서울동부지방법원 2024타경51674. 송파구 석촌동 리치팰리스 제1동 제1층 제101호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황은 주거용 부동산입니다. 감정가 305,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 195,200,000원입니다. 소유자는 한국도시건설주식회사이고, 말소기준권리는 2022.04.28. 설정된 든솔신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당입니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후의 안신수 가압류, 김경숙 근저당, 강제경매개시결정과 압류, 후행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 어느 회차에서도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경51674 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 3-7, 1동 1층101호 (석촌동,리치팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(사무소) · 현황 주거용 부동산 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 한국도시건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 195,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 490,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.01.04. 냉동냉장수산업협동조합 근저당은 2022.04.28. 일부포기로 말소됐고, 2022.01.21. 박순덕 가압류도 2022.04.21. 해제 후 2022.04.25. 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.04.28. 든솔신용협동조합 근저당입니다. 이후 안신수 가압류 490,000,000원, 김경숙 근저당 120,000,000원, 강제·임의경매개시결정과 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 본건 101호 실제 조사 2명
| 성명 | 점유부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조용우 | 101호 | 주거 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상욱 | 101호 | 주거 | 2022.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 101호에서 조사된 사람은 조용우·박상욱 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2022.04.28.보다 늦어 자료상 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 따라서 등기상 인수액은 0원이라도 실제 점유관계와 임대차 조건은 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 현재 감정가 64%
감정가는 305,000,000원, 현재 최저매각가는 195,200,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 64%이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 156,160,000원, 4회 유찰 시 124,928,000원입니다.
다만 동일 면적의 신뢰할 수 있는 실거래 비교값이 이 사건 자료에 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 리치팰리스는 총 8세대이고 대상 면적은 31.57㎡이며, 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 33.33%입니다. 따라서 현재 64%라는 숫자는 경매 회차상 할인율일 뿐, 그 자체가 시세 메리트를 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 195,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,532,800원 |
| 2. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 840,000,000원 | 191,667,200원 |
| 3. 가압류 · 안신수 | 490,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김경숙 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 안신수 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 엠씨유제이차유동화전문 유한회사 | 490,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,532,800원을 제외한 191,667,200원이 든솔신용협동조합 근저당에 배당되고, 총 채권 미배당액은 1,748,332,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 석촌동 소재 석촌초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지와 주거용·상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장과 지하철 8호선·9호선 석촌역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물이며, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 165.2㎡, 공시지가는 7,224,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역 등에 해당하며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 이용차이. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 주거용 부동산으로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 임차관계 확인. 조용우·박상욱의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 기준 확인. 두 사람의 전입일은 각각 2023.02.16., 2022.08.30.으로 말소기준 2022.04.28. 이후입니다.
- 공부·현황 차이 확인. 등재 용도는 제2종근린생활시설(사무소), 현황은 주거용 부동산입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 64%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 주변 유사 물건의 거래가격을 별도 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 총 미배당액이 1,748,332,800원이어도 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수는 별개입니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 압류·세금 확인. 송파구와 국의 압류가 존재하므로 배당과 별개로 당해세 등 우선채권을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 감정평가 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원, 그러나 현황 확인은 필수”
이 사건의 권리구조는 말소기준이 분명합니다. 2022.04.28. 든솔신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권이 없다고 명시합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 물건 자체는 공부상 근린시설이면서 현황은 주거용이고, 본건 101호에 전입한 2명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 최저가 195,200,000원은 감정가의 64%까지 내려왔지만, 직접 비교할 실거래 시세가 없으므로 “2회 유찰 = 싸다”로 결론내릴 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮고, 현황·점유·용도와 가격 검증이 승부처인 사건입니다.
