전주지방법원 2025타경31537. 이 경매의 핵심은 단순한 가격 하락이 아닙니다. 대표 소재지는 전주시 덕진구 금암동의 코앞 제3동 지하1층 비101호이며, 물건의 감정상 이용상태에는 영화관과 휴게음식점이 포함되어 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 일부 건축물의 위반사항, 장기간 공실, 토지 지분매각 및 제시외 주차시설이 함께 기재되어 있습니다.
등기상 현재 소유자는 이봉진입니다. 2018년 6월 14일 경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 농업은행주식회사 근저당권 252,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 다수의 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 권리 소멸과 실제 부동산의 정상 사용 가능성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31537 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-6 코앞 3동 지하1층 비101호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 백제대로 563-2 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 집합건물. 감정상 영화관 및 공부상 휴게음식점 포함 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 9 지분매각 |
| 대표 건물 | 제3동 지하1층 제비101호 · 감정상 영화관 용도에 해당 |
| 소유자 | 이봉진 · 2018.06.14 강제경매 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 | 203,569,500원 |
| 최저매각가 | 99,749,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 에이치에프엔이삼유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 188,326,308원 |
| 말소기준권리 | 2018.06.14 농업은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 252,000,000원 |
| 감정상 이용상태 | 목록 1·3·5 영화관, 목록 2·4·6·7 공부상 휴게음식점 |
| 토지 기초정보 | 지목 잡종지 · 상업용 · 필지 면적 626.0㎡ · 공시지가 1,282,000원/㎡ |
토지 면적 626.0㎡는 토지 기초정보상 필지 면적이며, 일괄매각에 포함된 개별 토지 지분의 면적이나 단독 취득면적을 뜻하지 않습니다.
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 실제 위험을 구분
말소기준은 2018년 6월 14일 설정된 을구 17번 근저당권입니다. 이보다 뒤에 등기된 신용보증기금, 국민은행, 디지비캐피탈, 전북은행, 기술보증기금, 서울보증보험, 중소벤처기업진흥공단, 농협은행 등의 가압류와 전주시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
과거 경매 사건과 회생절차 관련 등기 가운데 이미 말소된 사항은 현재 매수인이 새로 인수할 권리와 구별해야 합니다. 특히 2022년 임의경매개시결정은 2024년 취하로 말소되었고, 현재 진행 중인 사건은 2025타경31537입니다.
② 임차인·점유 관계 — 인수액 0원과 명도 부담은 다르다
현황조사에는 주식회사 테라(대표 강정구)가 기재되어 있습니다. 신고된 전입일은 2021.03.24로 말소기준권리일인 2018.06.14보다 늦으며, 조사 결과상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 기재값 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 테라 대표 강정구 |
167.1㎡ | 2021.03.24 | 1,000 단위 확인 필요 |
없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금 기재값은 금액 단위가 명확하지 않아 원화 보증금으로 확정하지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 조사된 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 가격 분석 — 49% 할인처럼 보여도 시세 메리트는 미확인
감정가는 203,569,500원이며, 2회 유찰한 현재 최저매각가는 99,749,000원입니다. 이는 감정가의 약 49%입니다. 하지만 주변 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 가격이 시장에서 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 203,569,500원 | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 99,749,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 69,824,300원 | 34% |
| 4회 유찰 시 | 48,877,010원 | 24% |
현재 회차에서 최저가에 낙찰되고 예상 인수액이 0원이라면, 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득 기준액은 99,749,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용·수선비·위반사항 시정비용 등은 포함하지 않은 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,749,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,195,482원 |
| 1. 근저당 · 농업은행주식회사 | 252,000,000원 | 97,553,518원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 1,644,450,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사국민은행 | 206,621,104원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 25,446,524원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사전북은행 | 332,977,685원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 216,948,923원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,635,144원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사국민은행 | 261,249,688원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 376,977,787원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,114,268원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 하면 집행비용 2,195,482원을 제외한 97,553,518원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 가압류권자에게 배당할 재원은 남지 않습니다.
| 채권총액 | 3,358,421,123원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 | 97,553,518원 |
| 채권 미배당액 | 3,260,867,605원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
예상배당은 집행비용을 매각가의 약 2.2%로 추정한 계산이며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권최고액·가압류 청구금액을 기준으로 하므로 실제 채권 잔액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.
