창원지방법원 2025타경434. 창원 성산구 상남동 플러스타운 7층705호 근린시설입니다. 소유자 심명보는 2008년 10월 17일 거래가 63,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 28일 삼천포농업협동조합이 채권최고액 370,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 창원시 압류, 주식회사아이비케이저축은행 가압류, 임의경매개시결정, 경상남도정치망수산업혐동조합 가압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 강민숙이 62.7000㎡를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2019.06.12로 말소기준인 2008.10.28보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 그 부분은 원본 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다. 이 사건의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경434 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 23-1 플러스타운 7층705호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 마디미로44번길 13 |
| 용도 | 근린시설 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 |
| 소유자 | 심명보 (2008.10.17. 거래가 63,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 42,532,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼천포농업협동조합 / 310,091,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2008.10.28. 설정된 삼천포농업협동조합 근저당 370,000,000원입니다. 현재 남아 있는 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 등기돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 수협은행의 1,559,300,791원 가압류는 2024.03.06. 해제돼 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민숙 | 62.7000㎡ | 2019.06.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
강민숙의 전입신고는 말소기준권리 설정일인 2008.10.28보다 뒤인 2019.06.12입니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았지만, 현재 제공된 권리·배당 분석에서는 매수인에게 넘어가는 금액을 0원으로 보고 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세와 직접 비교할 자료가 없다
감정가는 124,000,000원, 현재 최저매각가는 42,532,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가 34%로 표시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어, 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
특히 용도가 근린시설이고 감정평가상 주변은 상남시장 남서측의 도심 상가지대로 각종 상업시설, 숙박시설, 오피스텔, 시장 등이 위치합니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어려운 유형이므로 실제 임대료·공실·동일 건물 및 인근 상가 거래 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,165,576원 |
| 2. 근저당 · 삼천포농업협동조합 | 370,000,000원 | 41,366,424원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이비케이저축은행 | 2,750,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경상남도정치망수산업혐동조합 | 3,470,404,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 42,532,000원 가정 시 집행비용 1,165,576원을 제외한 41,366,424원이 삼천포농업협동조합에 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 미배당은 6,549,038,126원이지만, 이는 곧바로 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 42,532,000원 | 41,366,424원 | 6,549,038,126원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 29,772,399원 | 28,836,496원 | 6,561,568,054원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 20,840,679원 | 20,065,547원 | 6,570,339,003원 | 0원 |
여기서 중요한 것은 채권자의 미배당과 매수인의 인수를 구분하는 것입니다. 삼천포농업협동조합과 후순위 가압류권자에게 배당되지 못하는 금액은 유찰될수록 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 등기 채무 승계보다는 가격·점유·관리비·근린시설 환금성 쪽에 있습니다.
⑥ 미납관리비 — 약 594만원 확인 필요
근린시설은 관리비 체납 규모가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 특히 현재 최저매각가가 42,532,000원인 만큼 약 594만원의 체납관리비는 무시하기 어려운 별도 확인사항입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상남시장 남서측 인근의 도심 상가지대로, 각종 상업시설·숙박시설·오피스텔·시장 등이 위치합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 부지로, 평지·가로장방형이며 북서측 중로와 북동측 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용과 달리 동일 평형 실거래 비교가 어렵고, 임대수익·공실·업종 적합성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 강민숙의 전입일은 2019.06.12로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 분석되지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 서류에서 확인하세요.
- 미납관리비. 2025.04.24. 기준 약 594만원이 조사됐으므로 관리사무소에서 현재 잔액과 세부 내역을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 동일 건물·인근 근린시설 거래와 임대료를 별도로 비교해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 3회 유찰된 만큼 현장 상태, 점유, 공실, 접근성, 업종 활용 가능성을 직접 점검하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 단 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2008년 삼천포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 강민숙의 전입도 기준권리보다 늦어 대항력이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리상 인수 0원과 투자 매력은 같은 말이 아닙니다. 3회 유찰된 근린시설이고, 최근 실거래 비교자료가 없으며 보증금 미상 점유자와 약 594만원의 미납관리비가 확인됩니다. 따라서 감정가 124,000,000원에서 최저가 42,532,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 판단하기보다, 실제 임대가치·공실 가능성·관리비·현장 상태를 검증한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
