수원지방법원 2025타경53491. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터 10층나1024호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 소유자는 드림메이드에셋주식회사이고, 말소기준권리는 2022.04.22. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 552,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 국·하남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 아닙니다. 매각물건명세서에는 망월동 834번지와 834-1번지 토지의 각 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않는 권리라고 적혀 있습니다. 배당표상 매수인에게 넘어가는 금전채무는 0원이지만, 토지에 존속하는 권리 자체는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53491 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 10층나1024호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 드림메이드에셋주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 630,000,000원 / 441,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,845,400,759원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 별도
말소기준권리는 2022.04.22. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 2025.12.02. 임의경매개시결정, 2025.12.17. 국의 압류, 2026.03.19. 하남시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권 자체도 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 조사된 전입은 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 드림뷰티랩 | 나동10층1024호 | 2025-10-22 | 1,500,000원 | 450,000원 | 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 케이제이산업개발 | 다동 638호 | 2024-02-29 | 100,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 드림베스트원 | 다동638호 | 2025-10-23 | 1,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| 주식회사 드림자산개발 | 다동 638호 | 2023-05-02 | 10,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
조사된 전입일은 모두 2022.04.22. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 네 점유자 모두 대항력 없음으로 분류돼 있으며, 보증금 합계가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 630,000,000원, 현재 최저매각가는 441,000,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 다음 시나리오는 308,700,000원, 그 다음은 216,090,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건군의 실거래 평균·최근 거래·최근 추세 자료가 없으므로, 441,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 441,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,810,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 552,000,000원 | 434,190,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 552,000,000원 중 434,190,000원이 배당되고 117,810,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 하남시 망월동 소재 미사한강공원5호 남측 인근으로, 부근에 지식산업센터·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 부근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.01.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며, 위생·급배수시설·승강기·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m, 남서측 약 15m 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지계획. 감정요항표상 망월동 834 및 834-1은 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 망월동 834 및 834-1 토지의 각 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있으므로 등기 내용과 사용 제한 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 부분 구분. 현황조사에는 나동10층1024호뿐 아니라 다동638호 점유자들도 함께 나타납니다. 실제 매각대상과 각 점유자의 점유 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액 117,810,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 금전 인수는 0원입니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “금전 인수 0원”과 “권리 부담 없음”은 다르다
이 사건은 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 압류가 소멸하고, 조사된 임차인들도 모두 대항력이 없어 금전 인수 측면은 단순한 편입니다. 현재 441,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 매각물건명세서가 망월동 834와 834-1 토지의 구분지상권설정등기를 말소되지 않는 권리로 명시하고 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 감정가 70%라는 이유만으로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 임차보증금 인수 위험은 낮지만, 존속 구분지상권 확인이 선행돼야 하는 지식산업센터 경매로 보는 것이 맞습니다.