⑤ 매각물건명세서 핵심 — 가격보다 중요한 제한사항
이 경매에서 일괄매각은 각 구성 물건이 서로 독립적으로 쉽게 처분될 수 있다는 의미가 아닙니다. 영화관 및 휴게음식점 용도의 건물과 주차시설 관련 토지 지분의 기능적 관계를 이해한 뒤, 전체를 취득했을 때 사용할 수 있는 범위와 처분할 수 있는 범위를 구분해야 합니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북대학교 남측 인근에 위치하며 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다. 주거용 아파트 입지가 아닌 상업시설 수요 관점에서 접근해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내간선도로 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 구성. 영화관 용도 부분은 흡음재·카펫 등으로 마감되어 있으며, 휴게음식점 부분은 콘크리트 노출·타일 마감 등이 기재되어 있습니다. 용도 변경 시 기존 시설의 철거 및 재시공 가능성을 검토해야 합니다.
- 설비. 스프링클러와 공용 위생·급배수설비가 기재되어 있고, 일부 건물에는 승강기설비가 있습니다. 정상 작동 여부와 법정 점검 이행 상태는 별도 확인 대상입니다.
- 토지 특성. 지목은 잡종지, 이용상황은 상업용이며 대체로 사다리형 평지입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 도로. 일부 물건은 남서측 약 4m 도로와 접하고, 일부는 남측 왕복 8차선 도로 및 남서측 도로와 접합니다. 해당 4m 도로는 타인 소유로 기재되어 있어 도로 이용권을 확인해야 합니다.
- 도시계획. 시가지경관지구, 광로·소로 접합, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 부설주차장 및 지적재조사사업지구 등의 사항이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 영화관·지하상업시설과 공실 휴게음식점, 토지 지분이 결합된 물건으로 일반적인 주거용 부동산보다 매수자층과 활용 선택지가 제한될 수 있습니다.
⑦ 회차별 리스크 — 낮아지는 것은 가격, 사라지지 않는 것은 물건 문제
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 99,749,000원 | 97,553,518원 | 3,260,867,605원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 69,824,300원 | 68,167,463원 | 3,290,253,660원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24%) | 48,877,010원 | 47,597,224원 | 3,310,823,899원 | 0원 |
회차가 진행되면 낙찰가 부담은 줄어들 수 있습니다. 그러나 위반건축물 시정, 노후 시설 복구, 토지 지분에 따른 사용 제한, 기존 점유 문제는 낙찰가 인하만으로 해결되지 않습니다. 실질취득 기준액은 인수채무를 포함하는 계산이며, 실제 사업비를 판단하려면 취득 이후의 추가 지출을 별도로 산정해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록별 건물과 토지 지분의 표시, 면적, 매각 대상과 제외 시설을 매각물건명세서 및 감정평가서 원본으로 대조합니다.
- 위반건축물 시정 여부. 목록 3·4의 주차장 기능 미유지 사항에 대해 관할 행정기관의 시정 요구, 비용 및 정상화 가능성을 확인합니다.
- 제시외 시설과 공유관계. 목록 9 주차시설의 소유자, 토지 지분의 이용권 및 다른 공유자와의 관계를 확인합니다.
- 현장 시설 점검. 장기간 공실 부분의 누수, 곰팡이, 구조·마감 손상, 전기·급배수·소방설비 상태를 확인합니다.
- 임차인·점유 확인. 주식회사 테라의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금 단위, 확정일자, 배당요구 여부와 인도 협의 가능성을 확인합니다.
- 사용·영업 가능성. 영화관과 휴게음식점의 현재 용도, 건축물대장, 소방·주차 관련 기준, 용도변경 가능성을 확인합니다.
- 관리비 및 공과금. 장기간 공실 부분의 체납 관리비, 공용부분 부담, 전기·수도 재사용 비용을 확인합니다.
- 가격 검증. 유사 상업용 집합건물의 실거래, 임대료, 공실률, 시설 복구비 및 예상 처분가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않습니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 투자 위험 0은 아니다”
전주지방법원 2025타경31537은 말소기준권리와 후순위 권리 소멸 관계가 비교적 명확한 편입니다. 조사된 임차인은 1명이고, 대항력은 없는 것으로 분류되며, 매각물건명세서상 인수권리도 없어 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 이것을 안전한 투자라고 곧바로 연결할 수는 없습니다. 영화관·휴게음식점 용도의 상업시설, 장기간 공실, 위반건축물, 부설주차장 문제, 토지 지분매각과 제시외 시설이 복합적으로 존재합니다. 감정가 대비 49%의 최저가는 매력적으로 보일 수 있지만, 최근 시세에 대한 비교 근거 없이 저평가라고 판단하기 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 물건 자체의 활용·환금성 위험은 높다는 것입니다. 현재 회차의 가격만으로 매수 결정을 내리기보다는, 매각 범위와 이용 제한을 명확히 확인하고 수선·시정·명도비용을 반영해 실질적인 취득 타당성을 판단해야 합니다. 권리는 검토 가능, 가격과 활용성은 신중한 보류가 적절합니다.
