수원지방법원 2024타경5538. 평택시 지산동 화신노블레스1 3층 305호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 핵심은 2016.02.01. 설정된 남인천농업협동조합 근저당 178,100,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 들어온 2024.12.26. 임의경매개시결정과 2025.02.20. 군자농업협동조합 가압류 38,748,653원은 매각으로 소멸합니다.
현재 소유권은 2025.03.09. 상속을 원인으로 김수연·김수정·김종권·유정현에게 이전되어 있습니다. 지분은 김수연 9분의 2, 김수정 9분의 2, 김종권 9분의 2, 유정현 9분의 3입니다. 권리 자체보다 더 중요한 변수는 신건 가격입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 169,888,888원인데 최저가는 189,000,000원으로 그보다 약 11.2% 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5538 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 송탄로 435, 3층305호 (지산동, 화신노블레스1) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 방2·욕실 겸 화장실1·주방·거실 |
| 면적 | 59.71㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 · 2015.07.02. 사용승인 |
| 소유자 | 김수연 · 김수정 · 김종권 · 유정현 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 189,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 432,431,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.02.01. 남인천농업협동조합 근저당입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 군자농업협동조합 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 점유자 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민애 | 901호 | 2024.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 11.2% 높다
화신노블레스1 동일 면적대 실거래는 12건이 확인되며 전체 평균은 175,083,333원입니다. 그러나 가격 판단에서는 더 최근 구간이 중요합니다. 최근 12개월 9건 평균은 169,888,888원, 최신 거래는 2025.09. 180,000,000원입니다. 신건 최저가 189,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.2%이고 최신 거래보다도 9,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 59.71㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 59.71㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.02 | 59.95㎡ | 8 | 124,000,000원 |
| 2025.01 | 59.71㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 59.71㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 59.71㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 59.71㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 59.71㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 59.71㎡ | 5 | 196,000,000원 |
| 2024.09 | 59.71㎡ | 8 | 196,000,000원 |
| 2024.06 | 59.71㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 169,888,888원 |
특히 최근 구간과 이전 구간의 비교 추세가 -10.9%입니다. 과거 190,000,000원대 거래만 보고 감정가 189,000,000원이 적정하다고 판단하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,446,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 178,100,000원 | 178,100,000원 |
| 2. 가압류 · 군자농업협동조합 | 38,748,653원 | 7,454,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 216,848,653원 중 예상배당은 185,554,000원, 미배당은 31,294,653원입니다. 배당 부족분은 존재하지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 부족 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 189,000,000원 | 185,554,000원 | 31,294,653원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 151,200,000원 | 148,283,200원 | 68,565,453원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,960,000원 | 118,466,560원 | 98,382,093원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 유찰 효과는 권리구조 변화보다 매수가격 하락 측면에서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지산초등학교 북서측 근거리에 위치하고, 송탄로를 따라 상업·업무용 부동산이 있으며 후면에는 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스승강장, 근거리 도시철도 1호선 송탄역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 방2·욕실 겸 화장실1·주방·거실 등으로 구성된 오피스텔 용도로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 2015.07.02. 사용승인되었습니다. 승강기·화재탐지·경보·스프링클러·옥내소화전·급배수·개별난방 설비가 조사되었습니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선, 북측 및 북서측 약 5~6m 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 사다리형 평지, 현황 주상용이며 공시지가는 2,982,000원/㎡입니다.
- 규제. 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장소음대책구역제3종구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 화신노블레스1은 29세대이고 최근 동일 면적대 거래 가격이 115,000,000원부터 196,000,000원까지 크게 벌어져 있어 개별 호수별 가격 판단이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 189,000,000원은 최근 12개월 평균 169,888,888원의 111.2%입니다. 신건 자체에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -10.9%입니다. 과거 190,000,000원대 거래만 기준으로 상한가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 호수 대조. 현황조사의 이민애는 901호로 표시되어 대상 305호와 다릅니다. 명세서·현황조사 원본으로 실제 대상 호수의 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 이민애의 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일상 대항력은 없지만 점유관계 자체는 서류 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 151,200,000원, 2회 유찰 120,960,000원에서 최근 시세 대비 안전마진을 다시 계산해야 합니다.
- 규제·소음. 비행안전제5구역과 군용비행장소음대책구역제3종구역 여부를 실제 이용·임대수요 판단에 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 이후 경매개시결정·가압류가 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라 권리구조는 비교적 단순합니다. 다만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 최저가 189,000,000원은 최근 12개월 평균 169,888,888원의 111.2%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세마저 -10.9%이므로 신건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 여기에 29세대 오피스텔이라는 규모와 평균 1.7회 유찰 이력을 함께 보면, 권리는 합격이지만 가격은 유찰 후 재검토가 맞는 사건입니다.
