서울동부지방법원 2024타경51674. 송파구 석촌동 리치팰리스 1동 5층 502호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정가 372,750,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 238,560,000원, 감정가의 64% 수준입니다. 등기상 소유자는 한국도시건설주식회사이며, 말소기준은 2022.04.28. 설정된 든솔신용협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 보기에는 점유관계 확인이 필요합니다. 502호를 사용하는 나정남은 2023.06.02. 전입해 말소기준보다 후순위이므로 대항력이 없습니다. 반면 정보영은 주거 사용으로 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 판정할 수 없는 상태입니다. 매각물건명세서에는 명시적 인수권리가 없다고 되어 있지만, 이 미상 점유관계는 원본 서류와 현장조사로 다시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경51674 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 3-7, 1동 5층502호 (석촌동,리치팰리스) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 한국도시건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 372,750,000원 / 238,560,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 490,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 단지 | 리치팰리스 · 8세대 · 2021.12.14. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.04.28. 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 공동담보로 리치팰리스 101호와 501호가 기재되어 있습니다. 이후 2022.12.26. 안신수의 가압류 490,000,000원, 2024.02.19. 강제경매개시결정, 2024.03.05.·2024.07.17.·2024.07.24. 압류, 2025.03.13. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인·점유 — 502호 후순위 전입, 미상 점유자 별도 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 나정남 | 502호 · 주거 | 2023.06.02 | 미상 | 2024.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정보영 | 주거 · 호수 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
나정남의 전입일은 말소기준권리 2022.04.28.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 정보영은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 64%까지 내려왔지만 시세 메리트는 판정 보류
현재 최저매각가는 238,560,000원으로 감정가 372,750,000원의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 190,848,000원, 4회 유찰 시 152,678,400원입니다. 다만 제공된 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
특히 리치팰리스는 8세대 규모이고, 감정 이용상태에는 다세대주택 외에도 제2종근린생활시설이 현황상 주거용으로 이용되는 내용이 함께 확인됩니다. 대상 502호의 개별 시세는 같은 건물 또는 인근의 유사 다세대 실거래를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,139,840원 |
| 2. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 840,000,000원 | 234,420,160원 |
| 3. 가압류 · 안신수 | 490,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 안신수 | 490,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 엠씨유제이차유동화전문 유한회사 | 490,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 238,560,000원을 가정하면 집행비용 4,139,840원을 제외한 234,420,160원이 든솔신용협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류·경매신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권 총 미배당액은 2,075,579,840원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석촌초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지와 주거용·상업용 부동산이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장과 지하철 8호선·9호선 석촌역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 일련번호 나), 다)는 다세대주택으로 이용 중이며, 건물에는 다세대주택과 근린생활시설이 함께 존재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 165.2㎡, 공시지가는 7,224,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·제한보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 리치팰리스는 8세대 규모로, 대단지 공동주택과 달리 개별 물건 상태와 실제 거래사례 확인의 중요성이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정보영 점유관계 확인. 전입일 미상으로 대항력 판단이 불가능하므로 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 나정남 보증금 확인. 502호 주거 점유자로 확인되고 전입은 후순위이나 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 위반건축물 확인. 판넬 구조 주거용 9㎡가 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 위치·원상복구·행정상 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함 내용이 있으므로 매각 대상과 실제 현황을 맞춰봐야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당 순서를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 502호와 면적·층·용도가 유사한 최근 실거래를 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 확인해야 할 것이 많다”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 두 가지가 더 중요합니다. 첫째, 정보영의 전입일이 없어 대항력 여부가 미상이라는 점. 둘째, 9㎡ 위반건축물이 등재되어 있다는 점입니다.
현재 최저가는 감정가의 64%인 238,560,000원이지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 2회 유찰의 할인폭보다 점유관계·위반건축물·실거래 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 등기 권리는 비교적 정리되는 편이지만, 현장과 서류 확인 부담 때문에 종합적으로는 신중한 접근이 적절합니다.
