106,820,000원
전주지방법원 2025타경897. 전주시 덕진구 만성동 비전타워 6층 603호가 경매에 나왔습니다. 감정가 218,000,000원에서 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 106,820,000원입니다. 감정가의 49% 수준입니다. 등기상 소유자는 주식회사대산산업개발이며, 대전서부신용협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2018.12.19 설정된 대전서부신용협동조합 근저당권입니다. 이후 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 임차인 신고가 없고 현황도 공실로 파악돼, 명세서상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다.
하지만 주거용 부동산과 달리 근린생활시설은 실제 임대료, 공실 지속 가능성, 상권 수요, 내부 시설 상태에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 권리관계가 비교적 단순하더라도 가격 판단까지 쉬운 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 6층 603호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 51 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 표기 · 집합건물 6층 603호 · 감정상 근린생활시설 |
| 현황 이용상태 | 근린생활시설(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 7층 · 6층 소재 |
| 소유자 | 주식회사대산산업개발 (단독소유) |
| 감정가 | 218,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,820,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 대전서부신용협동조합 |
| 경매 청구액 | 393,573,457원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차 현황 | 신고 임차인 없음 · 현황 공실 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
권리관계의 중심은 대전서부신용협동조합 근저당권입니다. 2018.12.19 설정된 채권최고액은 468,000,000원이며, 이번 경매의 청구액은 393,573,457원입니다. 채권최고액은 담보권의 한도이고 청구액과 동일한 실제 채무액을 뜻하지 않습니다.
해당 근저당권은 비전타워 6층 604호와 7층 702호를 공동담보로 포함합니다. 따라서 등기상 채권최고액 전체를 603호만의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 관계와 실제 채권 잔액은 배당 및 권리관계 확인 과정에서 함께 검토해야 합니다.
2024.10.04 등기된 전주시 압류는 말소기준권리 이후 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2025.08.19 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 다만 압류 등기가 소멸한다는 사실과 관련 조세채권이 배당에서 어떤 순위를 갖는지는 별개이므로, 조세 우선배당 여부는 확인해야 합니다.
제공된 권리관계 기준 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 입찰 직전 점유상태와 명세서 변동 여부는 다시 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인은 미확인
이 사건은 감정가 218,000,000원에서 2회 유찰된 상태로, 현재 최저매각가가 106,820,000원입니다. 감정가 대비 상당히 낮아졌다는 사실은 분명합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 218,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 회차 | 106,820,000원 | 49% | 2회 유찰 · 현재 최저가 |
| 3회 유찰 시 | 74,774,000원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
여기서 중요한 구분은 감정가 대비 할인과 실제 시장가격 대비 할인입니다. 최저매각가가 감정가의 49%라는 사실만으로, 실제 매매시세의 49%에 취득할 수 있다고 해석하면 안 됩니다.
이 호실은 근린생활시설이며 공실 상태입니다. 확인된 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어 106,820,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 개별 상가의 매매 사례, 층별 임대수요, 실제 임대 가능한 상태를 확인한 뒤 가격 메리트를 평가해야 합니다.
특히 현재 공실인 근린생활시설은 매입 직후 임대수익이 발생한다고 가정할 수 없습니다. 매매 비교사례와 임대수익성을 확인하지 못했다면 저가 매수 또는 안전마진 확보로 단정하지 않는 보수적인 판단이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,295,480원 |
| 1. 근저당 · 대전서부신용협동조합 | 468,000,000원 | 104,524,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 106,820,000원 |
최저매각가에 낙찰된다는 가정하에 집행비용 약 2,295,480원을 제외하면 대전서부신용협동조합 근저당권에 약 104,524,520원이 배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 없습니다.
채권최고액 468,000,000원을 기준으로 계산한 미배당 추정액은 363,475,480원입니다. 그러나 이는 채권최고액과 추정 배당액의 차이이며, 확정된 실제 미상환 채무액을 의미하지 않습니다. 공동담보 관계, 실제 채권액 및 다른 우선채권의 존재에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.
예상배당은 집행비용 추정치와 채권최고액을 사용한 단순 계산입니다. 당해세 등 법정 우선채권은 미반영됐으며, 실제 배당표와 차이가 있을 수 있습니다. 근저당권의 미배당액은 이 사건에서 매수인의 인수채무로 계산되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수액의 차이
| 구분 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 |
106,820,000원 | 104,524,520원 | 363,475,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 394,971,932원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 50,999,648원 | 417,000,352원 | 0원 |
이 물건의 중요한 특징은 경매가격이 낮아지더라도 근저당권의 미배당 잔액을 매수인이 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 실제 취득비용을 판단할 때는 낙찰대금과 인수권리 외에도 취득 관련 세금, 미납 관리비의 부담 가능성, 내부 정비 비용 등을 별도로 검토해야 합니다. 따라서 표의 실질취득 기준은 낙찰가와 권리 인수액의 합계이며 모든 부대비용을 포함한 최종 취득원가는 아닙니다.
