광주지방법원 2025타경520. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 301동 205호, 전용 39.84㎡ 아파트입니다. 감정가는 51,300,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,910,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 42,375,000원의 84.7%입니다. 최신 거래도 2026년 2월 51,000,000원이어서, 현재 최저가는 최근 거래권보다 낮은 위치에 있습니다.
권리의 뼈대는 2011년 8월 23일 중부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 18,200,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2021년 설정된 박중현의 전세권은 말소기준보다 늦어 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 박중현은 35,000,000원 전세금에 대해 배당요구를 했고, 전입신고일 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 등기 전세권과 별개로 주택임차인으로서 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄는지는 아직 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경520 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 301동 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.84㎡ · 지하1층/지상12층 중 2층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 · 2011.08.23 소유권이전 · 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 51,300,000원 / 35,910,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2011.08.23 중부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 18,200,000원 |
| 청구액 | 52,349,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차 대항력은 별도 확인
현재 등기에서 살아 있는 말소기준권리는 중부새마을금고의 2011년 근저당권입니다. 2021년 박중현 전세권과 2025년 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 2000년 한국주택은행 근저당권과 2017년 이정우 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.
② 임차·점유 조사 — 205호와 다른 호수를 분리해서 봐야 한다
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박중현 | 205호 전체 | 35,000,000원 | 50,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광현 | 705호 전체 | 53,000,000원 | 60,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양선영 | 206호 전체 | 45,000,000원 | 80,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권자 | 주거 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 중 본건 주소와 직접 일치하는 조사내용은 박중현의 205호 전체 점유입니다. 김광현은 705호, 양선영은 206호로 조사돼 본건 205호와 호수가 다릅니다. 또한 매각물건명세서에는 ‘권자’라는 주거 점유 기재가 있으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 부분도 반드시 원본 명세서와 현황조사서를 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 84.7%
근화희망타운3차 동일면적 39.78㎡·39.84㎡ 최근 거래 12건의 평균은 42,375,000원입니다. 현재 최저가 35,910,000원은 이 최근 평균의 84.7%입니다. 최신 거래는 2026년 2월 51,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.78㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.02 | 39.84㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 11 | 46,500,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 10 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2025.11 | 39.84㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 42,375,000원 |
표본 최저는 35,000,000원, 최고는 51,000,000원으로 거래 편차가 큽니다. 현재 최저매각가 35,910,000원은 최근 평균보다 낮지만 표본 최저 35,000,000원과도 가까워, 가격만으로 무조건 큰 할인이라고 보기는 어렵습니다. 특히 임차인 대항력 확인 결과에 따라 실질취득비용 판단이 달라질 수 있으므로 권리 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,046,380원 |
| 1. 근저당 · 중부새마을금고 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 2. 전세권 · 박중현 | 35,000,000원 | 16,663,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 53,200,000원 중 34,863,620원이 배당되고, 18,336,380원의 미배당이 발생합니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 박중현의 전입일이 말소기준보다 앞선 것으로 확인된다면 임차인으로서의 미배당 보증금 승계 여부를 다시 판단해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 35,910,000원 | 34,863,620원 | 18,336,380원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 25,137,000원 | 24,284,534원 | 28,915,466원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 17,595,900원 | 16,879,174원 | 36,320,826원 | 0원 |
표면상 최저가는 유찰될수록 빠르게 낮아지지만 채권 미배당은 오히려 커집니다. 박중현이 대항력 없는 후순위 임차인으로 확정된다면 이 미배당은 매수인에게 승계되지 않는 구조지만, 대항력이 확인될 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘유찰될수록 무조건 유리하다’가 아니라 ‘전입일 확인 후 유찰가를 판단해야 하는 사건’입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지가 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 근화희망타운3차 · 464세대 · 사용승인 2000.07.12.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 진입도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 공시지가 207,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 생략됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박중현 전입일 확인. 2011.08.23 말소기준보다 전입이 빠른지 주민등록 전입세대열람 및 원본 조사서로 확인해야 합니다.
- 35,000,000원 보증금의 실제 회수구조 확인. 현재 배당표에서는 16,663,620원 배당, 18,336,380원 미배당입니다.
- 보증금 미상 점유 확인. 매각물건명세서에 주거 점유자로 기재된 ‘권자’의 전입일과 보증금이 미상입니다.
- 다른 호수와 혼동 금지. 김광현은 705호, 양선영은 206호 조사내용이므로 205호 권리분석과 분리해서 봐야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균 42,375,000원, 최신 거래 51,000,000원, 현재 최저가 35,910,000원을 함께 비교하세요.
- 현장 내부 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부확인이 생략돼 내부 상태와 수리비는 별도 점검이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘전입일’을 확인해야 한다
현재 최저가 35,910,000원만 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 42,375,000원의 84.7%로 내려와 가격대는 나쁘지 않습니다. 말소기준인 중부새마을금고 근저당권 이후의 박중현 전세권도 등기상으로는 매각과 함께 소멸합니다.
하지만 이 사건은 그 한 줄로 끝나지 않습니다. 박중현은 205호 전체를 점유하고 보증금 35,000,000원을 신고했는데 전입신고일이 미상입니다. 현재 매각가 가정에서 그의 미배당액은 18,336,380원입니다. 여기에 보증금·전입일이 확인되지 않은 주거 점유 기재도 남아 있습니다. 따라서 배당표상 인수 0원은 확인됐지만, 실제 임차인 대항력까지 0이라고 확정된 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 박중현의 전입일과 미상 점유자의 권리관계를 먼저 확정하는 것입니다.
