수원지방법원 2025타경5683. 하남시 풍산동 미사동일넥서스 지하 1층 B101호로, 공부상 지식산업센터 및 지원시설에 속하지만 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공장으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가는 334,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 233,800,000원으로 감정가의 70%입니다.
등기 구조는 명확합니다. 2022.05.10. 설정된 하나은행 근저당권 636,000,000원이 말소기준이고, 뒤에 설정된 정송 근저당권과 정재훈·이성주의 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 두 근저당에는 미사동일넥서스 340호와 510호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 현황조사상 정재우 씨 역시 B101호가 아닌 510호 점유자로 적혀 있으므로, 각 호수의 점유관계를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5683 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 지1층 B101호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변중앙로31번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 현황 공장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층, 지상 10층 · 2022.03.28. 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사지음디자인그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 334,000,000원 / 233,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 508,441,209원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 하나은행 근저당권의 채권최고액은 636,000,000원이며, 채무자는 당시 소유자였던 주식회사티스케이프입니다. 주식회사티스케이프는 2023.11.08. 상호를 주식회사지음디자인그룹으로 변경했습니다. 2025.09.25. 정송 근저당권 520,000,000원, 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 조사
사건 조사표에 기재된 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 점유 부분은 본 호 B101호가 아니라 510호입니다. B101호의 임대관계는 관계인 부재로 미상으로 조사됐습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재우 | 510호 | 2022.12.19 | 5,000,000원 / 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
정재우 씨의 전입일은 말소기준일 2022.05.10.보다 늦은 2022.12.19.이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
② 가격·회차 분석 — 70%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
현재 최저가는 감정가 334,000,000원에서 한 차례 유찰된 233,800,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 매수인 실질취득액도 233,800,000원입니다. 2회 유찰 시 163,660,000원, 3회 유찰 시 114,562,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 233,800,000원 | 0원 | 233,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 163,660,000원 | 0원 | 163,660,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 114,562,000원 | 0원 | 114,562,000원 |
다만 이 자료만으로는 동일 건물·동일 층·동일 공장 용도의 실거래 시세와 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율은 확인할 수 있어도, 시장가보다 30% 싸다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 특히 지하층 공장은 전용면적, 차량 진입, 층고, 하역 조건, 실제 임대료 등에 따라 가치 차이가 클 수 있으므로 별도의 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,073,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 636,000,000원 | 229,726,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사정송 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 정재훈 | 52,140,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이성주 | 141,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 1,350,040,000원, 채권자 예상배당은 229,726,800원, 미배당은 1,120,313,200원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시청소년수련관 남측 인근이며, 주변은 지식산업센터·판매시설·나대지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2022.03.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 승강기·지하주차장·중앙난방·급배수시설을 갖췄습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 약 15~20m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)에 속합니다.
- 현황. 공부상 지식산업센터 및 지원시설이며 B101호는 현황 공장으로 이용 중입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지하층 공장이므로 감정가와 유찰률 외에 실제 매매사례·임대료·공장 이용조건을 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- B101호 점유 확인. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 현장 방문을 통해 실제 사용주체와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 510호 임차인과 구분. 정재우 씨는 510호 점유자로 기재돼 있습니다. B101호의 임차인으로 오인하지 마세요.
- 공동담보 확인. 하나은행·정송 근저당에는 340호와 510호가 공동담보로 기재돼 있으므로 등기부와 경매 원문을 대조해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 현재 최저가 233,800,000원이 적정한지 판단하려면 동일 건물 지하층 공장 거래와 임대 사례가 필요합니다.
- 공장 이용조건 확인. 차량 진입, 하역, 층고, 전력, 소음·배출시설 제한과 실제 영업 가능 업종을 현장에서 점검해야 합니다.
- 미반영 항목 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 할인과 가격상 할인은 다르다”
이 물건은 말소기준 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 지하 1층 공장이고 B101호의 임대관계는 미상이며, 현재 최저가 233,800,000원을 검증할 실거래 비교 자료도 없습니다.
감정가에서 30% 내려왔다는 이유만으로 시장가보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 전 보류. 본건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 B101호의 실제 점유·공장 이용조건과 동일 건물 거래가를 확인해 적정 응찰가를 정하는 데 있습니다.
