전주지방법원 2025타경897. 전주시 덕진구 만성동 비전타워주건축물제1동 6층603호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이며, 등기상 소유자는 주식회사대산산업개발입니다. 말소기준권리는 2018.12.19. 설정된 대전서부신용협동조합 근저당권 468,000,000원입니다. 이후 등기된 전주시 압류와 대전서부신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 152,600,000원으로, 감정가 218,000,000원에서 1회 유찰된 회차입니다. 임차인은 없으며 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음입니다. 따라서 데이터상 매수인이 인수하는 권리금액은 0원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경897 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 6층603호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 51 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 |
| 소유자 | 주식회사대산산업개발 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 393,573,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없으며 법정지상권도 해당사항 없습니다. 2018.12.19. 대전서부신용협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 2024.10.04. 전주시 압류와 2025.08.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 603호 외에 604호와 702호를 공동담보로 두고 있습니다.
② 가격 판단 — 유찰됐지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 218,000,000원, 현재 최저매각가는 152,600,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰, 감정가 70%이며 다음 시나리오는 2회 유찰 시 106,820,000원, 3회 유찰 시 74,774,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,936,400원 |
| 1. 근저당 · 대전서부신용협동조합 | 468,000,000원 | 149,663,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 152,600,000원을 가정하면 집행비용 2,936,400원 이후 대전서부신용협동조합 근저당에 149,663,600원이 배당되고, 채권최고액 기준 318,336,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가 하락만큼 담보권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 152,600,000원 | 149,663,600원 | 318,336,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 106,820,000원 | 104,524,520원 | 363,475,480원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 394,971,932원 |
신청채권자의 청구액은 393,573,457원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자에게 149,663,600원이 배당되는 구조이고 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 2회 및 3회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 각각 104,524,520원, 73,028,068원으로 청구액을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 이 미배당은 매수인 인수액과는 별개이며, 자료상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 북동측 인근에 위치하며 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 주상나지 등이 형성된 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 내부는 몰탈 위 페인팅 마감 등이고 천정 등은 미마감 상태로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 왕복4차선, 남동측 및 북동측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역이며 소로1류와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 908.9㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가는 2,860,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 2018.12.19. 대전서부신용협동조합 근저당을 말소기준으로 다시 확인하고, 이후 압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 매각 직전 원본 등기로 대조하세요.
- 공실. 근린생활시설 현황 공실이므로 임대수요와 실제 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격. 현재 최저가가 감정가 70%까지 내려왔어도 실거래 비교 자료가 없으므로, 단순 유찰률을 시세 할인율로 해석하지 마세요.
- 공동담보. 근저당권의 공동담보로 604호와 702호가 기재되어 있으므로 관련 담보관계를 원본 등기에서 함께 확인하세요.
- 관리비·세금. 당해세와 미납 관리비 등 실제 매수 후 부담 가능 항목은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 공실 상가의 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원이며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 반면 물건은 근린생활시설 현황 공실이고, 현재 최저가는 152,600,000원까지 내려왔지만 이를 직접 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 권리 안전성만으로 가격 매력을 평가해서는 안 됩니다. 공실의 임대 가능성, 현장 상태와 별도 상가 시세를 확인한 뒤 152,600,000원의 적정성을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
