전주지방법원 2025타경897. 전주시 덕진구 만성동 비전타워 6층 604호에 대한 임의경매입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 소유자는 주식회사대산산업개발이며, 대전서부신용협동조합의 근저당권을 기초로 경매가 진행되고 있습니다.

말소기준권리는 2018.12.19 설정된 대전서부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이며, 이후 전주시의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 등기상 권리 인수위험은 낮은 편입니다.

그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이 물건은 감정가의 49%까지 내려온 상태임에도 현황 공실인 상업용 부동산이라는 점에서 주거용 물건과 다르게 살펴야 합니다. 매각가뿐 아니라 임대수요, 실제 거래가격, 내부 마감과 재임대 비용까지 검토해야 실질적인 가격 매력을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리 소멸

권리 순위의 출발점은 2018.12.19 대전서부신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권을 말소기준으로 전주시 압류 및 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

② 임차 및 점유 — 현황 공실

감정평가서상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이며, 확인된 임차인 신고내역은 없습니다. 따라서 현재 분석상 실제 임차인은 0명, 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 공실이라고 해서 현장 인도나 점유 확인 절차가 무조건 생략되는 것은 아닙니다. 입찰 전 실제 점유 여부, 출입 상태, 잔존 물품, 열쇠 인도 가능 여부, 관리비 체납 여부를 확인하는 것이 필요합니다.

③ 가격 비교 — 감정가 49%의 의미

본건은 감정가 200,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 98,000,000원입니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다. 추가 유찰 시 가격 시나리오는 다음과 같습니다.

추가 유찰 가격은 시나리오이며, 실제 후속 매각 여부와 최저가는 법원의 매각 공고로 확인해야 합니다.

실질취득액은 최저가에 인수권리를 더한 금액을 기준으로 판단합니다. 본건은 현재 분석상 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다는 가정하에 실질취득 기준금액도 98,000,000원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 체납 관리비 중 매수인 부담분, 내부 정비비와 기타 부대비용은 별도로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 468,000,000원을 기준으로 한 추정 배당입니다. 실제 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라지며, 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않은 계산입니다.

현재 최저가에 매각되면 집행비용으로 2,164,000원, 대전서부신용협동조합에 95,836,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액을 기준으로 한 미배당 금액은 372,164,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 청구액은 393,573,457원이고, 등기된 근저당의 채권최고액은 468,000,000원입니다. 두 금액은 성격이 다르며, 위 예상 미배당액은 실제 확정 채무잔액이 아니라 채권최고액을 적용한 배당 시뮬레이션이라는 점에 유의해야 합니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방법원 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 주상나지 등이 형성된 주거·상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 외벽은 대리석 및 강화유리 마감, 내부는 몰탈 위 페인팅 등으로 기재되어 있으며 천장 등 일부 미마감 사항이 언급됩니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남서측 왕복 4차선, 남동측 및 북동측 왕복 2차선 포장도로에 접한 토지에 위치합니다.
• 토지. 전체 토지면적은 908.9㎡로 제시되며, 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가는 ㎡당 2,860,000원입니다. 이는 개별 604호의 대지권 면적이나 거래시세를 의미하지 않습니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 현황 공실인 근린생활시설이므로 향후 임차인 확보 가능성, 공실 기간, 업종 적합성 및 매각 시 수요를 중심으로 검토해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 확인. 용도표시 대지와 실제 근린생활시설 이용상태를 대조하고, 집합건물 604호의 전유부분·대지권 및 매각 포함 범위를 확인하세요.
• 시세 검증. 인근 유사 상업용 구분건물의 최근 실거래가, 호별 층수·면적·임대조건을 비교하세요. 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
• 공실 및 내부 상태. 현황 공실을 직접 확인하고, 천장 등 미마감 부분과 추가 인테리어·설비 비용을 점검하세요.
• 임대수익 검토. 예상 임대료, 관리비, 공실 유지비와 임차인 확보 가능성을 확인해 적정 입찰가를 산정하세요.
• 압류·세금 확인. 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리이나, 체납 조세의 구체적 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
• 관리비·점유 확인. 공용부분 관리비 체납과 현장 점유 여부, 잔존 물품 및 인도 가능 상태를 점검하세요.
• 공동담보 확인. 603호·702호의 공동담보 관계, 근저당권의 실제 피담보채무 및 배당 영향을 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 98,000,000원과 추가 유찰 시 가정가격 68,600,000원·48,020,000원을 비교하되, 시장가격과 임대수익 검증 없이 낮은 가격만을 입찰 근거로 삼지 마세요.
• 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 공고를 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰가가 곧 저가매수는 아니다”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.12.19 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 확인되지 않고 명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 별개의 문제입니다. 감정가 200,000,000원에서 2회 유찰되어 98,000,000원까지 내려온 점은 눈에 띄지만, 현황 공실인 근린생활시설은 임대수익과 재매각 수요에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 최근 비교 가능한 실거래가격을 확인하기 전에는 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

결론은 ‘권리상 인수 부담은 낮음, 가격·수익성은 검증 필요’입니다. 권리만 보고 입찰하기보다는 실제 상가 거래가격과 공실 해소 가능성을 점검하고, 추가 비용을 반영한 실질취득금액을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.