전주지방법원 2025타경31537. 금암동 코앞 4동 지하1층 비101호가 포함된 사건으로, 사건상 용도는 대지, 감정 이용상태는 영화관입니다. 감정가는 233,411,400원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 163,388,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 이봉진이며, 2018.06.14. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농업은행주식회사 근저당 채권최고액 252,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 남아 있는 유희만 근저당, 신용보증기금·국민은행·디지비캐피탈·전북은행·기술보증기금· 서울보증보험·중소벤처기업진흥공단·농협은행 등의 가압류와 전주시 압류, 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 권리 인수 자체보다 물건의 이용상태와 일괄매각 조건을 함께 확인하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31537 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-7 코앞 4동 지하1층 비101호 |
| 등기부 표시 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-7 코앞 제4동 · 도로명주소 백제대로 563-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 영화관 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 · 4층 중 지하1층 비101호 |
| 소유자 | 이봉진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 233,411,400원 / 163,388,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 188,326,308원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2018.06.14. 농업은행주식회사 근저당 252,000,000원입니다. 이후 설정된 유희만 근저당 120,000,000원과 다수의 가압류·압류, 2025.08.04. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 테라(대표 강정구) | 167.1㎡ | 2021.03.24 | 1,000원 | 없음 | 확정일자 없음 | 없음 |
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2021.03.24.은 말소기준권리인 2018.06.14.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 1,000원이고 확정일자는 확인되지 않으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 — 실거래 비교보다 회차별 구조를 본다
동일 물건의 실거래 시세 자료는 제시되지 않았으므로 감정가 대비 현재 최저가가 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 확인 가능한 가격 정보는 감정가 233,411,400원과 유찰 회차별 최저가입니다. 현재는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 163,388,000원이고, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 114,371,600원과 80,060,120원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 163,388,000원 | 3,318,120,555원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 114,371,600원 | 3,366,450,725원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 80,060,120원 | 3,400,202,085원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 163,388,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,087,432원 |
| 2. 근저당 · 농업은행주식회사 | 252,000,000원 | 160,300,568원 |
| 3. 근저당 · 유희만 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,644,450,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 206,621,104원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 25,446,524원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사전북은행 | 332,977,685원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 기술보증기금 | 216,948,923원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 27,635,144원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사국민은행 | 261,249,688원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 376,977,787원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 농협은행주식회사 | 14,114,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 163,388,000원 가정 시 집행비용 3,087,432원을 제외한 160,300,568원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 미배당이 발생합니다. 전체 채권 미배당은 3,318,120,555원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북대학교 남측 인근이며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 시내간선도로상 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건 1·3·5는 영화관, 본건 2·4·6·7은 공부상 휴게음식점으로 현재 공실상태입니다.
- 도로. 본건 1~4는 남서측 약 4m 도로와 접하고, 본건 5~7은 남측 왕복 8차선 도로와 남서측 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지. 지목 잡종지 · 토지이용상황 상업용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 661.0㎡ · 공시지가 1,177,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류 접합, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 부설주차장, 지적재조사사업지구입니다.
- 설비. 스프링클러설비가 있고 공용 위생설비·급배수설비가 설치돼 있으며, 본건 3·4는 승강기설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 명시돼 있으므로 개별 호실 하나의 권리만으로 입찰 판단을 끝내면 안 됩니다.
- 임차인. 주식회사 테라의 전입일은 2021.03.24.로 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
- 인수권리. 명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
- 위반건축물. 목록 5·6·7은 주차장법 제19조의4 위반으로 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 공실·관리상태. 목록 5·6·7은 장기간 공실이고, 목록 5는 관리상태가 매우 열악하다고 기재돼 있습니다.
- 제시외건물. 목록 10 지상 소유자 미상 주차시설로 토지 소유권 행사가 제한될 가능성과 31,870,260원의 토지 가액 기재를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시장가 대비 저가라고 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기·임차 권리만 보면 결론은 명확합니다. 2018.06.14. 농업은행주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 성격은 지하 영화관이고, 사건 자체가 일괄매각이며 일부 목록에 지분매각·위반건축물·장기 공실·관리불량·제시외건물 문제가 함께 기재돼 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 싸다고 판단할 근거는 아직 부족합니다. 권리보다 현물·일괄매각 구성과 실제 활용 가능성을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