등기상 권리 인수 부담이 낮다는 점은 분명한 장점입니다. 채권최고액이 최저가보다 크다는 사실 자체가 매수인에게 채무가 승계된다는 의미는 아닙니다.
공실 근린생활시설은 임대수요가 약하거나 시설 보완비가 높으면 낮은 낙찰가에도 수익성이 부족할 수 있습니다. 시장가격과 임대수익이 확인되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방법원 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 주상나지 등이 혼재하는 주거·상업지대로, 감정상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로 접근성. 남서측 왕복 4차선, 남동측 및 북동측 왕복 2차선 포장도로와 접하는 입지입니다. 도로 접근성은 있으나 실제 6층 상가의 가시성·고객 유입과는 구분해서 평가해야 합니다.
- 건물 구조. 지하 1층, 지상 7층 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 대리석 및 강화유리 마감 등이 사용됐으며 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 내부 상태. 감정상 내부는 몰탈 위 페인팅 등의 마감이며 천장 등 일부는 미마감 상태로 기재돼 있습니다. 실제 임대 또는 영업 사용을 위해 추가 마감·시설공사가 필요한지 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 소재지는 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 토지 지목은 대입니다. 해당 필지 면적은 908.9㎡, 공시지가는 2,860,000원/㎡입니다. 이 면적과 공시지가는 필지 기준으로 개별 603호의 전유면적 또는 전용 토지가격을 의미하지 않습니다.
- 건축 관련. 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 영업 가능 업종과 용도 변경 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 현황 공실인 근린생활시설로, 임대수요와 상가 매매수요를 검증하는 것이 중요합니다. 주거용 아파트의 거래 빈도나 시세 판단 기준을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 및 대지권 확인. 용도 표기는 대지이나 실제 대상은 집합건물 6층 603호로 표시됩니다. 매각목록과 집합건물 등기, 건축물대장, 대지권 표시를 대조해야 합니다.
- 실거래 비교. 만성동 일대 유사 근린생활시설의 층별 매매사례를 조사하고 106,820,000원의 적정성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 임대 가능성. 현황 공실이므로 현재 임대료가 발생한다고 가정하지 않아야 합니다. 인근 임대료, 공실 기간, 관리비 부담, 실제 임대 수요를 확인하세요.
- 공사·시설 비용. 천장 등 일부 미마감 내용이 기재돼 있습니다. 현장 확인을 통해 내부 마감, 전기·소방·설비, 사용 가능 상태 및 예상 정비비를 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 대전서부신용협동조합의 근저당권에 604호와 702호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보와 채권 잔액, 배당 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 전주시 압류 및 조세. 압류 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 조세채권의 우선배당 여부와 낙찰자에게 영향을 미칠 수 있는 별도 부담은 확인해야 합니다.
- 실제 점유 상태. 감정상 공실이며 신고 임차인이 없지만, 입찰 전 실제 점유자와 사용 상태가 변동되지 않았는지 확인하세요.
- 관리비 체납. 집합건물 공용부분 관리비 등의 체납 여부를 관리주체에 확인하고 취득 후 부담 가능성을 검토해야 합니다.
- 매각기일 확인. 매각기일은 2026.10.26입니다. 경매 진행·변경·취하·정지 여부와 입찰보증금 등 입찰 조건은 법원 공고로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세보다 저렴”
전주 비전타워 603호는 권리 인수 위험과 가격 판단을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 대전서부신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다.
그런데 감정가 218,000,000원에서 최저가 106,820,000원까지 낮아진 사실만으로 투자성이 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 이 호실은 현황 공실인 근린생활시설이며, 실제 매매시세와 임대수익이 검증되지 않았습니다. 두 차례 유찰됐다는 사실 역시 가격 판단에 신중해야 할 근거입니다.
권리 부담은 낮지만 가격 매력은 아직 확인되지 않았습니다. 현장 상태, 유사 상가 거래가격, 임대수익성 및 추가 비용을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다. 종합적으로는 보수적 검토가 필요한 C등급으로 평가합니다.
