전주지방법원 2025타경31537. 전주시 덕진구 금암동, 전북대학교 남측 인근에 위치한 코앞 관련 부동산 경매입니다. 대표 소재지는 코앞 제4동 지하1층 비101호이며, 등기상 집합건물로 확인됩니다. 경매의 용도 표시는 대지이고, 감정평가에는 영화관 및 휴게음식점으로 이용되거나 공실 상태인 시설이 함께 나타납니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 명시되어 있어 특정 호실 하나만을 대상으로 하는 단순한 경매로 이해해서는 안 됩니다.
가격은 상당히 내려왔습니다. 감정가 233,411,400원 대비 현재 최저매각가는 114,372,000원입니다. 하지만 실제 시장에서 이 부동산을 얼마에 매도할 수 있는지 판단할 비교 실거래가가 확인되지 않습니다. 특히 상업용 시설, 장기 공실, 주차장 관련 위반 및 토지 지분의 이용 제한 가능성을 고려하면 낮은 최저매각가가 곧 투자 수익을 의미하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31537 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 금암동 668-7 코앞 4동 지하1층 비101호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 백제대로 563-1 |
| 물건종류 | 대지 · 집합건물 포함 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 영화관 및 휴게음식점 관련 시설 · 일부 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 · 지상 4층 중 지하1층 소재 |
| 소유자 | 이봉진 · 2018.06.14 강제경매 매각에 따른 소유권이전 |
| 감정가 | 233,411,400원 |
| 최저매각가 | 114,372,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 매수인 인수액 | 0원 |
| 경매 신청채권자 | 에이치에프엔이삼유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 188,326,308원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 일괄매각 특기사항 | 목록 10 지분매각 · 목록 5·6·7 위반건축물 등재 · 목록 10 지상 제시외건물 존재 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 물건의 복잡성은 크다
말소기준권리는 2018.06.14 설정된 을구 17번 농업은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 252,000,000원입니다. 이후 설정된 유희만 근저당권과 신용보증기금·국민은행 등 다수 채권자의 가압류, 전주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
과거에도 가압류, 압류, 근저당 및 경매 관련 등기가 반복되었지만 해당 과거 권리 중 상당수는 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 과거 등기 금액을 모두 합산하는 것이 아니라 살아 있는 권리의 순위와 매수인 인수 여부입니다. 명세서상 인수권리는 해당 없음으로 기재되어 있습니다.
임차인 및 점유관계
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 테라 대표 강정구 |
167.1㎡ | 2021.03.24 | 1,000 금액 단위 확인 필요 |
대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
현황조사상 실제 임차인 1명. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고는 없으며, 보증금의 기재 단위는 원본 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%라고 반드시 저렴한 것은 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 49% 수준입니다. 일반적인 경매에서는 상당한 가격 조정으로 볼 수 있지만, 이 사건은 일반 주거용 아파트와 평가 방식이 다릅니다. 영화관 및 휴게음식점 관련 시설, 부설주차장 규제, 공실 및 지분권의 제한 가능성이 가격을 결정하는 핵심 요소입니다.
| 회차별 시나리오 | 매각 기준가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 114,372,000원 | 49% | 3,366,450,331원 |
| 3회 유찰 시 | 80,060,400원 | 34% | 3,400,201,810원 |
| 4회 유찰 시 | 56,042,280원 | 24% | 3,423,787,604원 |
회차별 금액은 주어진 유찰 시나리오에 따른 기준가격입니다. 실제 낙찰가나 이후 매각기일을 확정하는 금액은 아닙니다. 채권 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,372,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,401,208원 |
| 1. 농업은행주식회사 · 근저당 | 252,000,000원 | 111,970,792원 |
| 2. 유희만 · 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 신용보증기금 · 가압류 | 1,644,450,000원 | 0원 |
| 4. 주식회사국민은행 · 가압류 | 206,621,104원 | 0원 |
| 5. 주식회사 디지비캐피탈 · 가압류 | 25,446,524원 | 0원 |
| 6. 주식회사전북은행 · 가압류 | 332,977,685원 | 0원 |
| 7. 기술보증기금 · 가압류 | 216,948,923원 | 0원 |
| 8. 서울보증보험주식회사 · 가압류 | 27,635,144원 | 0원 |
| 9. 주식회사국민은행 · 가압류 | 261,249,688원 | 0원 |
| 10. 중소벤처기업진흥공단 · 가압류 | 376,977,787원 | 0원 |
| 11. 농협은행주식회사 · 가압류 | 14,114,268원 | 0원 |
| 12. 전주시 · 압류 | 미확인 | 미확인 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 2,401,208원과 농업은행주식회사 근저당 배당액 111,970,792원으로 매각대금이 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당순위 및 금액은 변동될 수 있습니다. 전주시 압류의 별도 채권액·배당액은 확정하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지현황 기준)
- 입지. 전북대학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 중심의 노선상가지대입니다. 상업용 부동산의 입지이나 실제 수익성은 시설 이용 가능 여부와 수요에 좌우됩니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고, 시내 간선도로 인근에 버스승강장이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 시설 이용상태. 감정평가에서는 일부 목록을 영화관으로, 다른 목록을 휴게음식점으로 표시하고 있습니다. 휴게음식점 관련 시설에는 공실이 확인됩니다.
