수원지방법원 2025타경53491. 경기도 하남시 망월동에 있는 미사강변스카이폴리스지식산업센터의 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 소유자는 드림메이드에셋주식회사입니다. 2022년 4월 우리은행이 채권최고액 552,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 임의경매개시결정과 국세·지방세 관련 압류가 등기되었습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%에 불과합니다.

하지만 이번 사건은 낮은 최저가만으로 접근하기 어렵습니다. 가장 먼저 확인할 것은 매각 후에도 말소되지 않는 토지 구분지상권입니다. 아울러 현황조사에는 임차법인 4곳이 기재되어 있지만, 그중 3곳의 점유 호실은 다638호로 표시되어 있어 매각 대상인 나1024호와 구분할 필요가 있습니다. 권리의 존속 범위, 실제 매각 대상 호실 및 점유 범위가 이 사건의 핵심 확인 사항입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 남는 권리

등기부상 2022.04.22 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 이후 등기된 임의경매개시결정, 국가 압류 및 하남시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 세금의 실제 배당순위는 별개이므로, 당해세 등 우선징수 여부는 추가 확인 대상입니다.

② 임차인 및 점유 분석

현황조사에 기재된 임차법인은 4곳입니다. 모두 전입신고일이 2022.04.22 말소기준권리보다 늦어, 조사상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다. 특히 점유 호실이 서로 달라, 이들을 모두 나1024호의 임차인으로 보아서는 안 됩니다.

현황조사상 전입신고는 모두 말소기준권리 이후이고, 보증기관 승계나 대위변제 신고도 표시되어 있지 않습니다. 다만 공장(지식산업센터)의 임대차에서는 사업자등록, 실제 점유, 임대차계약 관계 등도 중요합니다. 제공된 대항력 판정만으로 별도 법률상 대항요건과 명도 가능성까지 확정할 수는 없습니다. 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 범위는 원본으로 재확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 216,090,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,825,260원을 제외한 212,264,740원이 근저당권 채권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 339,735,260원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 이는 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 배당표이고, 실제 피담보채권액과 같다는 뜻은 아닙니다.

경매신청 채권자는 우리은행을 양도인으로 기재한 유동화전문유한회사입니다. 신청 청구액은 1,845,400,759원인 반면 등기 근저당 채권최고액은 552,000,000원이므로, 채권양도 및 승계 관계와 실제 배당채권의 범위를 확인해야 합니다. 현재 회차별 추정에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있어 이를 확정 배당 결과로 해석해서는 안 됩니다.

당해세와 임차인의 최우선변제 등은 추정 배당에 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 매각물건명세서상 존속하는 토지 구분지상권은 별도로 검토해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 할인율과 시세는 다르다

감정가 630,000,000원의 지식산업센터가 3회 유찰되어 216,090,000원까지 내려온 것은 큰 가격 하락입니다. 그러나 감정가 대비 34.3%라는 사실만으로 현 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수는 없습니다. 실제 유사 호실의 거래가격, 층별 조건, 전용면적, 임대수익 및 처분 가능성을 함께 비교해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 하남시 망월동 미사한강공원5호 남측 인근으로, 지식산업센터·근린생활시설·아파트 등이 혼재된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로변에 노선버스 정류장이 있어, 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2022.01.28 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 위생 및 급·배수시설, 승강기, 지하주차장 시설 등이 있습니다.
• 도로. 북동측 약 30m, 남서측 약 15m 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지 이용. 감정요항표상 망월동 834 및 834-1 토지는 준주거지역, 미사지구 지구단위계획구역 등으로 표시되어 있습니다.
• 규제. 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 및 배출시설설치제한지역 등이 기재되어 있습니다. 834-1번지에는 역사문화환경보존 관련 제한도 표시되어 있습니다.
• 환금성. 일반 주거용 아파트와 달리 지식산업센터는 이용 목적과 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력이 있어 실제 매수수요와 적정가격을 신중하게 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 토지 구분지상권. 망월동 834 및 834-1 각 을구 1번 권리의 존속기간, 공간적 범위, 지상권자 및 소유권 행사 제한 내용을 확인하세요.
• 매각 호실 범위. 나1024호와 감정평가서에 함께 표시된 다638호·다639호의 일괄매각 여부, 호실별 면적 및 대지권을 대조하세요.
• 임차인·점유. 드림뷰티랩의 나1024호 점유 상태와 다638호로 신고된 법인들의 실제 사용 범위를 확인하세요. 사업자등록·확정일자·배당요구 여부도 함께 점검해야 합니다.
• 채권양도. 우리은행 근저당과 유동화전문유한회사 경매신청의 채권 승계 관계, 실제 배당권자 및 채권액을 확인하세요.
• 세금과 배당. 국가 및 하남시 압류와 관련된 당해세·우선징수채권, 실제 배당순위 및 채권 잔액을 확인하세요.
• 시세 검증. 미사강변스카이폴리스 또는 비교 가능한 지식산업센터의 최근 거래, 임대료, 공실 및 매각 가능 가격을 확인하세요.
• 관리비·명도. 체납된 공용관리비와 실제 점유자, 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토하세요.
• 공부와 현장. 건축물대장, 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 현장 상태를 직접 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 안전한 저가매수”

이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 3회 유찰과 최저매각가 216,090,000원입니다. 감정가 630,000,000원에 비하면 큰 폭으로 낮아졌습니다. 그러나 이것은 어디까지나 감정가 대비 할인율이지 실제 시세 대비 할인율은 아닙니다.

근저당과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 추정상 매수인이 떠안을 금전채무는 0원입니다. 하지만 매각물건명세서에 말소되지 않는 토지 구분지상권이 명시되어 있고, 임차법인들의 점유 호실과 감정평가서에 기재된 호실 범위도 확인할 필요가 있습니다.

결론은 가격 판단 보류·권리 검증 우선입니다. 존속 지상권의 내용과 실제 매각 대상, 점유관계가 확인되기 전에는 낮은 최저가만으로 입찰하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐가 아니라, 매수 후 실제로 무엇을 취득하고 어떤 권리 제한을 감수해야 하는가에 있습니다.