실의 채무인지, 건물 전체 공용부분의 문제인지를 구분하는 것이 중요합니다.

• 체납액 확인. 관리주체로부터 호실별 관리비 체납내역 및 산정기간을 확인합니다.
• 공용·전용 구분. 공용부분 관리비, 전용부분 관리비, 연체료를 각각 구분하여 승계 가능성을 판단합니다.
• 101호 신고 관계. 신고인 김경미의 점유 호실과 체납 관리비가 발생한 호실을 대조합니다.
• 매각 조건 확인. 매각물건명세서 원본과 특별매각조건, 관리규약 등을 함께 확인합니다.
• 실질취득액 재산정. 최저매각가에 실제 인수해야 할 관리비 및 별도 비용을 반영하여 투자금액을 산정합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 부민동 소재 부민초등학교 북동측 인근이며, 주변은 간선도로변 상가지대로 각종 상가와 주상복합건물이 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 도로. 서측 왕복 5차선 구덕로, 북측 왕복 5차선 흑교로, 동측 약 8m 도로에 접하는 3면 도로 접근 구조입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물이며 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
• 이용현황. 1층 신화부동산, 2층 킴스아동발달센터, 3층 공실 추정입니다. 대상 301호의 현재 임대수익은 별도로 확인해야 합니다.
• 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 업종별 인허가 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 공시지가. 3,731,000원/㎡로 기재돼 있으며, 토지는 상업용 주상복합건물 부지입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 시설물 인수 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 3층 근린시설이라는 특성, 공실 추정, 반복 유찰 및 직접 비교 실거래가격의 부재로 매각·임대수익 실현 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 매각 대상 확정. 301호 단독매각인지, 공동담보에 기재된 101호·201호와의 일괄매각 관계가 있는지 매각공고와 물건목록 원본을 대조합니다.
• 미납 관리비 원장. 관리주체에 301호 관련 공용부분 관리비 체납금액 및 인수 가능 금액을 확인합니다.
• 실제 점유 확인. 3층 공실 여부와 별도 임차인·사용자·유치권 주장·시설물 소유관계를 현장에서 확인합니다.
• 공동담보 배당관계. 송남새마을금고 근저당권의 실제 채권잔액, 다른 공동담보물 처리와 배당관계를 확인합니다.
• 세금 압류. 부산광역시 서구와 국가의 압류에 관련된 조세채권 및 우선순위를 확인합니다.
• 상가 임대수익 검증. 301호의 실제 임대 가능 업종, 공실 기간, 예상 임대료, 관리비 부담을 현장과 주변 임대사례를 통해 확인합니다.
• 실거래 대조. 동일 건물과 유사 상권의 상층부 근린시설 거래사례를 확인하고 감정가와 현재 최저가가 아닌 실제 시장가치를 기준으로 응찰가를 정합니다.
• 현장 설비 점검. 승강기, 기계식주차장, 소방시설, 누수와 내부 인테리어 상태를 확인합니다.
• 최종 원본 확인. 매각기일 변경, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서 및 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인합니다.

맺으며 — “34%까지 떨어졌다는 사실만으로는 부족하다”

부산 신화킹덤 301호는 감정가 381,000,000원에서 최저매각가 130,683,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설입니다. 송남새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인 인수금은 0원으로 분석됩니다.

그렇지만 이 물건을 단순한 저가 매수 기회로 분류하기는 어렵습니다. 공용부분 관리비 미납 신고라는 명시적인 위험이 있고, 대상인 3층은 공실로 판단됩니다. 101호와 201호에는 별도 임차인 기록이 있으나 이를 301호의 점유관계로 혼동해서는 안 됩니다. 공동담보와 실제 매각 범위도 명확하게 구분해야 합니다.

직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않는 만큼 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 가격 매력의 증거가 아닙니다. 실제 관리비 인수금, 임대 가능성, 향후 처분가격을 확인해야 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.

등기상 권리 인수는 낮지만, 운영·관리비·환금성 불확실성은 큽니다. 따라서 이 물건은 권리관계만 보고 응찰하기보다 관리비 원장 확보, 301호 점유 확인, 매각 범위 확정, 실거래 및 임대시장 조사를 마친 후 보수적으로 접근할 대상입니다.