부산지방법원 2024타경5203. 부산 서구 부용동1가 신화킹덤 3층 301호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 1층 신화부동산, 2층 킴스아동발달센터, 3층은 공실로 판단되어 있습니다. 등기상 소유자는 지경주택주식회사이고, 2018.12.10. 송남새마을금고의 채권최고액 715,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이 근저당은 신화킹덤 101호와 201호도 공동담보로 묶고 있습니다. 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류 750,000,000원과 경매개시결정, 부산광역시 서구 및 국의 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5203 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 흑교로 113, 3층301호 (부용동1가,신화킹덤) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 3층 공실로 판단됨 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 |
| 소유자 | 지경주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 186,690,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송남새마을금고 / 597,457,205원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 대로3류 접함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸
2018.12.05. 국제자산신탁주식회사 앞으로 설정됐던 신탁등기는 2018.12.10. 신탁재산의 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 송남새마을금고 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 모두 다른 호실
현황조사에 확인된 실제 임차인은 2명이지만 점유 부분은 각각 101호와 201호입니다. 분석 대상인 301호와 호수가 다르며, 감정평가상 301호는 공실로 판단됐습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경미 | 101호 | 2020.07.02 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 킴스발달전문기관 김민주 | 201호 | 2023.04.24 | 40,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 말소기준일 2018.12.10.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명이며, 두 보증금을 본건 301호의 인수액으로 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 그러나 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 186,690,000원으로 감정가 381,000,000원의 49%입니다. 다만 신화킹덤 근린시설의 확인된 실거래가와 최근 거래 평균이 없어, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
신화킹덤은 2018.11.05. 사용승인된 12세대 건물이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 낙찰가 기록도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장의 실제 수요를 반영하는지는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,413,660원 |
| 1. 근저당 · 송남새마을금고 | 715,000,000원 | 183,276,340원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,465,000,000원 중 183,276,340원이 배당되고, 총 미배당액은 1,281,723,660원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 부민동 소재 부민초등학교 북동측 인근으로, 간선도로변 상가지대에 각종 상가와 주상복합건물이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 동대신역이 있어 일반적인 대중교통 사정은 양호합니다.
- 도로. 서측 왕복 5차선 구덕로, 북측 왕복 5차선 흑교로, 동측 약 8m 도로와 접하는 3면 도로 조건입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 주상복합건물로 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 12세대 건물의 3층 근린시설이며 공실로 판단돼, 주거용 집합건물보다 매수층과 임차수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고 인근 3층 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 조사해 실질취득액 186,690,000원과 비교하세요.
- 301호 점유 확인. 감정평가상 공실 판단이 현재도 유지되는지 현장 방문과 관리 주체 확인이 필요합니다.
- 다른 호실과 구분. 현황조사 임차인 2명은 101호·201호 점유자입니다. 본건 301호의 출입구·전유부분·관리비를 구분해 확인하세요.
- 공동담보 배당. 송남새마을금고 근저당이 101호·201호와 공동담보이므로 관련 사건의 매각·배당 진행을 함께 대조하세요.
- 공실 비용. 공실 기간의 관리비, 내부 상태, 원상복구 및 업종별 인테리어 비용을 확인하세요.
- 기계식주차. 설비 이용 가능 여부와 근린시설 운영에 필요한 주차 수요를 현장에서 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 원본 서류로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 등기 구조는 명확합니다. 2018.12.10. 송남새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 2명도 101호와 201호 점유자이며 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교할 실거래가가 없고, 본건은 3층 공실 근린시설입니다. 현재 실질취득액 186,690,000원이 적정한지는 임대수익과 공실 위험을 확인해야만 판단할 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증입니다.
