창원지방법원 2025타경434. 상남동 플러스타운 5층 505호입니다. 등기상 소유자는 심명보이고, 2008.10.28. 거래가액 60,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 삼천포농업협동조합의 채권최고액 370,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 플러스타운 5층 501호와 7층 705호도 공동담보로 적시되어 있습니다.
말소기준 뒤에는 창원시 압류 2건, 주식회사아이비케이저축은행 가압류, 경매개시결정, 경상남도정치망수산업혐동조합 가압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 권리 자체보다 더 주의할 부분은 상업용 집합건물의 이용상태와 가격 적정성입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경434 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 23-1 플러스타운 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 사무소 이용 |
| 건축물대장 / 현황 | 위락시설(유흥주점) 등재 · 현황 사무소 |
| 소유자 | 심명보 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 42,532,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼천포농업협동조합 / 310,091,942원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2008.10.28. 삼천포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 370,000,000원입니다. 이후 창원시 압류와 두 건의 가압류, 임의경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.12.14. 수협은행 가압류는 2024.03.11. 말소되어 현재 인수대상으로 볼 권리가 아닙니다.
② 점유·임차 — 전입은 늦지만 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민숙 | 62.7000㎡ | 2019.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
강민숙의 전입신고는 2019.06.12.로, 말소기준인 2008.10.28.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금이 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 124,000,000원, 현재 최저매각가는 42,532,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태로 감정가의 34.3% 수준입니다. 한 차례 더 유찰된 시나리오의 매각가는 29,772,399원, 5회 유찰 시 시나리오는 20,840,679원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,165,576원 |
| 1. 근저당 · 삼천포농업협동조합 | 370,000,000원 | 41,366,424원 |
| 2. 가압류 · 주식회사아이비케이저축은행 | 2,750,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경상남도정치망수산업혐동조합 | 3,470,404,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 6,590,404,550원, 예상 배당액은 41,366,424원, 미배당액은 6,549,038,126원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
신청채권자 삼천포농업협동조합의 청구액은 310,091,942원입니다. 현재 회차에서 삼천포농업협동조합에 배당되는 금액은 41,366,424원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 4회 유찰 시 배당액은 28,836,496원, 5회 유찰 시에는 20,065,547원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모
- 이용상태. 집합건축물대장에는 위락시설(유흥주점)로 등재되어 있으나 현황은 사무소로 이용 중입니다.
- 주위환경. 상남시장 남서측 인근의 도심 상가지대로, 각종 상업시설·숙박시설·오피스텔·시장이 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로, 북서측 중로와 북동측 소로에 접합니다. 공시지가는 3,973,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 강민숙의 전입일은 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 미납관리비. 관리사무소 확인 내용상 2025.04.24. 기준 미납관리비가 약 155만원입니다.
- 현황 사무소 확인. 건축물대장상 위락시설(유흥주점), 현황 사무소이므로 실제 이용상태와 관련 사항을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 인근 유사 물건의 거래·임대 수준을 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 삼천포농업협동조합 근저당은 플러스타운 5층 501호와 7층 705호가 공동담보로 적시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구·세금 관련 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·용도 검증이 더 중요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2008.10.28. 삼천포농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 강민숙도 2019.06.12. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 측면에서는 단순히 “감정가의 34.3%”라는 숫자에 기대기 어렵습니다. 이미 3회 유찰되었고, 근린시설인 데다 건축물대장상 위락시설과 현황 사무소라는 이용상태가 함께 존재하며 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격 적정성과 향후 이용·환금성을 별도로 검증해야 하는 유형입니다.
