전주지방법원 2025타경897. 이 사건은 비전타워주건축물제1동 7층702호로, 감정평가상 현재 근린생활시설이면서 공실입니다. 등기부의 최초 소유권보존은 2018.05.24. 주식회사대산산업개발이고, 2018.12.19. 대전서부신용협동조합이 채권최고액 468,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 주식회사부국레미콘대전의 근저당권과 전주시·대전광역시 서구의 압류, 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가 320,000,000원에서 1회 유찰된 70% 회차입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 현황이 공실 근린생활시설이므로 권리보다 실제 임대수요·공실기간·매매 환금성 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경897 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1373-3 비전타워주건축물제1동 7층702호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 51 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 주식회사대산산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 393,573,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 말소기준은 2018.12.19. 대전서부신용협동조합 근저당권이며, 2023.09.21. 주식회사부국레미콘대전 근저당권과 2024년의 압류, 2025.08.19. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 할인율만으로 판단 금지
감정가는 320,000,000원, 현재 최저매각가는 224,000,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70% 회차까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 156,800,000원(49%), 3회 유찰 시 109,760,000원(34%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 587,936,000원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 654,195,200원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 700,576,640원 |
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 대전서부신용협동조합 | 468,000,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부국레미콘대전 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 808,000,000원 중 채권자 배당액이 220,064,000원, 미배당은 587,936,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 북동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 관공서, 주상나지가 형성된 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 감정평가상 근린생활시설(현황 공실)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상7층 건물이며 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측 왕복4차선, 남동측 및 북동측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 토지면적은 908.9㎡, 공시지가는 2,860,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2018.12.19. 대전서부신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 공실 확인. 감정평가상 현황 공실이므로 입찰 직전 실제 점유·사용상태가 변하지 않았는지 다시 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 인근 근린생활시설의 매매가·임대료·공실기간을 별도로 조사해야 합니다.
- 수익성 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 판단하지 말고 실제 임대수익과 재매각 가능성을 함께 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 587,936,000원의 미배당이 발생하더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 공실이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.12.19. 대전서부신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 현재 최저가는 224,000,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없습니다. 더구나 현황은 공실 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·임대수요·환금성은 추가 검증이 핵심입니다.
