수원지방법원 2024타경5538. 평택시 지산동 화신노블레스1 9층 901호 오피스텔입니다. 감정 이용상태는 방2·욕실 겸 화장실1·주방·거실 구조의 오피스텔이며, 화신노블레스1은 2015.07.02 사용승인된 29세대 건물입니다. 등기 흐름의 핵심은 2016.02.01 설정된 남인천농업협동조합 근저당 183,300,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 2024.12.26 임의경매개시결정과 2025.02.20 군자농업협동조합 가압류 38,748,653원은 매각으로 소멸합니다.
현재 소유권은 2025.03.09 상속을 원인으로 김수연 9분의 2, 김수정 9분의 2, 김종권 9분의 2, 유정현 9분의 3 지분으로 이전돼 있습니다. 경매를 신청한 남인천농업협동조합의 청구액은 432,431,600원이지만, 현재 회차 배당 계산에서는 근저당의 채권최고액 183,300,000원을 기준으로 배당됩니다. 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5538 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 송탄로 435, 9층901호 (지산동, 화신노블레스1) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 59.71㎡ · 방2·욕실 겸 화장실1·주방·거실 |
| 소유자 | 김수연 9분의 2 · 김수정 9분의 2 · 김종권 9분의 2 · 유정현 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 432,431,600원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.02.01 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2015.07.10 하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2016.02.01 김경배가 거래가액 238,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 군자농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민애 | 901호 · 주거 | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이민애의 전입일 2024.03.05는 말소기준일 2016.02.01보다 늦으므로 선순위 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 권리순서상 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
화신노블레스1의 전용 59.71㎡대 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 175,083,333원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 169,888,888원과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최신 거래는 2025.09 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 59.95㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 59.71㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 59.71㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2025.02 | 59.95㎡ | 8 | 124,000,000원 |
| 2025.01 | 59.71㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 59.71㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.11 | 59.71㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2024.11 | 59.71㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 59.71㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2024.09 | 59.71㎡ | 5 | 196,000,000원 |
| 2024.09 | 59.71㎡ | 8 | 196,000,000원 |
| 2024.06 | 59.71㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 169,888,888원 |
신건 최저가 197,000,000원은 최근 12개월 평균 169,888,888원의 116.0%입니다. 최신 거래 180,000,000원보다도 높은 가격입니다. 더 중요한 점은 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -10.9%라는 것입니다. 전체 평균 175,083,333원만 보면 가격 차이가 작아 보일 수 있지만, 최근 흐름은 그보다 낮아졌기 때문에 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 183,300,000원 | 183,300,000원 |
| 2. 가압류 · 군자농업협동조합 | 38,748,653원 | 10,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 222,048,653원 중 193,442,000원이 배당되고, 28,606,653원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 197,000,000원 | 193,442,000원 | 28,606,653원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 157,600,000원 | 154,593,600원 | 67,455,053원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 126,080,000원 | 123,514,880원 | 98,533,773원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 197,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 157,600,000원, 2회 유찰 시 126,080,000원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 화신노블레스1의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택지산초등학교 북서측 근거리에 위치하며 송탄로를 따라 상업·업무용 부동산이 있고, 후면에는 주거용 부동산과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있으며, 근거리에 도시철도 1호선 송탄역이 위치합니다.
- 이용. 오피스텔로 이용 중이며 방2·욕실 겸 화장실1·주방·거실 등의 구조입니다.
- 건물. 2015.07.02 사용승인, 승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러·옥내소화전·위생 및 급배수·개별난방 설비가 조사됐습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지, 현황 주상용이며 동측 왕복 4차선 도로와 북측·북서측 약 5~6m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장소음대책구역제3종구역에 해당합니다.
- 규모·환금성. 화신노블레스1은 29세대이며 최근 실거래 12건의 가격 범위는 115,000,000원~196,000,000원입니다. 최근 시세 추세가 -10.9%이고 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회여서 가격 민감도가 높은 물건으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세와 분리해서 판단. 최저가 197,000,000원은 최근 12개월 평균 169,888,888원의 116.0%입니다. 현재 회차를 ‘저렴한 경매가’로 볼 근거는 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월과 이전 거래의 비교 추세가 -10.9%입니다. 전체 평균 175,083,333원보다 최근 평균을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이민애는 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 예상배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 권리와 채무를 혼동하지 않기. 신청채권자 청구액 432,431,600원이 크더라도 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 157,600,000원, 2회 유찰 126,080,000원으로 가격이 내려가며 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 물건의 권리분석 핵심은 어렵지 않습니다. 2016.02.01 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 점유자 이민애도 2024.03.05 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없으며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 197,000,000원은 최근 12개월 평균 169,888,888원의 116.0%이고 최신 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 최근 시세 추세는 -10.9%입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 신건 가격은 보류”로 정리하는 것이 적절합니다. 보증금과 최우선변제 가능성을 원본에서 확인한 뒤, 가격은 최근 시세와 유찰 시나리오를 중심으로 보수적으로 접근할 물건입니다.
