광주지방법원 2025타경520. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 302동 7층 705호입니다. 감정가 67,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 46,900,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사씨엔케이이고, 2011.09.01 설정된 중부새마을금고 근저당권 24,700,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.13 중부새마을금고가 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격은 신건보다 한 단계 내려왔습니다. 동일면적 49.92㎡의 최근 12개월 평균 거래가는 59,714,285원, 최신 거래는 2026.01의 72,500,000원입니다. 현재 최저가 46,900,000원은 최근 12개월 평균의 78.5%이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 2.3% 높은 흐름입니다. 이번 사건에서는 최저가가 최근 시세보다 낮다는 점이 가격상 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 근저당이 기준

현재 권리분석의 기준은 2011.09.01 중부새마을금고 근저당입니다. 그보다 앞선 한국주택은행 근저당과 김미선 전세권 및 관련 권리들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현 소유자 유한회사씨엔케이는 2011.09.01 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 중부새마을금고 근저당이 이번 경매의 말소기준권리가 됩니다. 2025.10.13 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차관계 — 대상 705호와 다른 호수를 구분

이 사건 조사에는 205호·705호·206호 임차관계가 함께 나타나지만, 이 리포트의 대상은 302동 7층 705호입니다. 따라서 대상 호수의 직접 임차인은 김광현이며, 박중현은 205호, 양선영은 206호 점유자로 구분해야 합니다. 특히 박중현은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로만 표시하며, 이를 705호의 인수위험으로 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 46,900,000원은 최근 12개월 평균의 78.5%

근화희망타운3차 동일면적 49.92㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 59,166,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 12개월 평균 59,714,285원과 최신 거래 72,500,000원을 우선합니다.

현재 최저가 46,900,000원은 최근 12개월 평균의 78.5%입니다. 최신 거래 72,500,000원과도 금액 차이가 있습니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 2.3% 상승한 것으로 집계돼, 하락장 때문에 과거 평균이 부풀려진 사례와는 반대입니다. 따라서 이 사건은 1회 유찰 후 현재 회차에서 시세 대비 가격 여유가 생긴 상태로 볼 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,900,000원 가정)

현재 회차 46,900,000원 가정에서는 중부새마을금고의 채권최고액 24,700,000원이 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여는 20,955,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당에서는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 잔여액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 가격 구조

2회 유찰 시 매각가는 32,829,999원, 3회 유찰 시 22,980,999원으로 내려갑니다. 3회 유찰 단계에서는 중부새마을금고 채권최고액 중 2,532,659원이 배당되지 않지만, 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지가 함께 있는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 대상 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 705호는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 중 7층이며, 아파트로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·소화전·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 진입도로가 개설돼 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 소로3류 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지이며 공시지가는 207,000원/㎡입니다.
• 단지. 근화희망타운3차는 464세대, 2000.07.12 준공 단지입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 705호 임차관계 재확인. 김광현의 전입일 2018.09.28은 말소기준 2011.09.01 이후여서 대항력이 없지만, 매각물건명세서와 주민등록 현황을 입찰 직전 다시 대조하세요.
• 다른 호수 임차정보와 혼동 금지. 박중현은 205호, 양선영은 206호 조사내용입니다. 대상 705호 권리분석에 보증금을 합산하지 마세요.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 생략됐습니다. 실거래 편차가 큰 만큼 수선비가 입찰가 판단에 중요합니다.
• 배당 변동요인. 예상배당의 소유자 잔여 20,955,800원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 46,900,000원은 최근 12개월 평균 59,714,285원의 78.5%입니다. 낙찰가가 올라갈수록 시세 대비 여유가 줄어드니 응찰 상한을 별도로 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 ‘낙찰가 상한’이 승부처

대상 705호만 놓고 보면 권리구조는 비교적 명확합니다. 김광현의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차 기준 매수인 인수도 0원입니다. 과거 전세권과 선순위 근저당은 이미 말소됐습니다.

가격은 1회 유찰을 거치면서 의미 있는 구간으로 내려왔습니다. 최저가 46,900,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 59,714,285원의 78.5%이고, 최신 거래는 72,500,000원입니다. 최근 거래 추세도 +2.3%입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 정리 가능하고, 현재 가격은 최근 시세 아래”라는 조합입니다. 다만 내부 상태가 확인되지 않았고 실거래가 45,000,000원에서 76,000,000원까지 넓게 분포하므로, 최저가 자체보다 실제 상태를 반영한 낙찰가 상한을 어디에 두느냐가 최종 판단의 핵심입니다.