창원지방법원 2025타경434. 창원 성산구 상남동 플러스타운 5층 501호 근린시설입니다. 감정가 188,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 64,484,000원입니다. 소유자 심명보는 2008년 10월 10일 매매를 원인으로 115,000,000원에 취득했고, 2008년 10월 28일 소유권이전과 함께 삼천포농업협동조합 채권최고액 370,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 등기입니다. 2006년 3월 3일 설정된 이인상의 전세금 10,000,000원 전세권이 존재하고, 매각물건명세서에는 이 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 등기 내용상 존속기간은 2007년 2월 5일까지였지만 현재 등기에서 말소된 것으로 표시되지 않았고, 매각조건 역시 인수로 적시돼 있으므로 입찰가격 계산에서는 이 10,000,000원을 별도 부담으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경434 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 23-1 플러스타운 5층 501호 · 마디미로44번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 제2종근린생활시설(사무소) 및 위락시설 관련 이용상태 기재 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 심명보 (2008.10.10. 매매 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 64,484,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼천포농업협동조합 / 310,091,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권 1건이 남는다
말소기준 이후의 창원시 압류, 주식회사아이비케이저축은행 가압류, 경상남도정치망수산업혐동조합 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 4건과 관련해 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 강민숙 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민숙 | 62.7000㎡ | 2019.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 임차인은 강민숙 1명입니다. 전입일은 2019.06.12.로 말소기준권리인 2008.10.28.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다. 이 임차인과 별개로, 등기부상 이인상의 선순위 전세권은 매수인 인수 대상입니다.
③ 가격 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가 188,000,000원의 34.3%인 64,484,000원입니다. 그러나 전세권 10,000,000원이 인수되므로 보수적 실질취득은 74,484,000원, 감정가의 약 39.6%입니다. 최저가 숫자만 보면 큰 폭으로 떨어져 보이지만, 해당 물건의 최신 실거래 비교자료는 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,484,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,560,712원 |
| 2. 전세권 · 이인상 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 근저당 · 삼천포농업협동조합 | 370,000,000원 | 52,923,288원 |
| 4. 가압류 · 주식회사아이비케이저축은행 | 2,750,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경상남도정치망수산업혐동조합 | 3,470,404,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,560,712원, 이인상 전세권 10,000,000원, 삼천포농업협동조합 52,923,288원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 총 채권액 6,600,404,550원 대비 미배당은 6,537,481,262원입니다. 다만 매각물건명세서에는 이인상 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로, 입찰 판단에서는 명세서의 인수 조건을 우선해 10,000,000원을 실질 부담에 반영했습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상남시장 남서측 인근의 도심 상가지대로, 각종 상업시설·숙박시설·오피스텔·시장 등이 위치합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상에는 제2종근린생활시설(사무소)과 위락시설(유흥주점)이 포함돼 있으며, 일부는 현황 사무소로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측 중로와 북동측 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,973,000원/㎡이며 토지면적은 884.1㎡입니다.
- 현장확인. 감정 대상 일부는 폐문부재로 내부구조와 제반상황을 직접 조사하지 못해 외부관찰·집합건축물대장·인근 탐문 등에 의존했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 을구 2번 이인상 전세권 10,000,000원의 현재 존속·반환 관계와 매각물건명세서 원문을 최우선으로 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 최저가 64,484,000원이 아니라 인수 전세금을 더한 74,484,000원을 기본 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차인. 강민숙은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 확인이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재하면 배당순위와 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일·유사용도 근린시설의 실제 매매가·임대료·공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·현황. 근린시설과 위락시설 관련 공부상 용도 및 실제 사용상태가 섞여 있으므로 해당 501호의 건축물대장·현황을 직접 대조해야 합니다.
- 내부상태. 폐문부재로 직접 확인하지 못한 부분이 있으므로 입찰 전 현장조사가 중요합니다.
맺으며 — “34% 낙폭보다 선순위 인수가 먼저다”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 188,000,000원에서 64,484,000원으로 내려온 34.3%의 최저가입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 먼저 봐야 할 숫자가 전세금 10,000,000원입니다. 2006년에 설정된 이인상 전세권이 2008년 말소기준 근저당보다 앞서고, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수로 명시하고 있기 때문입니다.
따라서 이 물건의 보수적 실질취득은 74,484,000원입니다. 여기에 3회 유찰, 근린시설이라는 용도, 실거래 비교자료 부재, 일부 내부 미확인, 세금 압류까지 겹칩니다. 후순위 권리는 대부분 소멸하지만 “최저가가 크게 떨어졌다 = 가격 메리트가 확정됐다”는 사건은 아닙니다. 선순위 전세권의 실제 처리조건과 현장 시세를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 권리·가격 동시 확인형 물건입니다.
