전주지방법원 2025타경31537. 전주시 덕진구 금암동 668-5에 위치한 코앞 제2동 지하1층 비101호를 포함한 일괄매각 사건입니다. 감정가는 211,733,400원이고, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 103,749,000원입니다. 감정가의 약 절반까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
등기상 말소기준권리는 2018년 6월 14일 설정된 농업은행주식회사의 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있고, 매각물건명세서에도 인수권리는 없다고 표시돼 있습니다. 그러나 권리 인수액이 없다는 사실과 물건 자체의 사업성·환금성이 양호하다는 판단은 별개입니다. 이 사건은 위반건축물 관련 기재, 장기간 공실, 관리상태, 토지 지분과 제시외 주차시설 문제를 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31537 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-5 코앞 제2동 지하1층 비101호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 백제대로 563-3 |
| 물건종류 / 매각방식 | 대지 + 토지 · 집합건물 및 토지 관련 물건 일괄매각. 목록 8은 지분매각으로 기재 |
| 이용상태 | 감정평가상 본건 1·3·5는 영화관, 본건 2·4·6·7은 공부상 휴게음식점이며 현재 공실상태 |
| 소유자 | 이봉진 |
| 감정가 / 최저가 | 211,733,400원 / 103,749,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프엔이삼유동화전문유한회사 / 188,326,308원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.14. 을구 17번 근저당권 · 농업은행주식회사 · 채권최고액 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 점유·토지 상태는 따로 확인
말소기준권리는 2018년 6월 14일 설정된 근저당권입니다. 이후의 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시적 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
다만 목록 8 토지 지상에 소유자 미상의 제시외 건물인 주차시설이 소재합니다. 자료에는 이 시설 때문에 토지 소유권 행사가 제한받을 수 있다는 취지가 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 점만으로 토지의 실제 이용과 처분에 제약이 없다고 단정하면 안 됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음으로 조사
현황조사상 임차인은 주식회사 테라(대표 강정구) 1명입니다. 전입일은 2021년 3월 24일로 말소기준권리 설정일인 2018년 6월 14일 이후입니다. 조사 자료상 대항력은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 확정일자, 배당요구 여부 및 구체적인 임대차 조건은 원본 서류로 추가 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 테라 (대표 강정구) |
167.1㎡ | 2021.03.24 | 1,000 원자료 표기 · 단위 확인 필요 |
없음 | 확인 필요 | 승계 신고 아님 |
③ 가격·배당 분석 — 감정가 할인과 시세 메리트는 구분
현재 최저매각가는 103,749,000원으로 감정가 211,733,400원의 약 49.0%입니다. 이는 감정가 대비 가격 수준을 나타낼 뿐, 실제 거래가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트는 판단을 보류합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 103,749,000원 | 49.0% | 3,256,924,609원 |
| 3회 유찰 시 | 72,624,300원 | 34.3% | 3,287,504,060원 |
| 4회 유찰 시 | 50,837,010원 | 24.0% | 3,308,899,179원 |
유찰 시나리오는 제시된 예상값이며 실제 매각가를 보장하지 않습니다. 가격이 더 낮아져도 위반건축물·공실·토지 지분·제시외 주차시설 문제는 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (최저매각가 103,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,252,486원 |
| 을구 17번 근저당권 · 농업은행주식회사 | 252,000,000원 | 101,496,514원 |
| 갑구 17번 가압류 · 신용보증기금 | 1,644,450,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사국민은행 | 206,621,104원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 25,446,524원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 주식회사전북은행 | 332,977,685원 | 0원 |
| 갑구 24번 가압류 · 기술보증기금 | 216,948,923원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,635,144원 | 0원 |
| 갑구 26번 가압류 · 주식회사국민은행 | 261,249,688원 | 0원 |
| 갑구 27번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 376,977,787원 | 0원 |
| 갑구 28번 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,114,268원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 | 3,358,421,123원 | 101,496,514원 |
배당 산정상 채권자 총액은 3,358,421,123원이며, 예상배당 합계는 101,496,514원, 미배당액은 3,256,924,609원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 및 매각물건명세서 기준)
- 입지. 전북대학교 남측 인근으로, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로상 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건 1·3·5는 영화관이며, 본건 2·4·6·7은 공부상 휴게음식점이나 현재 공실상태입니다. 목록 1·2는 장기간 공실로 기재돼 있고 목록 1의 관리상태는 매우 열악한 것으로 설명돼 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 목록 1·2가 건축물대장상 위반건축물로 등재됐다고 기재돼 있습니다. 사유는 부설주차장 기능 미유지 및 무단 조경 훼손입니다. 감정평가 요항의 위반 표시와 기재가 다르므로 건축물대장과 현장을 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 토지는 잡종지, 상업용 이용상황, 면적 620.0㎡로 기재돼 있습니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구, 광로2류·소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 부설주차장 전용부지 및 지적재조사사업지구 관련 사항이 있습니다.
- 지분매각·제시외 건물. 목록 8은 지분매각이며, 지상에 소유자 미상의 제시외 주차시설이 있습니다. 소유권 행사가 제한될 수 있다는 설명이 있어 실제 점유·사용 권한과 철거 또는 사용 관련 쟁점을 확인해야 합니다. 관련 기재상 토지 가액은 29,460,060원입니다.
- 환금성. 노선상가지대라는 입지 설명만으로 공실 상업시설의 임대수요나 재매각 가능성을 확정할 수 없습니다. 실거래 비교와 임대수요 확인 없이 최저가를 시장가격으로 간주하지 않는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 목록과 목록 8의 지분매각 범위, 각 부동산의 소유권·대지권 및 지분 관계를 매각물건명세서와 감정평가서에서 확인하십시오.
- 위반건축물 확인. 목록 1·2의 건축물대장상 위반 기재와 부설주차장 기능 미유지, 무단 조경 훼손 내용을 확인하고 시정 가능성 및 관련 비용을 검토하십시오.
- 제시외 주차시설. 토지 지상 주차시설의 소유자, 점유관계, 이용 권한과 토지 소유권 행사 제한 가능성을 확인하십시오. 법정지상권 해당사항 없음이라는 명세서 기재만으로 모든 점유·이용 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
- 임차인 확인. 주식회사 테라의 임대차계약서, 보증금 단위, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유 범위와 명도 조건을 확인하십시오.
- 공실·시설 상태. 목록 1·2의 장기 공실과 목록 1의 열악한 관리상태를 현장에서 확인하고, 원상회복·보수·시설 정비 비용을 별도로 산정하십시오.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가의 약 49.0%지만 시세 비교가 이뤄진 것은 아닙니다. 예상 보수비와 사용 제한을 반영하고, 실제 거래가격 및 임대수요를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하십시오.
- 채권관계 대조. 신청채권자와 등기상 말소기준 근저당권자 표시가 다르므로 채권양도·승계 관계와 최신 채권계산서를 확인하십시오.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지 관련 서류를 함께 확인하십시오.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”
이 물건은 현재 최저매각가가 감정가의 약 49.0%까지 내려왔고, 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 임차인 주식회사 테라도 조사상 대항력이 없어 권리 인수 부담은 제한적인 편입니다.
그러나 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다. 여기에 위반건축물 등재, 장기 공실, 열악한 관리상태, 목록 8의 지분매각과 제시외 주차시설까지 겹칩니다. 이 사건은 최저가만으로 매력을 판단하기보다 매각 범위와 실제 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다. 권리 인수액은 0원으로 산정되지만, 가격 메리트와 물건 활용 가능성은 별도 검증이 필요합니다.
