광주지방법원 2025타경520. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 302동 705호, 전용면적 49.92㎡의 아파트입니다. 소유자는 유한회사씨엔케이이며, 2011년 9월 1일 거래가액 45,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중부새마을금고의 채권최고액 24,700,000원 근저당권이 설정됐고, 2025년 10월 13일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 56%인 37,520,000원으로, 이미 2회 유찰된 상태입니다. 최근 실거래와 비교하면 가격은 낮은 편입니다. 그러나 임차인 내역에 다른 호실의 임차인도 포함돼 있으므로, 705호만 매각하는지 또는 다른 호실도 같은 매각대상에 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서의 물건 표시를 대조해야 합니다. 특히 205호 임차인의 대항력은 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2011년 9월 1일 설정된 중부새마을금고 근저당권입니다. 매각으로 이 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 과거 김미선 명의의 전세권 25,350,000원은 2007년 3월 16일 말소된 것으로 기재돼 있어 현재 인수할 전세권으로 보지 않습니다.

임차인 내역은 총 3명이며, 보증기관 대위·승계로 인한 중복 신고는 확인되지 않습니다. 다만 세 명이 각각 205호·705호·206호에 기재돼 있으므로, 호실별 매각대상과 권리관계를 구분해서 봐야 합니다.

임차인별 대항력·우선변제 판단은 전입일, 확정일자, 점유 및 매각대상 호실을 기준으로 별도 확인해야 합니다. 보증금이 기재돼 있다는 사실만으로 매수인 인수액이 확정되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮은 최저가

비교 대상은 근화희망타운3차의 전용면적 49.92㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 59,166,666원이고, 최근 12개월 거래 7건의 평균은 59,714,285원입니다. 가격 메리트 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.

현재 최저가 37,520,000원은 최근 12개월 평균의 62.8%입니다. 최신 거래 72,500,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표는 +2.3%로, 제공된 지표상 하락 추세가 아닙니다. 따라서 최근 평균보다 낮은 가격이라는 점은 긍정적이지만, 이를 곧바로 확정적인 시세 차익으로 간주해서는 안 됩니다. 거래별 층과 개별 호실 상태, 임차관계 및 매각 범위가 실제 취득 판단에 영향을 줍니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 37,520,000원 가정)

현재 최저가 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당은 관련 권리와 비용에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 제공된 시뮬레이션 기준이며, 205호가 매각대상에 포함되고 대항력이 확인되는 경우까지 인수 위험이 없다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 단지 내 진입도로가 개설돼 있습니다.
• 토지이용계획. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역과 관련 제한사항이 기재돼 있습니다. 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 준보전산지 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 건물·단지. 근화희망타운3차는 464세대이며 준공일은 2000년 7월 12일입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 등 설비가 기재돼 있습니다.
• 환금성. 동일 면적 최근 실거래 12건은 45,000,000원~76,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 59,714,285원이고 최신 거래는 72,500,000원입니다. 개별 층·향·관리상태에 따라 실제 매매가격은 달라질 수 있습니다.
• 내부 확인. 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인이 생략됐습니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 호실 대조. 본건 주소는 705호이지만 임차인 내역에는 205호와 206호도 함께 기재돼 있습니다. 매각물건명세서와 감정평가서에서 실제 매각대상 호실을 먼저 확인하세요.
• 205호 임차인 대항력. 박중현의 보증금은 35,000,000원이고 전입일은 미상입니다. 대항력 유무를 단정하지 말고 전입 및 점유 자료를 확인해야 합니다.
• 705호 임차인. 김광현의 전입일은 2018.09.28.이며 말소기준권리 이후입니다. 확정일자는 미상이므로 우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
• 배당 범위. 근저당권 채권최고액은 24,700,000원이며 신청채권자 청구액은 52,349,060원입니다. 두 금액을 혼동하지 말고 배당표와 원본 서류를 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 37,520,000원입니다. 제공된 시나리오상 3회 유찰 시 26,264,000원, 4회 유찰 시 18,384,800원으로 산정돼 있습니다. 이후 가격만을 기준으로 기다릴지 결정하기보다 현재 회차의 경쟁과 권리·물건 상태를 함께 판단하세요.
• 내부 및 점유 확인. 내부 확인이 생략됐으므로 관리상태, 실제 점유자, 임대차관계 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 가격은 매력적이지만, 호실별 권리는 분리해서 봐야 한다

현재 최저가 37,520,000원은 최근 12개월 평균 실거래가 59,714,285원의 62.8%로, 가격만 놓고 보면 관심을 가질 만한 수준입니다. 최근·과거 거래 추세 지표도 +2.3%로 하락세를 나타내지 않습니다. 따라서 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선하고, 개별 호실의 상태 차이를 반영해야 합니다.

권리 측면에서는 705호의 말소기준 근저당권이 매각으로 소멸하고, 705호 임차인 김광현은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 다만 205호 임차인 박중현은 전입일 미상이며, 임차인 자료에 205호·206호가 함께 기재돼 있습니다. 매각대상 호실과 임차인 범위를 확인하기 전에는 전체 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 가격상 이점은 확인하되, 호실별 권리와 내부 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.