전주지방법원 2025타경897. 전주시 덕진구 만성동 비전타워 7층 702호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 등기부는 집합건물이며 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 소유자는 주식회사대산산업개발입니다. 2018년 설정된 대전서부신용협동조합의 근저당권을 시작으로 부국레미콘대전의 후순위 근저당, 지방자치단체 압류가 이어졌으며, 현재 대전서부신용협동조합의 신청으로 임의경매가 진행 중입니다.

이 물건의 핵심은 권리관계와 매수가격을 분리해서 판단해야 한다는 점입니다. 말소기준권리 이후 등기된 담보권과 압류가 사라진다는 점은 긍정적입니다. 그러나 후순위 채권자에게 배당이 돌아가지 않는다는 사실만으로 매수인에게 수익이 발생하는 것은 아닙니다. 특히 공실 근린생활시설은 향후 임차 수요, 내부 마감 상태, 사용 가능성 및 재매각 수요를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 압류는 매각으로 소멸

권리분석의 기준점은 2018.12.19 접수된 대전서부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 매각으로 기준 근저당권과 그 이후 설정된 부국레미콘대전의 근저당권 및 전주시·대전광역시 서구의 압류등기는 소멸하는 것으로 분석됩니다.

참고로 주식회사부국레미콘대전이 신청한 2024타경912 임의경매개시결정은 2024.06.11 기각되었고, 관련 등기는 2024.06.21 말소되었습니다. 현재 진행되는 사건은 2025타경897로, 종전 경매개시결정이 그대로 존속하는 구조는 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 감정가 320,000,000원의 49%이며, 이미 2회 유찰되었습니다. 다만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 같은 건물 또는 주변에서 거래된 유사 근린생활시설의 최근 매매가격과 수익률을 확인하지 않은 상태에서는 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 주어진 회차별 매각가와 예상배당액을 적용한 수치입니다. 실제 후속 매각조건은 법원 공고를 확인해야 하며, 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.

최저가에 낙찰되고 별도 인수권리가 없다는 전제에서 권리상 실질취득 기준금액은 156,800,000원입니다. 하지만 이 금액에는 취득에 따른 세금, 명도 및 내부 마감·수선 비용 등 별도 지출이 반영되어 있지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

매각대금 156,800,000원에서 추정 집행비용 2,995,200원을 제외하면 채권자 배당재원은 153,804,800원입니다. 예상배당상 전액이 선순위 대전서부신용협동조합에 돌아가며, 후순위 부국레미콘대전과 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

채권최고액 합계 808,000,000원과 예상배당액의 차이인 654,195,200원은 채권최고액 기준의 미배당 추정치입니다. 실제 확정채무 잔액과 동일한 것은 아니며, 이 미배당액을 낙찰자가 부담하는 구조도 아닙니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 별도로 393,573,457원입니다.

집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정치입니다. 근저당권 채권최고액을 채권액 비교 기준으로 사용했으며, 조세채권·당해세 등 우선배당 변수를 반영하지 않은 예상배당입니다. 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주지방법원 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 관공서 및 주상나지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 시내버스정류장을 이용할 수 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 도로 접면. 남서측 왕복 4차선 도로, 남동측 및 북동측 왕복 2차선 포장도로에 접하는 입지입니다. 다만 개별 702호의 가시성 및 이용 편의성은 건물 출입구와 승강기 동선을 직접 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 7층 건물입니다. 외벽은 대리석 및 강화유리 마감 등이 적용되었고, 내부는 몰탈 위 페인팅과 천정 등 일부 미마감 상태로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있습니다. 실제 작동 상태와 개별 호실의 설비 사용 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 중로1류 및 소로1류 도로와 접합니다.
• 토지 공시지가. 2,860,000원/㎡로 제시되어 있습니다. 이 금액은 토지의 공시지가로, 702호의 실거래 시세나 대지권 가치를 직접 의미하지 않습니다.
• 환금성. 현황 공실인 근린생활시설로서 상업용 임차 수요와 재매각 수요를 확인해야 합니다. 2회 유찰 이력은 시장의 가격 수용성을 살펴볼 필요가 있다는 신호지만, 유찰 원인을 가격 하나로 단정할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 사건상 용도 표시는 대지이고 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 702호에 해당하는 건물 전유부분, 대지권 및 매각 대상 범위를 매각목록과 등기 원본으로 대조하세요.
• 최신 권리 확인. 2018.12.19 대전서부신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지, 매각기일까지 새로운 권리변동이 없는지 확인하세요.
• 공동담보 확인. 제603호 및 제604호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 처분 여부와 선순위 채권의 실제 잔액을 확인하세요.
• 세금 및 압류. 전주시 및 대전광역시 서구 압류의 원인과 조세 우선순위를 확인하세요. 등기상 압류 소멸과 실제 배당순위는 구별해야 합니다.
• 점유 및 명도. 감정평가상 공실이지만 현재의 점유·사용 상태까지 확정하는 것은 아닙니다. 현장 방문과 집행관 현황조사 원본을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
• 내부 마감과 공사비. 천정 등 미마감 부분의 보완 범위, 설비 상태, 향후 임차인 유치를 위한 공사 필요성을 확인하세요.
• 관리비 및 유지비. 공용부분 관리비 체납 여부와 승강기·공용설비 유지비, 공실 상태에서 계속 발생하는 관리비를 확인하세요.
• 실거래와 임대 시세. 동일 건물 및 인근 유사 근린생활시설의 최근 매매사례와 실제 임대 사례를 확인한 후 입찰 상한을 결정하세요. 감정가 49%라는 비율을 시세 대비 할인율로 사용하지 마세요.
• 매각기일 및 조건. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 최저매각가 156,800,000원 및 특별매각조건을 법원 공고로 최종 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격 메리트는 미확인”

전주 비전타워 702호는 등기상 권리구조가 비교적 명확한 물건입니다. 2018년 대전서부신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역이 없으며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 제시된 조건에서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 곧바로 우량 낙찰 대상이라고 볼 수는 없습니다. 이미 2회 유찰되었고, 최저가는 156,800,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 실제 이용상태는 공실 근린생활시설이며, 최근 매매 시세와 임대수익 수준을 확인하지 못한 상황입니다. 현황 공실과 미마감 부분은 추가 지출 또는 공실 지속 가능성을 검토해야 하는 요소입니다.

예상 미배당액 654,195,200원은 매수인의 인수채무가 아니라는 점에서 권리상 부담과 구별해야 합니다. 반대로 권리상 인수가 없다는 사실이 매수가격의 적정성까지 보장하지는 않습니다. 이 사건의 판단은 시세 확인, 실제 점유, 내부 공사 필요성, 상업용 임차 수요를 검증한 후에 내려야 합니다.

결론은 권리 부담은 제한적, 가격 판단은 보류입니다. 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 가격 가점을 부여하기 어려우며, 입찰 여부는 근린생활시설의 실제 시장가치와 취득 후 활용 가능성에 달려 있습니다.