📉 감정가의 49% 🛡️ 매수인 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 🔁 2회 유찰
수원지방법원 2025타경5683. 하남시 풍산동 미사동일넥서스 5층 510호입니다. 공부상 지식산업센터 및 지원시설이고 감정평가 이용상태는 사무실입니다. 말소기준권리는 2022.05.10 설정된 하나은행 근저당권 채권최고액 636,000,000원입니다. 이후 정송 근저당권, 정재훈·이성주 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
510호에는 정재우가 주거 용도로 조사되어 있습니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 450,000원, 전입일은 2022.12.19입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 매수인이 승계하는 금액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5683 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 5층 510호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 지식산업센터 및 지원시설 · 현황 사무실 |
| 건물 | 2022.03.28 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 중 5층 510호 |
| 소유자 | 주식회사지음디자인그룹 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권액 | 508,441,209원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.10 하나은행 근저당권입니다. 2025.09.25 정송 근저당권(채권최고액 520,000,000원), 2025.10.30 정재훈 가압류 (52,140,000원), 2025.12.05 이성주 가압류(141,900,000원), 2025.12.22 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재우 | 510호 / 주거 | 2022.12.19 | 5,000,000원 | 450,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정재우의 전입일 2022.12.19는 말소기준일 2022.05.10보다 뒤입니다. 자료에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 5,000,000원이 배당에서 전액 회수되는지와 별개로, 그 미회수액이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐 ‘시세 대비’가 아니다
현재 최저매각가는 89,180,000원으로 감정가 182,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 숫자상 큰 폭으로 내려온 것은 사실입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래처럼 실제 시장가격을 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 89,180,000원이 시세보다 저렴한지, 시세 이상인지 판단할 수 없습니다.
인수액이 0원이므로 이 사건에서 자료상 실질취득 기준액은 현재 최저가와 같은 89,180,000원입니다. 다만 “감정가보다 51% 낮다”는 사실만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 특히 이미 2회 유찰되었다는 점은 최초 가격대에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 결과이므로, 실제 입찰 판단에서는 사무실의 현장 상태와 해당 건물·인근 업무시설의 거래·임대 수준을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 636,000,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사정송 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 정재훈 | 52,140,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이성주 | 141,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,350,040,000원 중 채권자 예상배당은 87,174,760원, 미배당은 1,262,865,240원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 손실과 매수인 인수를 구분
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 1,262,865,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 1,289,137,669원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 43,698,199원 | 42,511,631원 | 1,307,528,369원 | 0원 |
신청채권액은 508,441,209원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 예상배당은 87,174,760원으로 전액 만족되지 않고, 추가 유찰 시에는 60,902,331원, 42,511,631원으로 줄어드는 시나리오입니다. 그럼에도 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 유찰이 늘면서 커지는 12억~13억원대 미배당은 채권자의 미회수 위험이지 낙찰자의 승계채무가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시청소년수련관 남측 인근이며, 부근은 지식산업센터·판매시설·나대지가 혼재된 지역입니다.
- 이용상태. 5층 510호는 감정평가상 사무실로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 공부상 지식산업센터 및 지원시설이나 현황 사무실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 15~20m의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 지하주차장, 중앙난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며, 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현황 사무실이고 주위가 지식산업센터·판매시설 등이 혼재한 만큼, 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기보다 실제 업무시설 거래·임대 수요 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 정재우 전입일 2022.12.19와 말소기준 2022.05.10을 원본 명세서·전입자료와 다시 대조하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 배당요구 종기 관련 원본을 확인하세요. 다만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 사무실 이용 현황 확인. 공부상 지식산업센터 및 지원시설과 실제 510호 사무실 이용 상태가 입찰 목적에 맞는지 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 89,180,000원이 감정가의 49%라는 사실만 보지 말고 미사동일넥서스 및 인근 유사업무시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 유찰 원인 확인. 이미 2회 유찰된 만큼 권리 외에 가격, 공실·임대수요, 내부 상태 등 시장이 할인한 이유를 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 1,262,865,240원의 미배당액을 낙찰자 승계금으로 오인하지 마세요. 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.05.10 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 정재우의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 단순하지 않습니다. 최저가가 감정가 182,000,000원의 49%인 89,180,000원까지 내려왔고 2회 유찰됐지만, 최근 실거래나 최신 거래가격이 없어 실질취득 89,180,000원이 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 게다가 현황은 사무실입니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 가격·환금성 검증이 더 중요한 사건으로 보는 것이 일관됩니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장과 실거래 확인 전까지 보수적으로 판단입니다.
