광주지방법원 2025타경520. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 303동 2층 206호입니다. 감정가 77,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 53,900,000원입니다. 등기상 핵심은 2011.09.01 설정된 중부새마을금고 근저당권 24,700,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025.10.13 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
대상 호수에는 임차인 양선영이 있습니다. 보증금은 45,000,000원, 월 임대료는 80,000원, 전입일은 2023.02.22입니다. 말소기준권리보다 전입이 늦기 때문에 대항력은 없고, 2025.10.29 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경520 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 303동 2층 206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.79㎡ · 지하1층/지상15층 중 2층 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 · 2011.08.18 매매 · 거래가액 52,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 53,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 52,349,060원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 근화희망타운3차 · 464세대 · 2000.07.12 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차인
현재 효력이 남아 있는 말소기준권리는 2011.09.01 중부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 24,700,000원이고 채무자는 유한회사씨엔케이입니다. 2000년 설정됐던 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 이전된 뒤 2011.09.29 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입 / 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양선영 | 206호 전체 | 45,000,000원 | 80,000원 | 2023.02.22 / 2025.10.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자는 확인되지 않아 일반적인 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 69.1%
근화희망타운3차 동일 면적 59.79㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 76,625,000원입니다. 다만 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 78,000,000원, 최신 거래는 2025.11 · 83,500,000원입니다. 현재 최저가 53,900,000원은 최근 12개월 평균의 69.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.79㎡ | 15 | 83,500,000원 |
| 2025.09 | 59.79㎡ | 7 | 79,000,000원 |
| 2025.09 | 59.79㎡ | 14 | 74,500,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2025.02 | 59.79㎡ | 4 | 81,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 63,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 8 | 77,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 11 | 84,000,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 11 | 78,500,000원 |
| 2024.08 | 59.79㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 59.79㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 76,625,000원 |
최근 12개월 거래만 보면 평균 78,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.1% 높은 흐름입니다. 따라서 하락장을 이유로 현재 최저가의 할인폭을 무시할 상황은 아닙니다. 실질취득액도 매수인 인수가 없으므로 현재 최저가와 같은 53,900,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,370,200원 |
| 2. 근저당 · 중부새마을금고 | 24,700,000원 | 24,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,829,800원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 근저당 채권최고액 24,700,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
유찰 시나리오에서도 등기상 인수액은 계속 0원입니다. 현재 회차 매각가 53,900,000원에서는 근저당 채권최고액 24,700,000원이 전액 배당되고, 2회 유찰 시 매각가 37,730,000원, 3회 유찰 시 26,411,000원에서도 같은 근저당 채권액은 전액 배당되는 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 53,900,000원 | 24,700,000원 | 27,829,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 37,730,000원 | 24,700,000원 | 11,950,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 26,411,000원 | 24,700,000원 | 835,602원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 물건은 감정 당시 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물의 2층 206호입니다.
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근으로, 아파트·단독주택·근린생활시설·농경지가 함께 있는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 대상 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 진입도로도 개설돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·소화전·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며, 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 207,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 근화희망타운3차는 464세대, 준공일은 2000.07.12입니다.
- 실거래 범위. 동일 면적 12건은 63,000,000원~84,000,000원 범위에서 거래됐고 전체 평균은 76,625,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 양선영의 전입일 2023.02.22, 보증금 45,000,000원, 월세 80,000원, 배당요구일 2025.10.29를 매각물건명세서와 현황조사서에서 다시 확인하세요.
- 확정일자·최우선변제 확인. 확정일자는 확인되지 않았고 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 배당순위와 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 명도비용 반영. 대항력은 없지만 임차인이 점유하고 있으므로 인도명령·이사협의 등 명도 과정의 시간과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 최근 가격 재확인. 최근 12개월 평균 78,000,000원, 최신 거래 83,500,000원이 현재 판단의 핵심 비교값입니다. 매각기일 직전 최신 실거래와 매도호가를 추가 확인하세요.
- 현재 가격대. 최저가 53,900,000원은 최근 12개월 평균 대비 69.1%입니다. 인수액도 0원이므로 최저가가 그대로 실질취득 기준이 됩니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 재확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 할인폭’이 눈에 띈다
이 물건의 말소기준은 2011.09.01 중부새마을금고 근저당권이고, 대상 호수 임차인 양선영은 2023.02.22 전입해 대항력이 없습니다. 보증금 45,000,000원이 존재하지만 매수인에게 승계되는 구조가 아니며 현재 계산상 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 긍정적입니다. 1회 유찰된 최저가 53,900,000원은 최근 12개월 실거래 평균 78,000,000원의 69.1%이고, 최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 3.1% 높은 방향입니다. 즉 제공된 시세 기준으로는 ‘낮은 최저가지만 인수 때문에 실질가격이 다시 올라가는’ 물건이 아니라, 인수 0원으로 할인폭이 그대로 남는 구조입니다.
다만 임차인이 실제 점유하고 있어 명도는 필요하고, 확정일자와 최우선변제 반영 여부에 따라 배당표의 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 결론은 권리구조는 단순, 현재 가격은 최근 시세 대비 낮은 편, 최종 확인 포인트는 임차인 배당·명도와 입찰 직전 시세입니다.
