서울동부지방법원 2024타경51674. 송파구 석촌동 리치팰리스 제1동 5층 501호입니다. 소유자는 한국도시건설주식회사이고, 현재 권리분석의 기준점은 2022.04.28 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원으로 이 물건 외 제101호·제502호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 2022.12.26 가압류 490,000,000원, 2024년의 강제경매·압류, 2025년 임의경매개시결정까지 모두 말소기준권리 뒤에 위치하여 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 430,000,000원의 64%인 275,200,000원입니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서 기준 모두 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 275,200,000원입니다. 그러나 리치팰리스의 실거래 금액 자료가 제시되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론내리면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경51674 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 백제고분로39길 3-7, 1동 5층501호 (석촌동,리치팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태상 다세대주택 |
| 전용면적 | 21.17㎡ |
| 소유자 | 한국도시건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 275,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권액 | 490,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 준공일 / 세대수 | 2021.12.14 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 최초 근저당인 냉동냉장수산업협동조합의 1,300,000,000원 근저당은 2022.04.28 일부포기로 이미 말소되었습니다. 같은 날 새로 설정된 든솔신용협동조합의 840,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 안신수의 490,000,000원 가압류, 서울동부지방법원 2024타경51674 강제경매개시결정, 송파구 압류, 국 압류, 엠씨유제이차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 점유자·임차인 확인 — 본건 501호는 장진영
| 성명 | 점유 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조용우 | 101호 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박상욱 | 101호 | 2022.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장진영 | 501호 | 2023.06.22 | 2024.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나정남 | 502호 | 2023.06.02 | 2024.05.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 확인된 점유자는 총 4명이며, 이 가운데 본건 501호의 점유자는 장진영 1명입니다. 장진영의 전입일 2023.06.22는 말소기준권리 2022.04.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2024.05.01 접수돼 있으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 101호의 조용우·박상욱, 502호의 나정남 역시 전입일이 말소기준권리 뒤입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 실거래 검증은 불가
리치팰리스는 2021.12.14 준공된 8세대 건물이고, 대상 면적은 21.17㎡입니다. 현재 회차 최저가는 275,200,000원으로 감정가 430,000,000원의 64%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 33.33%입니다.
다만 가격 판단에서 가장 중요한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래금액·최근 가격추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 275,200,000원을 ‘최근 시세보다 싸다’고 표현할 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 275,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,652,800원 |
| 2. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 840,000,000원 | 270,547,200원 |
| 3. 가압류 · 안신수 | 490,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 안신수 | 490,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 엠씨유제이차유동화전문 유한회사 | 490,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,310,000,000원 중 채권자 예상배당은 270,547,200원, 미배당은 2,039,452,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 물건 자체 리스크 — 위반건축물 12㎡ 등재
매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함과 함께 건축물대장상 위반건축물(판넬/판넬, 주거, 12㎡)이 등재되어 있다고 기재돼 있습니다. 권리 인수 문제와 별개로 물건 자체의 행정·이용 리스크로 확인해야 할 대목입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정평가상 같은 건물의 다른 일부는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용 부동산으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 석촌초등학교 북측 인근으로 아파트단지, 주거용 및 상업용 부동산이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장과 지하철 8호선·9호선 석촌역이 위치해 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층, 외벽 석재붙임 등 마감, 하이샷시 창호이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 165.2㎡, 평지의 세로장방형 토지로 북측 약 6미터 포장도로에 접하고 공시지가는 7,224,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되며 도로에 접합니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물이고 단지 경매 통계상 평균 2.0회 유찰, 매각률 33.33%입니다. 최근 실거래 금액이 없어 실제 매수층의 가격대는 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 직접 대조. 최저가 275,200,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 같은 건물·인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 판넬/판넬·주거 12㎡ 위반건축물 등재와 제시외 건물 포함 사항의 위치·사용상태를 확인해야 합니다.
- 501호 점유 관계. 장진영의 전입일은 2023.06.22로 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 실제 점유 및 인도 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 구조. 든솔신용협동조합 근저당은 제101호·제502호도 공동담보로 기재되어 있으므로 배당과 채권관계 원문을 함께 대조해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 2,039,452,800원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”은 장점, 가격·물건 상태는 별도 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.28 든솔신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 본건 501호 점유자 장진영도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최저가가 275,200,000원으로 감정가의 64%까지 내려왔어도 최근 실거래 자료가 없어 시장가 대비 저렴하다고 확인할 수 없고, 8세대 소규모 다세대, 평균 2.0회 유찰, 매각률 33.33%, 그리고 위반건축물 12㎡ 등재가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 가격·환금성·물건 상태 확인이 핵심인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
