전주지방법원 2025타경31537. 등기상 현재 소유자는 이봉진이며, 2018년 6월 14일 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농업은행주식회사의 채권최고액 252,000,000원 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·국민은행·디지비캐피탈·전북은행·기술보증기금· 서울보증보험·중소벤처기업진흥공단·농협은행 등의 가압류와 전주시 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
감정가 203,569,500원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 142,499,000원입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 자료는 제시되어 있지 않아 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태는 영화관이고 주변은 근린생활시설 중심의 노선상가지대로, 일반 주거용 부동산과 같은 방식의 환금성을 전제하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31537 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-6 코앞 3동 지하1층 비101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 영화관 |
| 소유자 | 이봉진 (2018.06.14. 강제경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 203,569,500원 / 142,499,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 188,326,308원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.06.14. 설정된 농업은행주식회사 근저당권 252,000,000원입니다. 2021년 이후 설정된 다수의 가압류와 2024년 전주시 압류, 2025년 현재 경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2022년 농협은행주식회사가 신청했던 임의경매는 2024.10.16. 취하되어 2024.10.17. 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 테라(대표 강정구) | 167.1㎡ | 2021.03.24 | 1,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 주식회사 테라의 전입일은 2021.03.24.로 말소기준권리인 2018.06.14. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증금 대위·보증기관 승계 신고도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,499,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,794,986원 |
| 1. 근저당 · 농업은행주식회사 | 252,000,000원 | 139,704,014원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,644,450,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민은행 | 206,621,104원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 디지비캐피탈 | 25,446,524원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전북은행 | 332,977,685원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 216,948,923원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,635,144원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 국민은행 | 261,249,688원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 376,977,787원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,114,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 142,499,000원 가정 시 집행비용 2,794,986원을 제외한 139,704,014원이 말소기준 근저당권에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 3,358,421,123원에 대한 미배당은 3,218,717,109원이나, 후순위 권리가 매각으로 소멸하므로 이 미배당액을 매수인이 부담하는 구조는 아닙니다.
④ 가격 — 70%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70%인 142,499,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 99,749,300원(49%), 69,824,510원(34.3%)입니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어, 어느 회차도 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
⑤ 일괄매각 비고 — 이번 사건의 핵심 확인사항
매각물건명세서에는 일괄매각이라고 명시되어 있습니다. 또한 목록 9는 지분매각이고, 목록 3·4는 건축물대장상 주차장법 제19조의4 위반건축물로 등재되어 있습니다. 목록 3·4는 장기간 공실이며 목록 3은 관리상태가 매우 열악하다고 기재되어 있습니다.
목록 9 지상에는 소유자 미상의 제시외건물인 주차시설이 있고, 이 때문에 토지 소유권 행사가 제한될 경우 토지 가액은 28,412,550원으로 평가된다는 비고도 있습니다. 따라서 현재 표시된 비101호 하나의 권리관계만 보고 입찰 여부를 결정하기보다 일괄매각 대상 전체 목록과 감정평가서를 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전북대학교 남측 인근이며 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건 1·3·5는 영화관, 2·4·6·7은 공부상 휴게음식점으로 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 지하1층 비101호는 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 건물이며 흡음재·몰탈위페인팅·카펫깔기 등의 마감이 기재되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 상업용 건부지이고, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,282,000원/㎡입니다.
- 도로. 일부는 남서측 약 4m 도로와 접하고, 일부는 남측 왕복 8차선 도로 및 남서측 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 시가지경관지구, 광로2류·소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 부설주차장, 지적재조사사업지구 등이 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 전체 확인. 비101호만 보지 말고 매각대상 전체 목록과 지분매각 범위를 원문에서 대조하세요.
- 위반건축물 확인. 목록 3·4의 부설주차장 기능 미유지 관련 위반 상태와 시정 가능성·비용을 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 목록 9 지상 주차시설의 소유관계와 토지 소유권 행사 제한 여부를 확인하세요.
- 임차인 명도. 주식회사 테라는 대항력이 없지만 실제 점유 여부와 인도 일정은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공실·관리상태. 장기간 공실 및 관리상태가 매우 열악하다고 기재된 목록이 있으므로 수선·복구비를 현장 조사하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현장 임대·매매 사례를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 일괄매각 대상과 비고를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 ‘물건 조건’
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류· 경매개시결정이 모두 소멸하고, 조사된 임차인 1명도 말소기준 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 ‘권리가 깨끗하니 안전한 70% 물건’으로 단순화하면 안 됩니다. 최근 실거래 시세가 없어 가격 우위를 검증할 수 없고, 일괄매각 대상에는 위반건축물·장기 공실·관리상태 열악·제시외 주차시설과 토지 이용 제한 가능성까지 명시되어 있습니다. 따라서 결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 가격과 일괄매각 대상 전체의 물리·이용 리스크 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