- 공실 및 관리. 목록 5·6·7은 장기간 공실상태이며, 특히 목록 5는 관리상태가 매우 열악한 것으로 기재되어 있습니다. 수선·복구와 시설 재사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 목록 5·6·7은 부설주차장 기능 미유지에 따른 주차장법 제19조의4 위반으로 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 관련 주차시설 소재지는 금암동 728-209입니다.
- 토지 관련 사항. 조사된 토지는 지목 잡종지, 상업용 이용, 면적 661.0㎡, 공시지가 1,177,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 전체 토지면적을 매수인이 단독 취득하는 면적으로 간주해서는 안 됩니다.
- 용도지역 및 제한. 제2종일반주거지역이며, 시가지경관지구, 상대보호구역, 부설주차장 전용부지 및 지적재조사사업지구 등의 관련 규제가 나타납니다. 용도변경과 개발 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외건물. 목록 10 지상에 소유자 미상의 주차시설이 있습니다. 이 시설로 토지 소유권 행사가 제한되는 경우의 토지 가액은 31,870,260원으로 기재되어 있어, 해당 토지 지분의 실질적인 이용 가능 범위가 중요합니다.
- 환금성. 영화관·휴게음식점 관련 시설과 제한 가능성이 있는 토지 지분이 포함된 특수 물건입니다. 일반 주거용 부동산처럼 거래가 쉽다고 전제하기 어렵고, 비교 가능한 시장가격 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 확인. 각 목록별 토지와 건물, 지분의 범위 및 권리관계를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에 대조해야 합니다.
- 주차장 위반사항. 목록 5·6·7의 부설주차장 기능 미유지 문제를 담당 행정기관에 확인하고, 시정 여부·원상회복 의무·이용 제한 가능성을 조사해야 합니다.
- 제시외 주차시설. 목록 10에 있는 소유자 미상의 제시외건물이 실제 토지 지분 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다. 법정지상권 해당 없음이라는 기재만으로 모든 시설물 분쟁이 해소된다고 보아서는 안 됩니다.
- 임차인 점유. 주식회사 테라의 현장 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 단위, 사업장 관련 등록사항, 배당요구 및 실제 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 영화관 및 휴게음식점 관련 시설의 내부 상태, 주요 설비 작동 여부, 누수·수선·철거·원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비와 공과금. 장기간 공실에 따른 미납 관리비와 공용부분 비용, 공과금 및 관련 부담금의 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 114,372,000원은 감정가의 49%이지만 시장가치가 확인된 것은 아닙니다. 예상 수리비와 사용 제한 가능성을 검토한 후 입찰가를 정해야 합니다.
- 배당 및 세금. 시뮬레이션상 선순위 근저당권도 일부 미배당 상태입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목과 매수인 부담 가능 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제로 쓸 수 있는 부동산인가
이 사건은 등기상 권리 소멸 구조만 보면 매수인 인수액이 0원으로 정리됩니다. 그러나 투자 판단에서는 그것만으로 충분하지 않습니다. 일괄매각, 토지 지분, 주차시설, 위반건축물 및 장기 공실이라는 여러 요소가 동시에 존재합니다.
감정가 233,411,400원에서 최저매각가 114,372,000원까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 하지만 비교 실거래 시세가 없고, 이용 제한과 시설 복구 비용도 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 가격이 적정한지, 추가 유찰 시 가격 메리트가 생기는지는 별도 검증이 필요합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 물건 자체의 이용·환금성 위험이 큰 보수적 검토 대상입니다. 현 상태에서는 낮은 최저매각가만 보고 응찰하기보다, 매각목록별 권리 범위와 위반사항, 주차시설의 실제 이용 가능성, 명도 및 복구 비용을 먼저 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 낙찰 후 정상적으로 사용할 수 있고 다시 처분할 수 있는가입니다.
