전주지방법원 2025타경897. 만성동 비전타워주건축물제1동 6층 604호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 소유자는 주식회사대산산업개발이며, 2018.05.24 소유권보존 이후 2018.12.19 대전서부신용협동조합이 채권최고액 468,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.10.04 전주시 압류, 2025.08.19 대전서부신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 권리분석의 핵심 위험은 낮고, 실질적인 판단 포인트는 공실 근린생활시설의 가격과 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 6층 604호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 51 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상7층 |
| 소유자 | 주식회사대산산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 393,573,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 2018.12.19 대전서부신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 2024.10.04 전주시 압류와 2025.08.19 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 140,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰에 따라 절대 가격은 낮아졌지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하기는 어렵습니다.
현 회차의 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 140,000,000원입니다. 추가 유찰 시 매각가격은 98,000,000원, 68,600,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있지만, 가격이 낮아질수록 자동으로 투자 매력이 커진다고 보기보다 공실 해소 가능성, 임대수요, 상가 환금성을 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,000,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 98,000,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 68,600,000원 | 34.3% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 대전서부신용협동조합 | 468,000,000원 | 137,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 468,000,000원 중 137,240,000원이 배당되는 시나리오로 미배당액은 330,760,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 등 우선배당 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 천정 등 일부는 미마감 상태로 기재되어 있습니다.
- 주위환경. 전주지방법원 북동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 주상나지 등이 형성된 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 남서측 왕복4차선, 남동측 및 북동측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 전체 토지면적은 908.9㎡, 공시지가는 2,860,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 근린생활시설이므로 단순 공실인지, 내부 마감·임대수요·업종 적합성 문제인지 현장을 확인하세요.
- 가격은 실사용·임대가치로 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 실제 임대 가능성과 매각 환금성을 함께 계산하세요.
- 공동담보 원본 대조. 근저당에 6층 603호와 7층 702호가 공동담보로 표시되어 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배분 관계를 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 전주시 압류가 존재하므로 매각물건명세서와 교부청구·배당요구 자료를 통해 실제 조세 우선순위를 재확인하세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가서에는 천정 등 미마감 상태가 기재되어 있으므로 사용을 위한 추가 공사 범위를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 배당관계를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 공실 상가 기준으로 판단
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2018.12.19 대전서부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 감정가 200,000,000원에서 한 차례 유찰되어 140,000,000원까지 내려왔지만, 본건은 현황 공실인 근린생활시설입니다. 주거용처럼 감정가 할인율만 보고 접근하기보다 공실 해소 가능성, 내부 마감 상태, 주변 상업수요와 향후 환금성을 함께 계산해야 합니다. 권리 위험은 낮지만, 투자 성패는 ‘공실 근린생활시설을 얼마의 실사용·임대가치로 볼 것인가’에 달린 물건입니다.
