수원지방법원 2024타경5538. 평택시 지산동 화신노블레스1 2층 203호, 전용면적 기준 59.71㎡ 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 방2·욕실 겸 화장실1·주방·거실로 구성된 오피스텔 용도입니다. 등기 흐름의 기준은 2016.01.29. 남인천농업협동조합 근저당권 176,800,000원이며, 이후 국의 근저당권·경매개시결정·군자농업협동조합 가압류·국 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 별도로 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 169,888,888원보다 높고, 최근 거래 추세 역시 -10.9%입니다. 전체 12건 평균 175,083,333원보다도 최저가가 높은데, 하락장에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5538 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 송탄로 435, 2층203호 (지산동,화신노블레스1) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 59.71㎡ · 방2·욕실 겸 화장실1·주방·거실 · 14층 건물 내 2층 |
| 현재 소유자 | 김수연 9분의 2 · 김수정 9분의 2 · 김종권 9분의 2 · 유정현 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 432,431,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 | 2015.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.01.29. 남인천농업협동조합 근저당권 176,800,000원입니다. 2019.10.23. 국 명의 근저당권 50,200,000원, 2024.12.26. 임의경매개시결정, 2025.02.20. 군자농업협동조합 가압류 38,748,653원, 2025.06.18. 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 자료상 매각으로 소멸합니다. 따라서 배당 부족액이 발생하더라도 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
임차인 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민애 | 901호 | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사상 이민애의 전입일은 2024.03.05로 말소기준일인 2016.01.29보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 또한 점유부분이 901호로 기재되어 있어 본건 203호와 호수 표기가 다릅니다. 실제 본건 점유관계와 임차 범위는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 신건 가격이 높다
화신노블레스1은 29세대, 2015.07.02. 사용승인된 오피스텔입니다. 면적이 매칭되는 실거래 12건의 전체 평균은 175,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 169,888,888원, 최신 거래는 2025.09. 180,000,000원, 최근과 과거의 가격 추세는 -10.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 59.71㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 59.71㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.02 | 59.95㎡ | 8 | 124,000,000원 |
| 2025.01 | 59.71㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 59.71㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 59.71㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 59.71㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 59.71㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 59.71㎡ | 5 | 196,000,000원 |
| 2024.09 | 59.71㎡ | 8 | 196,000,000원 |
| 2024.06 | 59.71㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 169,888,888원 |
현재 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.5%입니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 최저가 비율은 106.2%입니다. 특히 최신 거래 180,000,000원보다도 최저가가 높고, 최근 가격 흐름이 -10.9%로 하락한 만큼 “신건이라 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 남인천농업협동조합 | 176,800,000원 | 176,800,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 국 | 50,200,000원 | 5,796,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 군자농업협동조합 | 38,748,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 265,748,653원 중 182,596,000원이 배당되고, 미배당액은 83,152,653원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지산초등학교 북서측 근거리에 위치하고, 송탄로를 따라 상업·업무용 부동산이 있으며 후면에는 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 근거리에 도시철도 1호선 송탄역이 위치합니다.
- 이용상태. 방2·욕실 겸 화장실1·주방·거실 등을 갖춘 오피스텔 용도로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 4차선 도로, 북측 및 북서측으로 폭 약 5-6M 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장소음대책구역제3종구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,019.0㎡, 사다리형 평지, 공시지가 2,982,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 환금성. 29세대 규모 오피스텔이고 실거래는 115,000,000원부터 196,000,000원까지 편차가 큽니다. 최근 추세 -10.9%도 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 최저가 186,000,000원은 최근 12개월 평균 169,888,888원의 109.5%입니다.
- 최신 거래 우선 확인. 최신 실거래는 2025.09. 180,000,000원이고 최근 거래 추세는 -10.9%입니다.
- 임차인 호수 표기 대조. 현황조사상 이민애의 점유부분이 901호로 기재되어 본건 203호와 다르므로 실제 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사상 임차인의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당 관련 정보는 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당액 83,152,653원이 발생하지만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오 분리. 자료상 1회 유찰 시 148,800,000원, 2회 유찰 시 119,040,000원으로 계산되어 있으나 실제 회차 진행 여부와 매각 결과는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2016.01.29. 남인천농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 회차 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 현황조사상 임차인의 전입일 역시 말소기준보다 늦습니다.
그러나 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득액 186,000,000원은 최근 12개월 평균 169,888,888원의 109.5%이고, 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다. 여기에 최근 가격 추세 -10.9%, 29세대 오피스텔, 평균 유찰 횟수 1.7회까지 겹칩니다. 권리는 통과할 수 있지만 현재 신건 가격에는 할인 매력이 확인되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 인수 위험이 아니라 가격과 환금성입니다.
