전주지방법원 2025타경31537. 현재 소유자는 이봉진이고, 2018년 6월 14일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 을구 17번에 농업은행주식회사 명의의 채권최고액 252,000,000원 근저당권이 설정돼 현재 경매의 말소기준권리가 됩니다. 이후 설정된 다수의 가압류와 압류, 2025년 8월 4일 에이치에프엔이삼유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

현황조사에는 주식회사 테라(대표 강정구)가 167.1㎡를 점유하고, 2021년 3월 24일 전입신고를 한 것으로 나타납니다. 말소기준일인 2018년 6월 14일보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 판정되어 있으며 보증금은 1,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형

2018년 6월 14일 근저당권이 말소기준입니다. 이후 현재 남아 있는 신용보증기금·국민은행·디지비캐피탈·전북은행·기술보증기금·서울보증보험·중소벤처기업진흥공단· 농협은행 등의 가압류와 전주시·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

전입신고가 말소기준권리보다 약 3년 뒤이므로 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 확정일자와 배당요구 여부에 관한 확정 정보는 없으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다.

③ 가격 구조 — 유찰률보다 물건 상태를 먼저 본다

현재 회차 최저매각가는 148,213,000원으로 감정가 211,733,400원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 103,749,100원(49%), 3회 유찰 시는 72,624,370원(34.3%)입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 영화관·휴게음식점 용도의 비주거 물건과 토지가 일괄매각되고, 일부는 장기간 공실·위반건축물·관리상태 열악 등의 조건이 함께 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 148,213,000원 가정)

현재 최저가 기준 채권 총액 3,358,421,123원 중 예상 배당액은 145,338,018원이며 미배당액은 3,213,083,105원입니다. 집행비용은 2,874,982원으로 반영됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다. 채권의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 일괄매각 물건의 상태 — 권리보다 중요한 현장 변수

• 이용상태. 감정평가상 본건 1·3·5는 영화관이며, 본건 2·4·6·7은 공부상 휴게음식점으로 현재 공실상태입니다.
• 장기 공실. 매각물건명세서상 목록 1·2는 장기간 공실상태이고, 목록 1은 관리상태가 매우 열악한 상태로 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 목록 1·2는 건축물대장상 부설주차장 기능 미유지 및 무단 조경 훼손 관련 위반건축물로 등재돼 있습니다.
• 제시외건물. 목록 8 지상에는 소유자 미상의 제시외건물인 주차시설이 소재합니다.
• 토지 소유권 제한 가능성. 목록 8에서 제시외건물로 인해 토지 소유권 행사가 제한받는 경우 토지 가액은 29,460,060원으로 제시돼 있습니다.
• 일괄·지분매각. 사건은 일괄매각이고 목록 8은 지분매각입니다. 개별 물건 하나만의 권리와 가치로 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북대학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
• 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 시내간선도로상 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 본건 1~4는 남서측 약 4m 도로와 접하고, 본건 5~7은 남측 왕복 8차선 도로 및 남서측 약 4m 도로와 접합니다.
• 토지. 지목은 잡종지, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형이며 토지면적은 620.0㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,282,000원/㎡입니다. 감정요항표에는 시가지경관지구, 광로2류·소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 부설주차장, 지적재조사사업지구가 기재돼 있습니다.
• 환금성. 영화관·휴게음식점 및 공실 상태가 섞인 비주거 일괄매각 물건으로, 낙찰 후 이용계획과 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수권리 재확인. 말소기준은 2018.06.14 농업은행주식회사 근저당권입니다. 이후 가압류·압류가 모두 소멸 대상인지 매각기일 직전 등기부와 명세서를 다시 대조하세요.
• 임차인 점유 확인. 주식회사 테라의 현황조사상 전입일은 2021.03.24로 대항력은 없지만, 실제 점유 범위 167.1㎡와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
• 위반건축물 현황. 목록 1·2의 부설주차장 기능 미유지와 무단 조경 훼손 상태가 현재도 유지되는지, 원상회복 및 이용제약 여부를 확인하세요.
• 장기 공실·시설 상태. 목록 1·2의 장기 공실, 특히 목록 1의 매우 열악한 관리상태가 수선·영업재개 비용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 목록 8 제시외건물. 소유자 미상 주차시설과 지분매각 구조가 토지 사용·처분에 미치는 영향을 현황 및 관련 공부로 확인하세요.
• 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 현장 상태·위반사항·일괄매각 구성과 실제 활용가치를 반영해 상한을 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각 대상 목록 전체를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다

권리분석 자체는 방향이 분명합니다. 2018년 6월 14일 농업은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류와 경매개시결정은 소멸 대상입니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없고, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 종합 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 148,213,000원이지만, 장기간 공실·매우 열악한 관리상태·위반건축물·일괄매각·지분매각·소유자 미상 제시외건물과 토지 소유권 행사 제한 가능성이 동시에 확인됩니다. 권리는 소멸형이지만 물건 자체의 난도는 낮지 않습니다. 이 사건은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”보다 “낙찰 후 이 자산을 실제로 어떻게 사용하고 정리할 수 있느냐”를 먼저 검토해야 하는 유형입니다.